145. Договір оренди земельної ділянки

Загальні вимоги щодо змісту договору оренди землі містяться у ст. 15 Закону України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV (далі - Закон). Перш за все слід звернути увагу на досить значний перелік істотних умов, що повинні бути обов’язково зазначені у такому договорі, - адже відсутність хоча б однієї з них є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законодавства. Отже, істотними умовами договору оренди землі є:

• об’єкт оренди (тобто місце розташування та розмір земельної ділянки);

• строк дії договору; орендна плата (із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за несплату);

• умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

• умови збереження стану об’єкта оренди;

• умови та строки передачі земельної ділянки орендарю;

• умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

• існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

• визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Також необхідно враховувати, що згідно з ч. 4 ст. 15 Закону невід’ємною частиною договору оренди землі є:

• план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

• кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) в її використанні та встановлених земельних сервітутів;

• акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

• акт приймання-передачі об’єкта оренди;

• проект відведення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки).

Крім цього, у випадку, коли договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об’єкта оренди, до договору має додаватися угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Ось і всі загальні умови, які відповідно до чинного законодавства мають бути визначені у договорі оренди землі. Але, звісно, цей перелік не є вичерпним, оскільки за згодою сторін у договорі можуть зазначатися й інші умови - наприклад, щодо якісного стану земельних угідь, порядку виконання зобов’язань сторін, страхування об’єкта оренди, відшкодування витрат на здійснення заходів щодо його охорони та поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, які можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди.

Слід зауважити, що такий договір набуває чинності лише після його держреєстрації, яка згідно з Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073, є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок і проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Для здійснення держреєстрації договору оренди землі необхідно подати особисто або надіслати поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів заяву про державну реєстрацію договору, сам договір оренди та план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (обидва - у трьох примірниках), рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки (якщо вона перебуває у державній чи комунальній власності), результати конкурсу чи аукціону (у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах), копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб. Крім зазначених документів, до заяви додаються акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість (у разі невизначення їх у натурі) та проект відведення земельної ділянки (у випадку надання її в оренду зі зміною цільового призначення). Деякі суперечності викликає питання щодо форми договору оренди землі. Згідно зі ст. 14 Закону такий договір укладається у письмовій формі та за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Проте у ч. 2 ст. 290 Господарського кодексу України міститься вимога про нотаріальне посвідчення договору оренди землі - відповідно до вказаної правової норми оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається (звісно, це стосується лише випадків оренди землі у сфері господарювання, тому якщо Ви є фізичною особою й збираєтесь орендувати земельну ділянку з іншою метою - наприклад, для задоволення власних потреб, - то зазначене питання Вас не повинно турбувати). З даного приводу свою точку зору висловив Державний комітет України по земельним ресурсам у Листі від 6 квітня 2004 р. № 14-17-7/2992: "Зважаючи на те, що спеціальним законом, який регулює орендні відносини, є Закон "Про оренду землі", то при вирішенні питання щодо необхідності нотаріального посвідчення договорів оренди землі слід керуватись статтею 14 Закону "Про оренду землі". Крім того, відповідно до частини першої статті 4 та частини першої статті 290 Господарського кодексу України земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу.

Таким чином, при укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Нотаріально договір посвідчується за бажанням сторони". Про всяк випадок нагадаємо, що у разі, якщо Вами все ж таки буде прийнято рішення про необхідність нотаріального посвідчення договору оренди землі, то Вам доведеться надати нотаріусу ще ряд документів (зокрема, для підтвердження правоздатності та дієздатності орендаря й орендодавця, повноважень представника, що звернувся за вчиненням нотаріальних дій, тощо).