7. Оценка недвиж в Российской империи

Некоторые оценочные работы проводились и во время Генерального межевания в середине XVIII века, но наибольший размах приобрели во второй половине следующего столетия, что обуславливалось двумя факторами.

Во-первых, активизацией зем рынка после крестьянской реформы 1861 года. Увеличение количества сделок с земельными участками, а также начавшимся развитием ипотеки. Любопытно, но это время оценочные работы по определению стоимостных характеристик всей массы недвижимого имущества на определенной терр относились к статистике. Даже существовала такая специальная ее отрасль: оценочная статистика. Специальные статистические съезды проходили в Одессе в 1865 и 1868 гг, в Вильне в 1869 г., в Петербурге в 1870 и в Херсоне в 1870г.

Статистическая оценочная инф собиралась в 70-тых годах позапрошлого века в основном собиралась путем рассылки опросных листов земским организациям и частным землевладельцам.

Но и государство стало обращать внимание на оценочные работы, особенно после утверждения в 1864 году «Положения о губернских и уездных земских учреждениях». Уже с 1865 года земские управы стали собирать сведения о ценности и доходности заводских и сельских землевладений, причем доходность клалась в основу выводу о стоимости того или иного недвижимого имущества.оценка, проводимая такими способами, часто грешила достоверностью.

в конце 60-тых годов в Нижегородской губернии начинает формироваться налогообложение, основанное на «грунтах» (почвах). Но главным препятствием для осуществления этой идеи явилось отсутствие объективных данных о качествах почв. Для их получения необходимо было проведения химического анализа почв. Подобное стало возможно лишь в 80-тых годах, во время Нижегородской почвенной экспедиции Докучаева.

Постепенно к 1886 году было сформировано 15 томов «Материалов для оценки земельных угодий губернии». Каждый том был посвящен отдельному уезду и содержал данные по доходности и ценности основных сельхозугодий. в те времена к сельскохозяйственным относились и лесные угодья.

Одновременно с черниговской статистической программой возникла и московская. В Московской губернии собирались данные о количестве земли по угодьям, о качестве почв, расположении крестьянских наделов, пропорции разных хлебов, урожае их, изменениях в землепользовании с 1861 г и на основании всех этих данных пытались делать вывод о том, какие земли облагать более высоким налогом, а какие менее.

к 1876 году, во-первых, скопилось некоторое количество статистической инф о качестве земель, во-вторых, к этому моменту активизировался зем рынок, в т.ч. и ипотечные сделки

И результатом этих накопившихся факторов стал выход «Инструкции по оценке недвижимых имуществ, принимаемых к залогу Земельными банками».

В данном документе довольно подробно описывается, как определяется стоимость закладываемого имения. Определение этой величины возлагалось на специальные Оценочные комиссии и могло происходить двумя способами: нормальным и специальным. Нормальный способ заключался в умножении установленной для данной местности цены десятины земли на их количество, согласно документам, полученным от заемщика. Специальный способ состоял в сборе всех имеющихся сведений о доходе, приносимом оцениваемой собственностью, с его последующей капитализацией. Выбор способа осуществлялся оценочной комиссией, но с учетом пожеланий заемщика, не противоречащих законодательству.

Но основной толчок развитию оценки недвиж был дан через 17 лет, когда 8 июня 1893 г. Правительство Российской Империи приняло «Закон о переоценке всех видов недвижимого имущества» и утвердило «Правила оценки недвижимого имущества». Согласно закону все владельцы недвиж должны были собирать сведения о составе, ценности и доходности своего имущества и предоставлять соответствующие договоры и справки. Общая схема организации оценочных работ по данному закону показана на рисунке 1.

На уровне губерний основными исполнителями работ становились губернские оценочные комиссии, возглавляемые губернатором. Основными обязанностями подобных комиссий являлись

- общее руководство в пределах губерний;

- рассмотрение и утверждение оценочных норм;

- рассмотрение жалоб по конкретным случаям в качестве второй инстанции.

Примером нормотворческой работы губернских оценочных комиссий можно считать вышедшие в 1899 г. «Правила для оценки недвижимых имуществ г. Санкт-Петербурга для платежа оценочного сбора, составленные согласно постановлению городской Думы».

При издании закона 1893 г предполагалось, что переоценка всех недвижимых имуществ в государстве будет проведена в течение двух ближайших лет, на практике же не уложились и в два десятилетия.

Подводя в 1910 году на XII съезде естествоиспытателей и врачей итоги по 34 губерниям Владимир Пландовский отмечал, что за время прошедшее с момента вступления в силу закона 1893 года практические результаты весьма скромны: в отношении ЗУ завершенность оценочных работ составляет 38%, в отношение лесов – 34%, городских недвижимых имуществ – 52% и торгово-промышленной недвиж – 41%.

Но кроме незавершенности работ не до конца оставались искорененными такие основные проблемы в области оценки недвиж, как

- устаревшие данные об оценке.

- более высокая оценка городской недвиж по сравнению с сельскими усадьбами и, как следствие, более высокое ее налогообложение вызывало протесты владельцев.

- крупные землевладения оценивались имели более льготную стоимость, чем мелкие крестьянские.

- отсутствие общего плана оценочных работ, который бы существовал на всех административных уровнях

- неадекватный поставленным задачам состав губернских оценочных комиссий, в которых были отсутствовали представители крестьянства и промышленности

- частые конфликты оценочных бюро с земствами, приводящие к частым задержкам и перерывам на начальных стадиях оценочных работ;

- незаинтересованность земств в окончании и результатах оценочных работ, приводящее к затягиванию процесса и грубых ошибках в определенных стоимостях.

- проблемы с финансированием

8. Оценка недвиж в СССР.В постановлении Президиума ЦИК СССР от 12 ноября 1923 года "О взимании ренты с земель городских и предоставленных транспорту" отмечалось, что со всех земель (застроенных и не застроенных), взимается в одинаковом для всех ЗУ каждого города размера основная рента, которая поступает в общегос доход,а доп рента поступает в местные бюджетные ресурсы данного города.

Постановление СНК СССР от 5 сентября 1925 года «О предельных ставках дополнительной ренты с городских земель на 1924\25 бюджетный год» утвердило следующие предельные размеры ставок дополни­тельной ренты с городских земель на 1924\25 бюджетный год:

К 1925 г. потребность в земельно-оценочных данных стала все больше ощущаться в практике работы плановых, финансовых и земельных органов.

9 октября 1925 г. СНК РСФСР принял Декрет «О мерах по улучшению землеустройства», согласно которому Наркомзему РСФСР было предложено для производства с большей четкостью землеустроительных работ разработать и передать в руководство земельным органам подробные правила о сравнительной оценке земель, а также обобщить опыт применения материалов зем кадастра при землеустройстве.

Опытные кад работы проводились в 1927—1928 гг. в отдельных уездах и волостях Тамбовской, Калужской, Смоленской и Московской губерний. Основная задача опытных работ состояла в установлении наиболее целесообразных приемов определения доходности земель для управления земельным фондом, хозяйствования на нем и совершенствования налогового обложения.

16 марта 1927 г. ЦИК и СНК СССР приняли постановление «О советских хозяйствах», в котором наметили меры по укреплению и развитию существующих и организации новых совхозов. Изыскание земель для совхозного строительства сопровождалось выполнением съемочных, обследовательских и почвенно-бонитировочных работ.

Материалы опытных работ по оценке земель были одобрены постановлением Президиума Госплана РСФСР от 24 августа 1928 г., в соответствии с которым на Наркомзем республики возлагались обязанности обеспечить развертывание кадастровых работ как постоянного мероприятия, осуществляемого по единой методике.

Постановление ЦИК и СНК СССР от 23 ноября 1930 года «О налоге со строений и земельной ренте» отмечало, что в целях укрепления местных бюджетов для увеличения средств, направляемых на коммунальное жилищное и социально-культурное строительство, вводились предельные ставки ренты за квадратный метр (в копейках), устанавливаемые по классам поселений и категориям земель.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1937 года «О воспрещении сдачи в аренду земель сельскохозяйственного значения» была запрещена сдача в аренду земель сельскохозяйственного значения как вне городской черты, так и в ее пределах. Поэтому взимание арендной платы за земли, предоставленные ранее для сельскохозяйственного исп, прекращалось.

Крупные оценочные работы по земельным ресурсам и сельскохозяйственным угодьям были проведены в военные и первые послевоенные годы. Они были связаны с мобилизацией природ ресурсов на нужды обороны страны и оценкой ущерба, нанесенного земельным угодьям в ходе Великой Отечественной войны (1941-1945). Большой вклад в осуществление этих работ внесли:

- комиссия по мобилизации ресурсов (1941-1944);

- чрезвычайная гос комиссия (ЧГК) по уст и расследованию злодеяний немецко-фашистских захватчиков и их сообщников и причиненного ими ущерба гражданам, колхозам и общественным организациям, государственным предприятиям и учреждениям (1942);

- комитет при СНК СССР по восстановлению хозяйства (1943-1944).

В 1955 г. по заданию МСХ СССР была создана комиссия во главе с Почвенным институтом им. В.В. Докучаева, перед которой была поставлена задача о возобновлении исследований по бонитировке почв.

Активная земельно-оценочной работы в стране возобновились после выхода постановления Совета Министров СССР от 12 июля 1962 г. № 730 «Об улучшении государственного учета земель и исп их в сельскохозяйственном производстве». С 1960 по 1971 г. проведены опытные работы и научные исследования по оценке земель в Прибалтийских республиках, на Украине, в Белоруссии, в Московской области и в целом по РФ, в Казахстане, Урале и Сибири.

В 1971 г. Почвенный институт им. В.В. Докучаева совместно с Росгипроземом разработал единые для РСФСР методические указания по бонитировке почв. Начиная с 1968 г. значительные исследования по оценке земель выполнялись в Государственном научно-исследовательском институте земельных ресурсов (ГИЗР). Это способствовало разработке и принятию в 1976 г. общесоюзной методики оценки земель (временная), а в 1979 г. общесоюзных указаний о порядке проведения оценки земель.

За 1971 – 1989 гг. проведены четыре тура оценки земель на уровне хозяйств, административных районов и областей. Работу выполняли по общесоюзной методике (1976 г.) и указаниям (1979, 1987 г.) о порядке проведения оценки земель, что обеспечило проведение оценки земель по единой технологии и получение сопоставимых результатов оценки на общесоюзном уровне.

Исключение составляли городские земли. Порядок учета земель и регистрации землепользовании внутри городской черты разрабатывался и устанавливался министерствами коммунального хозяйства союзных республик по согласованию с Министерством сельского хозяйства СССР. Земли внутри городской черты оценивались министерствами коммунального хозяйства союзных республик всегда только по условиям градостроительной ценности, не беря во внимание другие факторы ценообразования.

Единовременные платежи за изымаемые для несельскохозяйственных нужд ЗУ регулировались Постановлением СМ РСФСР от 6 апреля 1965 года № 211 «О нормативах стоимости освоения новых земель взамен изымаемых для несельскохозяйственных нужд». Постановление СМ РСФСР от 25 октября 1985 года № 471 «О частичном изменении постановления Совета Министров РСФСР от 6 апреля 1976 года № 211» утвердило нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых для несельскохозяйственных нужд.

В целях сокращения занятия ценных сельскохозяйственных угодий при размещении объектов строительства и более эффективного исп средств, предназначенных для возмещения потерь сельскохозяйственного производства Совет Министров РСФСР 1987 года № 427 «О нормативах стоимости освоения новых земель взамен изымаемых для несельскохозяйственных нужд и о порядке исп средств, предназначенных для возмещения потерь сельскохозяйственного производства».

В 70-80 гг. XX века, с учетом особенностей плановой экономики СССР, было разработано по определению стоимостной оценки земли.

Методика по определению цены земли по чистому доходу была предложена профессором С.Д. Черемушкиным, с последующей апробацией на землях Московской области. Критерием оценки земель по этой методике может быть использован показатель чистого дохода, поэтому правомерна оценка земли как средства производства, в основу должны быть положены следующие величины:

- первоначальные затраты на освоение земли;

- стоимость валовой продукции;

- чистый доход.

С.Д. Черемушкин вводит понятие «капитализация чистого дохода», а для его расчета предлагается использовать средний срок оборачиваемости основных производственных средств, который в сельском хозяйстве составляет около 20 лет.

В результате средняя цена за 1 га сельскохозяйственных угодий определяетс по формуле: ,

где: О – цена земли, руб/га;

ЧД – чистый доход (разность стоимости валовой продукции и затрат на производство этой валовой продукции) руб/га;

К – коэффициент, определяющий срок оборачиваемости основных средств производства. (К=19-21).

Данная методика позволяла определить реальную стоимость земли в связи с тем, что при дифференцированных закупочных ценах на производственный продукт, устанавливаемых государством и одинаковой норме рентабельности получалось, что с ростом издержек производства продукта растет чистый доход. Следовательно, чистый доход будет выше на землях, где производство сельскохозяйственного продукта дает большие издержки, и поэтому в соответствии с этой методикой земля с высокими издержками производства будет стоить дороже.

Методика распределения цены земли по дифференциальной ренте, предложенная В.И. Карпиковым, основана на следующих концептуальных положениях.

Общественные затраты на производство сельскохозяйственного продукта в социалистической экономике определяются затратами при худших экономических условиях производства. Это объяснялось тем, что при социализме существовало объективная необходимость обеспечения нормального процесса воспроизводства всем сельско­хозяйственным предприятиям, которые реализуют это посредством планового ценообразования, позволяющего признать затраты предприятий работающих в худших условиях, как общественно необходимые. Однако это не значит, что для всей страны устанавливаются единые цены на сельскохозяйственный продукт по величине этих затрат. Существовавшая в СССР практика уст цен на сельскохозяйственный продукт по природно-экономическим зонам была основана на изъятии дифференциальной ренты I.

Как и методика определения цены земли по чистому доходу, методика предложенная Карпиковым, не позволила определить реальную оценку земель. Так в некоторых районах цена земли имела отрицательное значение, что произошло из-за сильной дифференциации качества земли и закупочных цен.

Т. Николенко и другие предложили оценивать землю на основе действительных затрат на освоение новых земель из несельскохозяйственных земельных фондов и различий в экономическом плодородии почв.

М. Г. Вайнером была предложена методика определения цены земли из среднего валового дохода (ВД) в растениеводстве и нормального коэффициента эфф (КЭ)исп производственных фондов в сельском хозяйстве.

Коллективом авторов ВНИЭТУСХ под научно-методическим руководством, В.В. Милосердова разработаны методические рекомендации по кад оценке сельскохозяйственных угодий на основе математических методов.

Методика, разработанная Министерством сельского хозяйства СССр совместно с ВИСХАГИ была введена постановлением Совета Министров РСФСР в 1987 году, и основывалась на нормативах возмещения потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земель для государственных нужд. Этот норматив устанавливался, исходя из стоимости освоения земель несельскохозяйственного назначения, основанной на денежной оценке продуктивности кадастрового гектара.