7. Обращение взыскания на предмет ипотеки: дело передано

в суд, продажа квартиры с торгов, рекомендации

по поведению заемщика, основания для предоставления

отсрочки до года, выселение заемщика

Пессимист видит трудности при каждой возможности;

оптимист в каждой трудности видит возможности.

Уинстон Черчилль

Цель данного подраздела - показать, что такое судебное взыскание задолженности, что такое исполнительное производство, какие возможности и права у заемщика имеются на этих стадиях и как себя вести.

Обращение в суд - это крайняя мера, означающая, что перспектив добровольного погашения задолженности банк не видит. Предъявление иска - это обращение за принудительным исполнением обязательств по кредитному договору, обеспечиваемому государством, в лице судебной системы, а затем службы судебных приставов. Получая решение суда, банк приобретает некую санкцию государства на продажу с торгов принадлежащего заемщику имущества без его согласия. До получения решения суда банк не имеет права на самостоятельную продажу жилого помещения.

Вместе с тем судебное производство - это обычная процедура, установленная ГПК РФ, основанная на началах состязательности с предоставлением прав не только банку, но и самому заемщику. И этими правами заемщик может и должен пользоваться, а не прятаться от суда и повесток вплоть до прихода судебных приставов, как делают некоторые заемщики, чем причиняют себе только вред.

Итак, банк примерно через пять месяцев со дня возникновения просроченной задолженности обращается в суд с исковым заявлением к заемщику, в котором просит суд удовлетворить следующие требования:

взыскать с заемщика всю сумму задолженности, в том числе основной долг, проценты и пени;

обратить взыскание на предмет ипотеки, установив начальную стоимость реализации в определенном размере;

взыскать понесенные банком расходы по государственной пошлине;

взыскать оплату стоимости оценки (если проводилась независимая оценка предмета ипотеки);

взыскать сумму оплаченных банком за заемщика страховых платежей (если банк оплачивал).

Суд, после того как получает документы, один экземпляр иска и расчета задолженности направляет заемщику по адресу места жительства вместе с повесткой о вызове в суд к определенному времени и дате. Далее проводятся заседания, на которых банк доказывает, что вправе взыскать задолженность. Заемщик вправе заявлять возражения, если не согласен с доводами или доказательствами банка. Отметим, что финансовые сложности заемщика не признаются судом основанием для отказа в иске банку.

Выделим процессуальные права заемщика:

право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии (если до заемщика не дошел иск либо расчет либо ему неясны какие-то аспекты, он вправе прийти в суд вне судебного заседания и ознакомиться с делом);

право представлять доказательства и участвовать в их исследовании (например, банк в расчете задолженности не учел платежа заемщика - в этом случае необходимо представить документ об оплате);

право задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам (если какие-то вопросы заемщику не ясны, он вправе просить их разъяснения);

право заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств;

право давать объяснения суду в устной и письменной форме;

право приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц, участвующих в деле;

право обжаловать судебные постановления и использовать предоставленные законодательством о гражданском судопроизводстве другие процессуальные права.

Важным моментом, который необходимо отслеживать заемщику, является определение судом начальной продажной стоимости предмета ипотеки. Это именно та стоимость, по которой объект недвижимости будет продаваться на первых торгах на стадии исполнительного производства (торги проводятся торгующей организацией, заключившей договор с Росимуществом).

Допустим, суд назначает начальной стоимостью квартиры 2 млн. руб. Это значит, что на первых торгах начальная цена, по которой будет предлагаться квартира потенциальным покупателям, составит 2 млн. руб., но цена может быть увеличена покупателями.

Если с первых торгов квартира не продана, то на вторых торгах цена будет уже на 10% ниже. В рассматриваемом примере это 1,8 млн. руб. Если и со вторых торгов квартира не продана, банк приобретает эту квартиру в собственность по цене на 25% ниже первоначальной, т.е. за 1,5 млн. руб. Эти правила заложены в Законе об ипотеке.

И банку, и заемщику выгодно, если квартира будет продана с первых торгов. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества (в том числе при оставлении предмета ипотеки за собой), превышает размер задолженности заемщика, то разница возвращается заемщику. Но практика показывает, что с торгов по рыночной цене объекты не продаются - нет спроса и нет надлежащей рекламы (порой ни заемщик, ни банк не могут даже узнать, когда будут проведены первые торги).

Как определяется начальная цена? В соответствии со ст. 54 указанного Закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если заемщик не является в суд, то может быть установлена стоимость, указанная в закладной либо в новом отчете об оценке, которую проводят по инициативе банка либо суда.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (дисконт установлен, чтобы с большей вероятностью предметы ипотеки продавались с торгов). Если заемщика до вынесения решения суда не устраивает представленная банком оценка, он может заявить ходатайство о проведении другой оценки, но итоговое слово при расхождениях в двух оценках останется за судом.

Также с начала 2012 года введена интересная для заемщика новелла законодательства. В соответствии с п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, если банк оставляет за собой предмет ипотеки - жилое помещение, а его стоимости недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность считается погашенной в полном объеме. Таким образом, законодатель переложил на банки риски неправильной оценки стоимости предмета ипотеки. До введения этого пункта если квартира не покрывала долг, то заемщик оставался должным банку остаток долга.

Вторым важным вопросом для заемщика является сумма пеней (расчет задолженности, напомним, должен быть направлен заемщику судом). Если сумма пеней явно несоразмерна размеру заявленных требований, заемщик вправе заявить ходатайство о снижении размера пеней ввиду несоразмерности по ст. 333 ГК РФ (собственно одна из причин необходимости явки в суд). Суд уже в решении снизит размер пеней, если посчитает ходатайство обоснованным.

Еще одним важным вопросом является возможность предоставления заемщику отсрочки в обращении взыскания на предмет ипотеки. В соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Отсрочка реализации заложенного имущества не касается взыскания задолженности, т.е. банк может передать исполнительный лист о взыскании долга судебному приставу, не дожидаясь окончания срока отсрочки. На период отсрочки банк не вправе передать предмет ипотеки на реализацию.

Судебное производство оканчивается вынесением судом решения, которое вступает в силу через один месяц после изготовления в окончательной форме. Заемщик, если не согласен с решением, вправе подать в течение одного месяца с момента вынесения решения апелляционную жалобу - в этом случае срок вступления решения суда в силу отодвигается на время рассмотрения дела в апелляционной инстанции.

После вступления в силу решения суда банк получает исполнительный лист и предъявляет его в службу судебных приставов по месту жительства должника. Возбуждается исполнительное производство по принудительному исполнению решения суда. В отношении должника (именно так называется заемщик в исполнительном производстве) пристав применяет следующие меры:

запрещает выезд за рубеж до полного погашения задолженности;

описывает и арестовывает имущество;

арестовывает счета и вклады;

арестовывает предмет ипотеки;

передает предмет ипотеки на реализацию в торгующую организацию;

взыскивает с должника исполнительный сбор в размере до 7% от суммы задолженности.

На этом этапе с согласия или без согласия заемщика осуществляется принудительное обращение взыскания на его имущество и на предмет ипотеки для удовлетворения требований банка. Каким-либо образом изменить этот порядок, отменить запрет на выезд или снять квартиру с торгов можно, лишь погасив всю задолженность либо используя те способы внесудебного урегулирования, о которых было сказано ранее, при условии согласия банка на этом этапе их осуществлять.

Последним вопросом, требующим описания, является выселение заемщика из заложенного жилья. Такое выселение производится либо заемщиком самостоятельно в любое время, либо новым собственником предмета ипотеки - банком или покупателем, даже если жилье является единственным. В ст. 78 Закона об ипотеке указано, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире.

Если заемщик продолжает проживать в предмете ипотеки после его реализации или оставления на балансе, то новый собственник может инициировать не только вопрос выселения заемщика, но и взыскание с него коммунальных платежей и платы за пользование помещением.

Приложение N 1

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

от 20 октября 2010 г. N 141

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙ СТАТЬИ 319

ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>

--------------------------------

<*> Не приводится.

Приложение N 2

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

от 13 сентября 2011 г. N 146 <*>

--------------------------------

<*> Не приводится.

Подписано в печать

12.09.2013

КАК ОСПОРИТЬ РЕШЕНИЕ ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ ЖИЛОГО

ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ИЛИ НЕЖИЛОГО

ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ?

А. УГРЮМОВ

Угрюмов Артем, ЮФ "Центр правовой помощи".

Довольно часто собственники жилых помещений решают устроить в них офис, склад или магазин, а для этого необходимо сначала перевести такое помещение в нежилое. Заявление о переводе помещения подается в органы местного самоуправления, но заранее предположить, каким будет решение - невозможно, несмотря на то что причины отказа исчерпывающим образом определены в статье 24 ЖК РФ. Что делать в случае отказа и на какие нюансы следует обратить внимание при подготовке документов - читайте в статье.

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Юридические лица могут использовать жилые помещения только для проживания граждан (например, своих сотрудников).

Таким образом, согласно требованиям вышеуказанной статьи, приобретенное жилое помещение можно не переводить в нежилое только при условии, что оно будет использоваться по своему прямому назначению - для проживания граждан. При этом законодатель допускает возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также предусматривает требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое помещение. Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Использование жилых площадей для предпринимательской деятельности лицами, не являющимися собственниками помещения, противоречит законодательству. Следовательно, не стоит арендовать квартиры или комнаты, входящие в жилой фонд, под офисы, склады и торговые помещения. Такая сделка будет признана недействительной.

Возможность перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение предусмотрена законодательством Российской Федерации. Необходимо учитывать, что не каждое помещение может быть переведено из одной категории в другую. Например, важно учитывать такие ограничения: купленная квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест; дом, в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным и не подлежит сносу; в жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован; договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть прекращен до перевода этого помещения в нежилое помещение.

Также не допускается перевод жилых комнат в нежилые помещения в квартире. В данном случае становится непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует его часть в качестве нежилого.

Кроме того, перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего входа в помещение. Как минимум должна быть техническая возможность сделать отдельный вход.

По общему правилу в многоэтажных домах допускается перевод в нежилые помещения жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором и выше этажах жилого дома, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещений, расположенных непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже непосредственно под переведенным помещением.

Необходимо отметить также, что требования к нежилым помещениям при переводе значительно отличаются от требований, предъявляемых к жилым помещениям, то есть это различная звукоизоляция, температурный режим помещения и другие требования, которые в обязательном порядке должны быть соблюдены. Несмотря на то что, например, жилое помещение будет переведено в нежилое помещение, на него, как и прежде, будут распространяться основные ограничения, установленные для жилых помещений (квартир).

В качестве оснований для перевода помещений из одной категории в другую можно выделить: признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания, необходимость получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда, направленность политики на социально-экономическое развитие и благоустройство города. Кроме того, принимается во внимание целесообразность изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, например в случаях, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий, если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или в строениях нежилого назначения и так далее.

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение перечислены в статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

До начала процедуры перевода конкретного жилого помещения в нежилое или наоборот желательно получить консультацию о возможности такого перевода в органе местного самоуправления, полномочном принимать решения о переводе помещений.

После того как необходимые документы подготовлены и поданы в соответствующий орган местного самоуправления, начинается отсчет 45 календарных дней, отведенных на принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения. Заранее предположить, каким будет решение, невозможно, несмотря на то что отказ возможен лишь в случаях, исчерпывающим образом определенных в статье 24 ЖК РФ.

Кратко рассмотрим каждый конкретный случай отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

Непредставление документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. В данном случае орган местного самоуправления принимает решение об отказе собственнику в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение, и наоборот (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 октября 2011 года по делу N А05-14230/2010).

Представление документов в ненадлежащий орган. Отметим, что принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится исключительно к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 января 2012 года N Ф09-9806/11 по делу N А50-3183/2011).

Несоблюдение условий перевода помещения. В данном случае основанием отказа будет являться, например, отсутствие отдельного от общего подъезда входа в нежилое помещение или отсутствие технической возможности сделать такой вход. Основанием отказа может быть и тот факт, что переводимое в нежилое жилое помещение в многоквартирном доме расположено не на первом этаже, а непосредственно под переводимым помещением расположено жилое помещение (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 августа 2013 года N Ф03-3441/2013 по делу N А51-22027/2012, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 июня 2013 года N ВАС-7494/13 по делу N А35-4762/2012).

Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В данном случае следует обратить внимание на то, что разработка проекта должна осуществляться организацией, имеющей соответствующую лицензию. При разработке проекта должны быть учтены технические, противопожарные и иные требования, предъявляемые к помещениям (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 июня 2013 года N ВАС-3070/13 по делу N А73-2282/2012).

Таким образом, ЖК РФ предусматривает четыре случая, при которых допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение. Следовательно, во всех остальных случаях органы местного самоуправления обязаны принять решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. При этом решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на вышеуказанные нарушения.

Отметим, что решение об отказе в переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Заявление в суд в случае обжалования решения об отказе в переводе помещения должно содержать:

1) ссылку на обжалуемое решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение, и наоборот;

2) обстоятельства, касающиеся соблюдения условий, установленных статьей 22 ЖК РФ;

3) обстоятельства, свидетельствующие о передаче в соответствующий орган местного самоуправления документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение, и наоборот (если обязанность по представлению возложена на заявителя);

4) акт приемочной комиссии (в случае проведения переустройства, перепланировки или иных работ);

5) обстоятельства, опровергающие основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение.

В заявлении должны быть указаны доказательства, подтверждающие названные обстоятельства. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд.

Отметим, что для правильного разрешения дел по спорам о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение имеют значение следующие обстоятельства: правовой режим помещения (жилое, нежилое и другая специфика); обратилось ли лицо, желающее осуществить перевод, в надлежащий орган; мотивирован ли отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение и так далее.

Обратим внимание еще на один момент. Одновременно с выдачей или направлением заявителю решения о переводе или об отказе в переводе помещения орган местного самоуправления информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято то или иное решение. Способ информирования органом местного самоуправления собственников соседних помещений законодательством не определен. Соответственно, орган местного самоуправления самостоятельно определяет способ информирования собственников соседних помещений о принятии решения. Последствия для случаев, когда орган местного самоуправления не проинформирует названных собственников, законодательством также не установлены. Соответственно, отсутствие указанной информации не влияет на законность решения органа местного самоуправления и, соответственно, не может служить основанием для его отмены.

Рассмотрим противоположный случай. Например, при обустройстве отдельного входа к жилому помещению, расположенному на первом этаже многоквартирного дома, при переводе его в нежилое помещение возникает необходимость проведения работ по реконструкции дома на примыкающем к жилому помещению земельном участке. В соответствии с ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности как общие помещения, предназначенные для обслуживания жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование, так и несущие конструкции дома, земельный участок, на котором находится дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в пределах, установленных ЖК РФ и гражданским законодательством, распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В случае создания отдельного входа возникает необходимость разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией. На такую реконструкцию в соответствии с требованиями ЖК РФ необходимо получить согласие всех собственников. Кроме того, устройство отдельного входа связано в рассматриваемой ситуации с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, что также невозможно без согласия участников общей долевой собственности в доме. В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников. Таким образом, несмотря на отсутствие в законодательстве прямого указания на получение согласия собственников дома на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, отсутствие такого согласия может явиться основанием для отказа в переводе, если при таком переводе потребуется провести работы по реконструкции дома либо предоставить заявителю в этих целях часть общего земельного участка (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 мая 2011 года N Ф03-1979/2011 по делу N А73-12351/2010).

Если же решение принято без согласия собственников, то у любого собственника возникает право обращения в суд.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что любые решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Нужно помнить, что в одиночку в суде отстоять свои права и защитить интересы очень сложно. От одних правильно заявленных требований мало что зависит. Обращение может носить и коллективный характер, важно не забывать о свидетельских показаниях и иных возможных доказательствах.

Для положительного разрешения дела в суде заинтересованной стороне целесообразно обратиться к квалифицированному юристу.