2. Расчет значения лесной ренты

Определение лесной ренты, используемой при определении кадастровой стоимости участков лесных земель,

Рыночные цены на продукцию деревопереработки (бумагу, целлюлозу, пиломатериалы, фанеру, плиты) и круглые лесоматериалы определяются на основе анализа существующих цен на внутреннем и внешнем рынках, а также на базе прогноза этих цен, осуществляемого соответствующими государственными и коммерческими организациями на федеральном и региональном уровнях.

Норма прибыли на основной и оборотный капитал принимается в размере величины, обратной сроку возврата капитала.

25-28. Кадастровая оценка лесов

Опр-ют в 3 этапа:Ι в пределах оценочных зон и терр-рий Суб.РФ;ΙΙв пред терр-рии лесхозовΙΙΙ.в пред. уч-ов лесных земель в границах лесхозов.

Ιэтап.кад ст-ть лесн земель рассчит-т по одному виду лесопользования-заготовке древесины.Рассчит-ся след. пок-ли на 1 га лесн. земель:

1.базовую оценочн-ю продукт-ть в натур-м и денежн. выражении; 2.баз. оценочн затраты; 3.цену пр-ва древесины; 4.годовой расчетный рентный доход.

1.Баз.оцен. прод-ть 1 га лесн земель в оценочной зоне в денежн. выражении рассчит. как произведение баз оцен-й прод-ти в натур выраж-ии на средневзвешен базовую плату за 1м³ древесины,отпускаемой на корню, на момент проведения ГКОлесных земель. 2.Баз оцен. затраты- это сумма фактич-х расходов лесхозов, за соответ-щий год на восстан-ние, выращивание, охрану,защиту лесов,и управленческих расходов в руб. 3.Цену пр-ва древесины –умножаем баз.оценочн затраты на норматив, учитыв-щий рентабел-ть пр-ва.4. Годовой расч рентн доход: 1.опр-ют дифф.рент доход с 1 га –это разность между базовой оцен-ой продук-тью в денежном выражении и ценой пр-ва древесины в расчете на 1 га.(если он получ. отриц-м, то принимаем равным нулю); 2.годовой расчетн. дифферен-й рентный доход с 1 га –это деление дифф.рентн.дохода (1) с 1 га на число лет в обороте рубки. 3. Годовой абсолютный рентн.доход-это минимальная кад.ст-ть 1 га с/х угодий в РФ. Годовой расчетн. рентн. доход с 1 га лесн земель-это сумма годового расчетн дифф-го и годового абсолютного рентного дохода с 1 га.

Кадастровая ст-ть 1 га лесных земель в оценочной зоне опр-ют делением расчетного рентного дохода с 1 га лесн. земель на коэфф-нт капитализации.

ΙΙэтап.по кажд. лесхозу рассчит-ся след. показ-ли для опр-ния кад ст-ти: 1.оценочную продукт-ть в натур. и денежн. выражении; 2.оценочные затраты; 3.цену пр-ва древесины; 4.годовой расчетн рентный доход.

1. Расчет оценочной продукт-ти в денежн. выражении заключ-ся в расчете первичной оцен продук-ти и ее корректировки. 2.Оценка затрат на 1 га лесн земель в лесхозе состоит из расчета первичных оценочных затрат для каждого лесхоза и их корректировки.3. Цену пр-ва древесины опр-ют умножением оцен затрат на норматив, учитыв рентаб-ть лесохозяйств пр-ва.4. Год расчетный рентный доход - сумма дифф-го и абсолютного. Кадастровая ст-ть 1 га лесных земель лесхоза опр-ют делением расчетного рентного дохода с 1 га лесн. земель на коэфф-нт капитализации.

ΙΙΙэтап. Уч-ки лесн земель в границах лесхозов для целей ГКО подразд-ся на 3 вида: 1.уч-ки лесн. земель, не покрытые лесн. растит-тью, но предназнач. для ее восстановления. Кад. ст-ть: учитывает лесную ренту, возраст рубки, запас древесины на корню, нормативные затраты, коэфф-т капитализ-ции.2.занятые насаждениями, кот не входят в категорию спелых и перестойных лесов,т.е.земли занятые молодняками Кад. ст-ть: это сумма текущей ст-ти насаждения,произрастающего на уч-ке в момент рубки главного пользования,за минусом капитализированных затрат на управление,охрану и защиту лесов и их восстан-ние после 1 рубки и текущей ст-ти капитализированных доходов от последующих рубок,начиная со второй.3.занятые спелыми и перестой-ными насаждениями, пригодными для проведе-ния рубок главного пользования при наличии соотв-щих эконом-х условий. Кад. ст-ть:-это сумма стоимости произраст-го на уч-ке насаждения,пригодного в момент проведения ГКО к рубке, за минусом капитализированных затрат на управление,охрану и защиту лесов и их восстан-ние после 1 рубки и текущей ст-ти капитализ-ных доходов от послед-щих рубок, начин со второй.

Внимание!! Это надо обяз-но прочитать заранее, иначе перед экзаменом вы не врубитесь. В 1 и 2 этапе показатели рассчитываются одинаково, отличие тока в том, что для 2 этапа нужна корректировка! Еще отличие в масштабе, второй этап – тока на лесхоз распростр-ся. Кад ст-ть – я не писала формул, но вот для 1 вида уч-ов лесн земель в 3 этапе - я эту формулу расписала че там есть.

29-30. Этапы проведения работ по ГКО земель промышленности и др. спец. Назначения.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается равной их рыночная стоимости. 1)Рыночная стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, рассчитывается с привлечением оценщиков. Оценщик представляет отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке:

• кластеризация земельных участков, отнесенных ко второй группе;

• определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется с использованием информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости.

Под рыночной ценой земельного участка или единого объекта недвижимости понимается цена сделки с земельным участком или единым объектом недвижимости, а так же цены спроса и предложения на земельные участки или объекты недвижимости. При этом, в цены спроса и предложения вносятся поправки. Величина поправки устанавливается группой экспертов. Как правило, цена спроса повышается на 10%, цена предложения понижается на 10%.

Под арендной платой за земельный участок или единый объект недвижимости понимается «рыночная» арендная плата, т.е. не используются данные по арендной плате за земельные участки или единые объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности.

2) Сбор информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости осуществляется по земельным участкам и единым объектам недвижимости расположенным за чертой и в черте поселений.

Расчет рыночной стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.

Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости осуществляется методом выделения в соответствии с п. 2 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:

РСз=РЦеон-ОС, где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;

ОС – стоимость воспроизводства или замещения улучшений (зданий, строений, сооружений), руб.

или распределения в соответствии с п. 3 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков:

РСз=РЦеонДз, где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

РЦеон - рыночная цена единого объекта недвижимости, руб.;

Дз – доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости

3) Расчет рыночной стоимости земельных участков с использованием информации об арендной плате за земельные участки осуществляется методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р (далее Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков):

, где:

РСз - рыночная стоимость земельного участка, руб.;

АП – арендная плата за земельный участок за вычетом операционных расходов арендодателя, руб.;

Кк – коэффициент капитализации арендной платы

Коэффициент капитализации арендной платы рассчитывается с привлечением лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности (далее оценщики). Оценщик представляет отчет об обосновании величины коэффициента капитализации арендной платы.

10) Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе и вошедших в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков (УПКСЗ пром2), осуществляется по формуле 4:

, где

УПКСЗпром1min - минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного ко второй группе земельных участков, вошедших в кластеры с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

УПКС сред1 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по которому установлен УПКСЗпром1min;

УПКС сред2 - среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии - удельных показателей кадастровой стоимости земель индивидуальной жилой застройкой) по поселению наиболее близкому по местоположению к оцениваемым земельным участкам, отнесенным ко второй группе и вошедшим в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков.