Раздел III. Как выбраться из долговой ямы?

Помоги себе сам, и друзья тебя больше полюбят.

Джонатан Свифт

1. Сложности при погашении кредита и пути решения проблемы:

основные причины выхода на просрочку, два выхода из

ситуации, план погашения просрочки, рекомендации заемщику

по порядку действий

То, что тебя не убивает, делает тебя сильнее.

Фридрих Ницше

От заемщиков, зачастую даже не вышедших на просрочку, довольно часто приходится слышать вопрос: как погасить ипотеку? В этих словах отражается вся гамма переживаний "счастливых" обладателей жилья по поводу высокого размера платежа, катастрофического недостатка средств, необходимости экономить, страха потерять квартиру, боязни испортить кредитную историю.

С одной стороны, хочется ответить встречным вопросом: зачем было брать такую ипотеку? Но на этом этапе подобный вопрос задавать уже поздно, бессмысленно и немного некорректно. С другой стороны, истории бывают разные. За 20 - 30 лет погашения кредитного договора с каждым может случиться ситуация, при которой ежемесячно погашать кредит в прежнем объеме станет невозможным.

Поэтому если уж возникли финансовые сложности, то нельзя тратить время на риторические вопросы. Необходимо как можно быстрее начинать решать главный насущный вопрос, а именно - как преодолеть финансовые трудности и погасить задолженность наиболее оптимальным способом.

Выход на просрочку всегда обусловлен недостатком денежных средств, который может возникнуть как разово, так и неоднократно, в течение длительного периода. Типичными причинами финансовых сложностей являются:

потеря работы;

понижение зарплаты, переход на нижеоплачиваемую работу;

проблемы в собственном бизнесе (неудачное вложение денег, отсутствие прибыли);

болезнь, сопряженная с невозможностью работать и получать зарплату (кроме страховых случаев);

повышение расходов (рождение детей, получение новых кредитов, дорогостоящее лечение, непредвиденные траты);

развод (как ни странно, именно развод и рождение детей являются очень частыми причинами выхода на просрочку).

Конечно, лучшим способом погашения просроченной задолженности является ее недопущение путем долгосрочного планирования доходов и расходов и накопления определенного резервного фонда. Подобное планирование позволит полностью исключить риск просрочки на определенный период даже при отсутствии доходов (рекомендуется обеспечивать "запас прочности" в шесть месяцев). Но запланировать все случаи нельзя, и если уж просроченная задолженность возникла, то необходимо решать вопрос по ее урегулированию.

В этом подразделе мы не будем касаться случаев краткосрочной просрочки. Если заемщик в состоянии заплатить в течение одного-двух месяцев всю просроченную задолженность и далее сравнительно легко погашать ипотечный кредит, то ему советы по выходу из просрочки не нужны.

Такому заемщику достаточно позвонить в банк, уточнить сумму платежа, включая пени, и внести требуемую сумму в банк с таким расчетом, чтобы в день, когда эта сумма дойдет до банка, она соответствовала размеру просроченной задолженности на этот день. После внесения платежа необходимо уточнить, полностью ли погашена просроченная задолженность и пени.

Данный подраздел книги предназначен для заемщиков, у которых ситуация критична и просрочка может продлиться долго, например, заемщик потерял работу и в перспективе трех - шести месяцев объективной возможности погасить просрочку у него нет.

В этой ситуации обычные рекомендации о необходимости своевременно погашать долг уже не актуальны, а ситуация осложнена тем, что через определенный срок вместо нескольких платежей банк потребует у заемщика всю сумму задолженности и обратится в суд. Выходить "из суда" без потери квартиры уже крайне сложно. Наша цель - подсказать, как не допустить таких крайних случаев даже при том, что заемщик не успевает полностью восстановить свою платежеспособность.

Итак, какие варианты действий есть у заемщика, у которого возникла сложная финансовая ситуация? Полагаем, что необходимо идти одновременно по двум направлениям.

Первое направление - это действия по преодолению финансовых трудностей:

снизить расходы (отказаться от каких-либо услуг, выбирать более доступные услуги (продукты, товары));

осуществить поиск нового места работы либо устроиться в несколько организаций, в том числе в другом населенном пункте, где зарплаты выше, для чего, например, обратиться в кадровое агентство либо разместить резюме на популярных сайтах (www.hh.ru, www.superjob.ru, www.job.ru, www.rabota.ru) и подписаться на рассылку новых вакансий по выбранным специальностям;

найти временную подработку без официального трудоустройства, в частности, через сайты www.free-lance.ru, www.freelance.ru;

для предпринимателей - наладить собственное дело либо продать (прекратить) бизнес, если деятельность не способна генерировать ежемесячную стабильную прибыль, а влечет лишь расходы;

встать на учет в службу занятости, что позволит получать выплату пособий по безработице, а также доказать банку, что заемщик действительно попал в сложную ситуацию, но стремится найти выход всеми доступными способами;

встать на учет на биржу труда;

сдать квартиру (предмет ипотеки) в аренду, а самому временно переселиться в более дешевое жилье или к родственникам;

занять у родственников;

продать какое-либо имущество (машину, дачу);

получить имущественный вычет;

получить материнский капитал (ни один банк не откажется принимать сумму материнского капитала в погашение задолженности);

перекредитоваться (взять кредит в другом банке);

обратиться в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (при наличии программ реструктуризации);

обратиться в администрацию района (города, субъекта РФ) (некоторые подобные учреждения имеют программы помощи нуждающимся гражданам, в том числе предоставляют субсидии).

Чтобы погашать ипотечный кредит, необходим достаточный ежемесячный доход. Если этот доход уменьшается или теряется, то возникает просрочка. Но проблема с поиском нового источника доходов, как правило, решаема.

Практически каждый человек, получивший ипотечный кредит, имеет высшее образование и опыт работы. В определенной сфере деятельности его труд имеет спрос со стороны работодателя и свою стоимость. Задача минимум - найти работу, чтобы было достаточно для погашения ипотечного кредита и проживания, а не наиболее высокооплачиваемую. Высокооплачиваемую работу заемщик обязательно найдет, но позже, в спокойном режиме.

Универсального рецепта, как найти работу, в этой книге не содержится. Для этого есть масса популярной и профессиональной литературы, в том числе бесплатной на интернет-сайтах рекрутинговых компаний и сайтах поиска работы.

Мы лишь стремимся показать, что есть некий горизонт возможностей для поиска денежных средств. Если один вариант не удается реализовать, то есть и другие, которые мы перечислили и которые заемщик может придумать сам, исходя из своей ситуации. А из этих вариантов самому заемщику можно и нужно составить план улучшения своего благосостояния и урегулирования вопроса с банком, с конкретными инструментами, целями, сроками и расстановкой приоритетов.

Некоторые действия типа поиска постоянной работы требуется проводить постоянно, но никто не мешает заемщику найти временную работу на меньшую заработную плату и параллельно искать более высокооплачиваемую работу. У просрочника не та ситуация, чтобы отказываться от приемлемых вариантов работы, даже если по уровню они ниже, чем были раньше.

При этом распыление усилий на все варианты как раз не приводит к желаемому результату: следует выбрать приоритетные направления и сосредоточиться на них, а остальным направлениям уделять меньше времени. Что касается формулировки целей заемщика, то среди прочих целей заемщик должен установить планку - ту минимальную сумму, которую он должен зарабатывать в месяц, чтобы "хватало на жизнь" и на погашение кредита. Эту сумму можно написать на бумажке и повесить на стене, чтобы каждый день видеть свою цель и стремиться ее достигнуть.

Составлять план улучшения своего благосостояния желательно до возникновения просроченной задолженности. В большинстве случаев заемщик может прогнозировать дату наступления финансовых трудностей: при сокращении на работе работодатель уведомляет об этом заранее, при ожидании ребенка расходы, очевидно, вырастут. Если же заемщик изначально планирует расходы на погашение кредита, то при оплате "предпоследнего" платежа из собственного резерва он уже может предполагать, что еще один платеж он внесет, а через два месяца выйдет на просрочку.

В этом случае горизонт возможностей у заемщика гораздо шире. К нему еще не приклеен ярлык "должник", его кредитная история не испорчена, возможно, и место работы еще не потеряно. А с запасом даже в один месяц до просрочки многое можно успеть. Заранее начать искать работу, заранее провести переговоры с банком (причем не с тем подразделением, которое взыскивает долги, а с тем, которое выдает кредиты, а это, как правило, более клиентоориентированные сотрудники), заранее получить потребительский кредит на любые цели, но направлять его только на погашение этого же потребительского и ипотечного кредита.

Разрабатывая план погашения задолженности банку порой приходится временно жертвовать оплатой других долгов. Например, среди ежемесячных расходов заемщика значатся коммунальные платежи, долги другим банкам по потребительским кредитам, расходы на телефонную стационарную и мобильную связь, расходы на кабельное телевидение. При недостатке денежных средств заемщику целесообразно определить приоритеты оплаты долгов. Что-то может подождать. Даже долги по потребительским кредитам менее рискованны, чем долги по ипотеке, так как по ним заемщик не рискует жильем. Но жертвы всегда будут стоить дополнительных денег и негативных последствий. Пени, звонки и выезды на дом к заемщику других банков, коллекторских агентств, отключение электричества, суды, исполнительное производство, запрет на выезд за рубеж, арест счетов, удержания из зарплаты.

Автор не призывает прекращать оплату по другим долгам. По всем долгам необходимо будет заплатить. Просто на временный период поиска работы и недостатка денежных средств заемщик должен решить для себя, в каком приоритете он будет расходовать имеющиеся денежные средства и на какие негативные последствия он готов пойти. Жертва возможна только в ситуации, когда иного выхода нет. Также не стоит забывать, что можно пожертвовать и квартирой, и порой это лучший выход.

Таким образом, многое, если не все, зависит от заемщика, от его веры в себя и настойчивости. Однако верит заемщик в себя или не верит - составление плана прояснит для него ситуацию, и дальше останется лишь следовать запланированным мероприятиям, и варианты обязательно появятся. Как говорится, делай что должно, а там будь что будет.

Второе направление - это урегулирование задолженности с банком:

выяснить структуру просроченной задолженности;

уяснить для себя сроки и порядок работы банка с заемщиком;

рассмотреть программы реструктуризации задолженности, существующие в банке, и обратиться в банк с заявлением о реструктуризации;

получить согласие на продажу предмета ипотеки и за счет вырученных средств погасить долг.

В целом есть два пути выхода. Если ситуация заемщика объективно безвыходна (длительная болезнь, частичная утрата трудоспособности без присвоения инвалидности, банкротство бизнеса, потеря кормильца, полное отсутствие возможности погасить долг), будет правильнее быстро продать квартиру и за счет этого полностью погасить задолженность. В этом случае не успеют накопиться высокие пени и проценты, а у заемщика останется разница между долгом и стоимостью квартиры, на которую он сможет арендовать жилье или купить новое. При этом он не будет нести на себе непомерное бремя высоких платежей и сразу решит проблему.

Если же ситуация не так серьезна, но достаточно тяжелая, целесообразно изменить по согласованию с банком сумму ежемесячного платежа, снизить размер пеней либо на период поиска работы попросить у банка отсрочки по погашению суммы основного долга, погашая только проценты, т.е. провести реструктуризацию.

Оба этих варианта мы рассмотрим в следующих подразделах. Но в любом случае необходимо обращаться в банк и совместно решать проблему. В противном случае через несколько месяцев банк обратится в суд с требованием взыскать с заемщика всю сумму кредита, а не только просроченные платежи, и ситуация усугубится.

Поведение заемщика в отношениях с банком очень важно, и вот почему. Банки разрабатывают стратегии работы с заемщиками в зависимости от их поведения. Например, неконтактность должника или несколько нарушений обещаний об оплате могут служить поводом для досрочной передачи на следующую стадию работы с должником, а затем в суд. Но контактность, неуклонение от погашения, внесение платежа даже в меньшем размере всегда квалифицируется как положительный фактор, который затем может быть плюсом при рассмотрении вопроса реструктуризации.

Следует понимать, что цели у заемщика и банка в целом совпадают - погасить просроченную задолженность, не доводя дело до суда. И если заемщик стремится погасить долг, подтверждает это реальными оплатами, открыт для переговоров и встреч с банком и проявляет необходимую настойчивость, то ситуация будет решена без суда. Ведь у банка только два пути - либо идти в суд, либо договариваться с заемщиком на обоюдовыгодных условиях.

В целом же рекомендуем заемщику следующее.

Не уклоняться от общения с представителями банка (т.е. отвечать на телефонные вызовы, приезжать на переговоры).

Не уклоняться от погашения задолженности, объективно описывать банку ситуацию, но не обещать оплату, если это обещание заемщик не может выполнить. В противном случае после нескольких нарушений обещаний банк может ошибочно квалифицировать заемщика как недобросовестного, что создаст сложности при реструктуризации задолженности.

Если заемщик поменял адрес или телефон, необходимо самостоятельно позвонить в банк и уведомить о новых контактных данных, а лучше через канцелярию направить соответствующее письмо. Иначе банк не сможет довести до заемщика важную информацию, например, о передаче заемщика в коллекторское агентство или в суд, а, соответственно, заемщик не сможет повлиять на такое решение банка.

Вносить ежемесячно хотя бы 50% от величины аннуитетного платежа, а если есть возможность, то и больше. Этого недостаточно, но заемщик этим демонстрирует реальность своих намерений погасить просроченную задолженность. Главное - делать это регулярно и на сумму, соразмерную аннуитету (т.е. не слишком маленькую по сравнению с платежом).

Обратите внимание: указанные выше советы не являются однозначным основанием, чтобы банк пошел на уступки. Между заемщиком и банком заключен кредитный договор, где описаны сроки и размер оплаты. Ухудшение материального положения никогда не трактовалось судами как основание для изменения кредитного договора в более мягкую для заемщика сторону. Поэтому, даже если заемщик все делает так, как описано в этой книге, банк не обязан изменять кредитный договор. Решение банка зависит от политики самого банка, от его стратегии работы с заемщиками.

Если банк выстраивает стратегию компании "с человеческим лицом" и при этом достаточно технологичен, то заемщику будут предложены программы реструктуризации. Если же банк ставит своей целью жестко взыскивать долги и погашать их за счет предмета ипотеки или же просто неверно выстраивает процесс взыскания задолженности, то это проблема для заемщика.

Увы, иногда вопрос заемщика о реструктуризации умирает еще на этапе подачи заявления клиента, так как никто в банке, никакой сотрудник не уполномочен и потому не заинтересован решать этот вопрос, требующий времени и сил. Зачастую в банке просто нет сотрудника, в должностные обязанности которого входила бы поддержка процесса реструктуризации. И такие банки обращаются в суд. Поэтому мы еще в начале книги посоветовали потенциальным заемщикам уточнять перед получением ипотечного кредита, как ведет себя банк с должниками, есть ли у банка программы реструктуризации. Этот вопрос действительно важен.

Но даже при "плохом" банке многое зависит от настойчивости заемщика - предлагать варианты внесудебного урегулирования, настаивать на встрече, писать соответствующие заявления с обоснованием и сроками погашения, частично гасить долг необходимо в любой ситуации.

Довольно странная психология ряда заемщиков, надеющихся на авось, на государство, на Роспотребнадзор и Банк России и главное - ничего не предпринимающих для погашения долга, а порой и скрывающихся от звонков банка и встреч с ним, никогда до добра не доводила: через год-полтора все они лишались квартир. Если перспектив и надежд нет, следует быстро продавать квартиру по максимально выгодной цене и не ждать, пока размер долга съест всю цену квартиры без остатка.

Когда за дело возьмутся пристав и торгующая организация, никакой покупатель уже не захочет покупать квартиру по рыночно высокой цене, не говоря о том, что продажа квартиры с торгов не рекламируется так широко, как хотелось бы, да и торгующая организация - это не риелтор, получающий вознаграждение за продажу объекта по максимальной цене.

Поэтому на каждой стадии работы банка с заемщиком следует сотрудничать с банком, не отказываться от погашения кредита и искать способы погашения задолженности или реструктуризации.

Вместе с тем заемщику не стоит впадать в другую крайность, а именно ожидать, что банк обязан пойти ему навстречу. У банков разные, порой достаточно жесткие, условия реструктуризации и внесудебные меры урегулирования. Одного лишь рвения заемщика не всегда достаточно для принятия решения. Почти всегда заемщик должен сделать что-то еще - оплатить определенную часть долга, подать заявление, принести документы, подтверждающие ухудшение финансового состояния.

Поэтому, по возможности, необходимо четко выполнять требования банка, так как в вопросе урегулирования задолженности предложения может делать заемщик, но решение принимается банком, каким бы несправедливым оно ни казалось заемщику.

Поясним подробнее, почему банки стремятся погасить долг быстрее, предлагают достаточно жесткие условия реструктуризации и обращаются в суд. Как ни странно, взыскание задолженности не ставит цель получить прибыль банку любыми способами. Просрочка для банка - это уже проблема, где не до прибыли. И эту проблему банк решает теми технологиями, которые наработал, которые считает наиболее эффективными. Если банк устанавливает жесткие условия реструктуризации и сроки обращения в суд, значит, по опыту данного банка это оптимальный способ решения проблемы просрочки.

К быстрейшему погашению просрочки подталкивает и требование Банка России, предписывающее формировать дополнительный резерв до 100% от суммы просроченного кредита и процентов при наличии просрочки. Этот резерв для банка - серьезная проблема, так как банк вынужден где-то находить эти деньги и замораживать их. Банк не может этими деньгами распоряжаться, не может выдавать их вкладчикам, не может выдавать новые кредиты и получать прибыль.

А так как банк - это коммерческая организация, действующая на свой страх и риск, то и возникает стремление погасить кредит быстрее. При погашении кредита резерв уменьшается, и чем быстрее кредит погашен, тем меньше резерв. Если этого не сделать, то банк не сможет выполнять свои обязательства перед другими клиентами. Всем известны банки, которые обанкротились из-за наличия большой просрочки.

Даже реструктуризация кредита считается фактором, свидетельствующим об ухудшении финансового состояния заемщика, и Банк России предписывает создавать в этом случае повышенный резерв. Не создавать резерв нельзя, иначе последуют санкции со стороны регулятора.

Кроме того, Банк России обязывает банки проводить все мероприятия по работе с долгом, предусмотренные действующим законодательством, в связи с чем банк-кредитор не имеет возможности бесконечно долго не обращаться в суд при отсутствии погашения просроченной задолженности.

Требования Банка России обусловлены тем, что банки помимо кредитования должны своевременно возвращать вклады вкладчикам и проводить расчеты. Если заемщик не погашает кредит - это потенциальный риск невыдачи вклада.