10. Иные вопросы: изменение кредитного договора,

изменение адреса и телефонов, смена страховой компании,

предоставление справки 2-НДФЛ, действия

при полном погашении кредита

Все приходит в свое время для тех, кто умеет ждать.

Оноре де Бальзак

Несмотря на стремление отразить в соответствующих подразделах весь спектр вопросов для заемщиков, все равно осталось несколько моментов, которые недостаточны по объему для отдельных подразделов, но требуют освещения, особенно вопрос полного погашения кредита и прекращения регистрационной записи об ипотеке.

I. Как происходит изменение кредитного договора и закладной? Порой заемщик и банк изменяют условия заключенных между ними кредитного договора, договора об ипотеке и выданной заемщиком закладной. Причины могут быть самые разные - изменение процентной ставки, площади квартиры, смена фамилии, "вывод" созаемщика из числа обязанных лиц. Заемщику будет полезно знать механизм такого изменения.

Соответствующие изменения в договоры и закладную подготавливаются банком, затем в банк приглашаются заемщик и залогодатель с паспортами, которые со своей стороны подписывают документы. При необходимости государственной регистрации банк и те же лица еще раз встречаются уже в Росреестре для сдачи документов.

Кредитный договор изменяется дополнительным соглашением, подписываемым между заемщиком и банком. Договор об ипотеке изменяется также путем подписания дополнительного соглашения между залогодателем (собственником квартиры, которым может быть как заемщик, так и иное лицо) и залогодержателем, каковым является банк. В некоторых случаях изменения в договор об ипотеке подаются в Росреестр для государственной регистрации.

Закладная меняется по соглашению, подписываемому банком, заемщиком и собственником предмета ипотеки (если собственник и заемщик являются разными лицами), в котором либо содержатся изменения к закладной, либо содержится условие об аннулировании закладной и одновременно с этим о выдаче новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. Эти документы подаются на государственную регистрацию в Росреестр.

II. Изменение адреса места жительства заемщика и его телефонов. Банк при продаже кредита, при возникновении просрочки, а также при наступлении иного существенного события направляет заемщику письменное уведомление. Информация в нем может иметь для заемщика важное значение, например, содержать новые реквизиты для погашения кредита.

Согласно ст. 55.2 Закона об ипотеке все уведомления и требования банк обязан направлять по адресу, указанному самим заемщиком (залогодателем) (предполагается, что адрес указывается в кредитном договоре и закладной), а также по его месту жительства. Согласно этой же статье уведомление считается полученным заемщиком, даже если оно не вручено в связи с отсутствием адресата.

Таким образом, если заемщик не проживает по указанному им адресу, то может не получить уведомления и понести неблагоприятные последствия, например не узнать о наличии просроченной задолженности. Отметим и такой нюанс: в законе нет упоминания о направлении по адресу предмета ипотеки. А ведь большинство заемщиков переезжают туда после покупки квартиры, но не уведомляют банк об этом.

Чтобы исключить проблему, необходимо письменно уведомлять банк о смене адреса заказным письмом с уведомлением о вручении (или хотя бы устно через контакт-центр, но в этом случае потом сложно будет доказать факт уведомления).

Аналогичная ситуация может возникнуть при смене мобильного или домашнего телефона. Причем телефон имеет еще большее значение, так как это самый быстрый способ связи, которым банк пользуется в первую очередь. Например, при возникновении просрочки банк вначале звонит и направляет SMS, а уж потом уведомление о просрочке. Об изменении контактных телефонов также рекомендуется сообщать в банк.

III. Смена страховой компании. В случае если заемщика не устраивает страховая компания, с которой он заключил договор (отказ в выплате, неудобство оплаты, риск банкротства компании), он может ее поменять на иную в пределах списка аккредитованных банком компаний (если иное не указано в кредитном договоре). Рекомендуется согласовать предварительно этот вопрос с банком.

IV. Необходимо ли представлять банку справку 2-НДФЛ после получения кредита? Как правило, банк ежегодно запрашивает у заемщика подтверждение платежеспособности в виде новой справки 2-НДФЛ. Такая обязанность обычно прописывается в кредитном договоре. Это необходимо банку для формирования суждения по ссуде. Даже если заемщик представил справку с гораздо меньшим доходом, банк уже не поменяет ставку - договоры уже заключены.

V. Какие действия совершаются после полного погашения кредита? После того как заемщик полностью погашает сумму задолженности по кредитному договору, ему следует обратиться в банк для определения порядка дальнейших действий. Как это ни странно, отношения с банком на этом не заканчиваются.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог с момента полного погашения долга прекращается. Однако регистрационную запись об ипотеке необходимо погашать дополнительно, иначе никакой сделки с квартирой, требующей регистрации, заемщик совершить не сможет. Да и в свидетельстве о праве собственности остается запись о наличии обременения в виде ипотеки, что необходимо поменять.

Согласно ст. 17 Закона об ипотеке банк после полного погашения задолженности обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме.

С этой закладной и заявлением заемщику следует обратиться в отделение Росреестра по месту нахождения своей квартиры (адрес можно найти на сайте https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_general_information) для погашения регистрационной записи об ипотеке и получения нового свидетельства о праве собственности, не содержащего записи об ипотеке.

Если же по кредитному договору закладная не оформлялась, то погашение записи осуществляется по совместному заявлению банка и залогодателя, подаваемому в Росреестр.

В течение нескольких дней после погашения кредита рекомендуется также получить у банка справку о полном погашении кредита. Если кредит был секьюритизирован, то предоставление такой справки может занять до одного месяца (если, например, кредитором является люксембургская компания). Также банк может быть полезен при получении имущественного вычета (банк выдает соответствующие справки для налоговой инспекции).

После полного погашения кредита и процентов заемщик уже не является заемщиком, он уже не обязан вносить ежемесячные платежи и становится собственником свободной никому не заложенной квартиры, которой может распоряжаться по своему усмотрению.