40. Метод капитализации земельной ренты

Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков при возможности получения при возможности получения дохода (земельной ренты)от используемого участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

-расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;-определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;-расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В настоящем примере ставка капитализации для земли рассчитана методом прямой капитализации, который для активов с долгим сроком службы, выражается формулой:

Коб = Коn = Кбр + Кнзр + Кнзнл, где  

Коб — коэффициент капитализации;

Кon — норма дохода инвестора на собственные средства;

Кбр — безрисковая ставка на дату оценки, т. е. наиболее надежная доходность, которую может получить инвестор на свой капитал при заданном периоде получения дохода и сумме инвестиции. Как правило, это минимально возможная доходность.

Кнзр — процентная надбавка за риск вложений в недвижимость.

Земельная рента постоянна

Стоимость оцениваемого земельного участка рассчитанная по методу капитализации земельной ренты составит: Стоимость = Величина земельной ренты / Коэффициент капитализации.

41. Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

При применения данного метода должны быть известны:

• стоимость зданий и сооружений;

• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

• коэффициент капитализации для земли, зданий и сооружений.

Этапы расчета:

1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями.

Yзд = Vзд * Rзд, где 

Yзд — чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

Vзд — текущая стоимость зданий и сооружений;

Rзд — коэффициент для зданий и сооружений.

Rзд = Rвозм + Rзем., где 

Rвозм — коэффициент (возврата) возмещения капитала;

Rзем. — коэффициент капитализации земли.

Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле, из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям:

Yзем. = Y – Yзд, где 

Yзем. — чистый операционный доход, относимый к земле;

Y— общий чистый операционный доход.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

Vзем. = Yзем. / Rзем., где 

Vзем. — остаточная стоимость земли;

Rзем. — коэффициент капитализации земли

42. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.