6.3. Гарантии риэлтерской деятельности

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлтерской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлтерской деятельности, применяются правила международного договора.

Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона «О риэлтерской деятельности в РФ», но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлтерских услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлтерских услуг. При основном акценте внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение риэлтерской деятельности, осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.

Системы добровольных сертификаций (аккредитаций) качества риэлтерских услуг на рынке недвижимости Российской Федерации

В настоящее время для того чтобы оказывать простейшие и часто востребуемые риэлтерские услуги, не нужно никаких специальных разрешений на занятие данной деятельностью, как, впрочем, было не всегда. Ранее для осуществления риэлтерской деятельности было необходимо получать лицензию. Требования к фирмам не были жесткими. Достаточно было пройти обучение, получить аттестацию части сотрудников и иметь постоянный офис. Все это не определяло, а тем более не гарантировало качества услуг, но служило барьером для массового мошенничества. Тем более, в условиях вступления в силу закона о приватизации, формирования «дикого» рынка недвижимости, появления у граждан, не обладающих специальными юридическим знаниями, значительных денежных средств, возросшего количества работников на рынке недвижимости сложно было остаться не обманутым. Потребовались годы усилий для формирования нормативной базы, которая сделала ситуацию контролируемой.

К сожалению, данный порядок быстро изменился. Экзамены на лицензию, которые проводились в течение последних нескольких лет перед отменой лицензирования, были лишь профанацией. Не обладающие необходимыми знаниями люди отвечали на простейшие вопросы и получали лицензию. Лицензирующие органы выполняли так называемую контрольную функцию. В действительности же Контрольное управление Лицензионной палаты, в лучшем случае, выдвигало претензии риэлтерским компаниям по третьестепенным вопросам, причем часто использовало принцип «презумпции виновности» риэлтора.

11 февраля 2002 г. вступил в силу новый Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». В перечне видов деятельности, на которые необходима лицензия, риэлтерская деятельность в нем не упомянута. Поэтому получать лицензию на нее не нужно.

Решение об отмене лицензирования риэлтерской деятельности – давно свершившийся и спорный факт. Часть специалистов опасается, что при отсутствии элементарного контроля со стороны государственных органов отечественный рынок недвижимости может быть парализован появлением некомпетентных работников, мошенников. Другие, наоборот, высказывали мнение, что государственная система лицензирования риэлтерской деятельности неэффективна и только замедляет темпы развития на рынке. В настоящее время получила развитие дискуссия о необходимости введения сертификации в сфере риэлтерской деятельности взамен государственного лицензирования. Одна часть специалистов выступает против сертификации и против лицензирования. Большая же их часть высказывается против сертификации и за лицензирование.

Несмотря на то что получение лицензии ранее не вызывало никаких затруднений, для того чтобы ее получить, все же нужно было сдать экзамен и хоть немного знать законодательство. И именно это является главным аргументом современных сторонников введения лицензирования.

Если бы сертификация устанавливала барьер для входа на рынок, то ее поддержали бы почти все действующие агентства. Но в настоящее время искусственные барьеры по входу на рынок государство не устанавливает, необходимо учится работать в новых условиях.

Во многих регионах крупные риэлтерские фирмы самостоятельно организуют сертификацию собственных сотрудников.

Общество с развитыми общественными отношениями давно нашло способы альтернативного управления субъектами рынка, где тяжесть управления переносится на общественные саморегулируемые некоммерческие организации. Первые шаги по сертификации риэлтерских услуг, проведенные Российской Гильдией Риэлторов, показали выросшее самосознание и профессионализм ведущих участников рынка недвижимости, готовность принять новые правила игры. Требования, которым должна соответствовать риэлтерская компания и которые она готова добровольно взять на себя, значительно выше и точнее сформулированы по отношению к прежней системе лицензирования. Профессионалы рынка вынуждены повышать требования к себе, цена сертифицированного риэлтора на рынке недвижимости повышается. В конечном итоге выигрывает потребитель и общество в целом.

Очень важно, что российская система впитала в себя все лучшее, что есть в лицензировании, тем более что Гильдия имела непосредственное отношение к созданию положения о лицензировании риэлтерской деятельности еще в 1994 г.

Российская Гильдия Риэлторов (РГР) появилась для защиты профессиональных интересов риэлторов, повышения профессионального уровня риэлторов и качества оказываемых ими услуг, оказания содействия государственным органам в развитии риэлтерской деятельности и рынка недвижимости.

Идея образования РГР появилась в 1992 г., поскольку в то время возникла острая необходимость определить "правила игры" на рынке недвижимости и профессионалы были заинтересованы в том, чтобы эти правила отвечали их потребностям. Таким образом, инициатива создания РГР пошла "снизу".

В 2002 г. РГР была разработана Система добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости. На сегодняшний день эта система содержит целый набор нормативных документов и соответствует международным требованиям. Новый закон вполне может опираться на нее. Он предполагает два уровня специалистов – «брокер» и «агент». Чтобы работать на рынке надо пройти специальное обучение и сдать тестовые экзамены, а впоследствии периодически подтверждать свою квалификацию. После получения первичного образования нужно 2-3 года проработать в компании под руководством брокера и только после можно открывать свою фирму по оказанию услуг.

Уже существует механизм открытого доступа к сведениям о таких специалистах – это реестры аттестованных специалистов. Ознакомившись с таким реестром, любой человек может сделать для себя вывод имеет ли он дело с подготовленным специалистом или с человеком, квалификация которого сомнительна. Важный элемент системы – это аккредитованные учебные заведения, имеющие специальные программы по обучению специалистов рынка недвижимости. Сегодня существуют программа «Операции с недвижимостью».

Основа Системы сертификации – стандарты. Без стандартов – саморегулирования быть не может. Уже сегодня есть инструменты обратной связи с клиентами рынка. Это Комитеты по защите прав потребителей риэлтерских услуг. Также должны быть созданы дисциплинарные комиссии. Они должны быть наделены полномочиями лишения права юрлиц и ИП заниматься риэлтерской деятельностью в случае нарушения ими Стандартов практики и Кодекса этики. Аналогичные меры могут применяться и к физлицам – брокерам и агентам. Несоблюдение Стандартов практики и кодекса этики должно приводить к лишению аттестата и права заниматься риэлтерской деятельностью.