13. Понятие потребит. Стои-ти, кадастр. Строи-ти и рыночн. Стоим-ти з.У.

Потребит. стоимость обусловлена совокуп-тью естествен. и обществ. сво-в и процессов объекта недвижи-ти с точки зрения конкретн. пользо-ля, кот. исходит из сложившегося варианта его поль-я, а также естествен. и общ. сво-вами товара, кот. определены уровнем технич. развития и обществ. потребно-ми.

Рыночная стои-ть – наиб. вероятная цена, по кот. данный объект оценки м.б. отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необх. инфой, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвыч. обстоят-ва.

Кадастр. стоимо-ть – Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Кад. сто-ть зу (поселений) опред-ют с учетом: 16 видов функц. испо-ния з.у, от площади зу, рыночн. цены, ставок аренд. платы, вида террит. зоны, местоположения и окр. среды.

общие положения. В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой:

P= S зем.уч. *(Pпос_i+Pсделки_i) * К^ц_i ,

где:

S зем.уч. – площадь земельного участка (кв.м);

Pпос_i –линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделки_i – линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

К^ц_i – коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;

i - номер кластера.

14 . Применение доходного подхода при оценке ГКО.

Доходный метод оценки подразделяется на два метода:

1) метод прямой капитализации;

2) метод дисконтирования денежных единиц.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования.

Рассмотрим подробнее метод прямой капитализации:

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стои­мости недвижимости реализуется в следующей последова­тельности:

• прогнозирование будущих доходов;

• капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатаци­онной) деятельности в результате коммерческих арендных от­ношений и доходы от реверсии.

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:

• методом прямой капитализации;

• методом капитализации по норме отдачи.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или ин­терес, к коэффициенту капитализации для данного права соб­ственности или интереса.

Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.

Расчетные модели капитализации применяются только для определенным образом изменяющихся регулярных будущих потоков дохода, к которым относят:

постоянный доход;

линейно изменяющийся доход;

экспоненциально изменяющийся доход.

При наличии необходимых исходных данных стоимость недвижимости может определяться применением техники ос­татка с использованием прямой капитализации или капитализации по норме отдачи.

V = ЧОД/R=158 964,08 тыс. дол.

Найдем в 3 этапа ЧОД:

А) ПВД = АП*S = 570 * 24 512 = 13 971 840 долларов в год.

Б) ДВД = ПВД – потери + дополнительные доходы = 35 420 000 - 978028,8 + 50*24*299*365/26,01 = 39 477 034,64 долларов в год.

В) ЧОД = ДВД – ОР = 39 477 034,64 – 4 822 866 = 34 654 168,64 долларов в год.

Теперь найдем R = Rf+Rinf+Rrisk+Rл±µ*Q = 0,068 + 0,08 + 0,075 + 0,011 ± µ*Q = 0,218

Ri = 0,234, n = 10, µ = 50% = 0,50

Q (используем метод Ингуда, т.к. существует возможность реинвестирования дохода по той же ставке доходности) = Ri/((1+Ri)^n – 1) = 0,0326 = 3,26%.