43. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условие применение метода:

-наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

-соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. находим аналоги для сравнения с оцениваемым объектом недвижимости;

2. определяем показатели для сравнения и корректировки отличий каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определяем по каждому из показателей сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. делаем корректировки по каждому из показателей сравнения цен каждого аналога, сглаживающие их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. рассчитываем рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. затратным подходом рассчитываем стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

7. рассчитываем рыночную стоимость оцениваемого земельного участка следующим образом: из полученной сравнительным подходом стоимости единого объекта оценки отнимаем рассчитанную затратным подходом стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка.

Ст.об.оц. = Ст.ед.об.оц. – Ст.ул., где 

Ст.об.оц.  — стоимость объекта оценки (земельного участка);

Ст.ед.об.оц.  — стоимость единого объекта оценки включая стоимость земельного участка;

Ст.ул.  — стоимость улучшений.

44. Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок (При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения/спроса);

• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

Ст.зем.уч. = Сон – (Св. – Ин), где 

Ст.зем.уч.  — стоимость земельного участка;

Сон — стоимость объекта недвижимости;

Св. — стоимость воспроизводства объекта недвижимости;

Ин — накопленный износ.

Сон = ПВД – ОР / Кк

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.