Раздел I. Как обезопасить себя от невозврата кредита при его получении?

Остерегайтесь незначительных расходов;

маленькая течь потопит большой корабль.

Бенджамин Франклин

1. На какую сумму кредита можно рассчитывать: пять правил

расчета своих возможностей, ипотечный калькулятор, таблица

предельных лимитов кредитования в зависимости от зарплаты

Разумный гонится не за тем, что приятно, а за тем,

что избавляет от неприятностей.

Аристотель

По мнению ряда экспертов, в среднем сложности с погашением кредита испытывают около 10% заемщиков. В период кризиса в 2009 году в просрочку попали около 15%. Из этого следует, что 10 - 15% ипотечных заемщиков неправильно оценивают свои силы при получении ипотечного кредита.

Первый раздел книги посвящен анализу собственных возможностей будущего заемщика по погашению кредита еще на этапе его выдачи. Правильный анализ позволит не допустить просрочку в дальнейшем.

Есть пять основных правил расчета собственных возможностей при получении кредита.

I. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 1/3 от дохода семьи до вычета расходов, но с таким расчетом, чтобы оставшихся после погашения кредита средств было достаточно на определенный прожиточный минимум (еда, коммунальные платежи, транспортные расходы, одежда). Для тех, у кого высокая заработная плата, рекомендуется исчислять 1/3 не от текущей зарплаты, а от минимальной зарплаты, которую такой человек легко может найти за период в шесть месяцев. В этом случае, даже если банк готов дать кредит больше, с более высоким платежом, разумнее взять меньше.

II. Ежемесячный платеж по кредиту лучше изначально или путем досрочных погашений довести до размера арендной платы (или даже ниже), которую можно получить при сдаче квартиры в аренду: на случай временной невозможности исполнять обязательства появится крайний, но надежный вариант - сдать временно квартиру в аренду, а заемщику временно найти иное место жительства.

III. Первоначальный взнос в размере 30% от цены квартиры должен быть накоплен самостоятельно (не за счет потребительского кредита). Есть порочная практика получать потребительский кредит на сумму первоначального взноса, но это целесообразно лишь для тех, кто имеет высокую заработную плату, позволяющую легко оплачивать два кредита.

IV. На вкладе всегда должна находиться сумма, равная заработной плате за шесть месяцев или как минимум шести ежемесячным платежам. Цель заемщика - не только получить, но и погасить кредит. Поэтому при получении кредита уже необходимо подумать о будущем. Понятно, что на первом этапе все деньги уйдут на первоначальный взнос, но в перспективе первого года с момента получения кредита необходимо иметь финансовую возможность накопить подобный депозит на случай потери работы. Для тех, кто не брал ипотечный кредит, рекомендуется держать "про запас" сумму, равную заработной плате за три месяца, но у ипотечных заемщиков ситуация острее.

V. На случай потери трудоспособности необходимо страховать жизнь и трудоспособность. Это тоже важное направление страхования риска невозврата кредита. Если что-нибудь случается с тем заемщиком, который приносит в семью доход, то для остальных членов семьи это будет означать необходимость продажи квартиры. А при наличии страхования кредит будет погашен страховой компанией.

Если эти условия не соблюдаются, то либо следует снижать размер кредита и, соответственно, требования по цене квартиры, либо быть готовым оперативно продать квартиру при недостаточности средств для погашения кредита.

Для того чтобы купить квартиру за счет кредитных средств, самому заемщику нужно определить следующие моменты, связанные с доходами и источниками средств.

Сколько зарабатывает семья заемщика ежемесячно. Размер ежемесячных доходов рассчитывается исходя из чистой зарплаты и регулярных премий на всех членов семьи (супруги и дети), а не по одному заемщику. Очевидно, это позволяет взять кредит больше, если вся семья работает. Но если супруга и дети не работают, то это уменьшит лимит кредитования, так как будут учтены расходы на этих членов семьи. Оценивается стабильность работы заемщика на перспективу и востребованность собственной профессии на рынке. То есть следует понять, на какую заработную плату может рассчитывать заемщик, если искать работу два-три месяца.

Каковы расходы на семью ежемесячно. Каждый месяц у каждого человека есть расходы. На еду, на одежду, на отдых, на коммунальные платежи, на детей. Это постоянные расходы, ограничивать которые нельзя. Эти расходы следует исключить из доходов. Исходя из этого, заемщик должен определить, сколько он готов безболезненно вносить ежемесячно. Это пригодится, когда банком будет определен лимит кредитования и ежемесячный платеж по кредиту. Заемщик должен проследить, чтобы ежемесячный платеж по кредиту не превышал того максимума, который заемщик готов отдавать ежемесячно. Если превышает, то необходимо снижать размер кредита и увеличивать срок его возврата.

Каков размер накоплений. Определяется, сколько уже накоплено денежных средств. Первоначальный платеж за квартиру составляет 20 - 30% от цены квартиры.

Какие еще можно найти источники для покупки квартиры. Собственные накопления не являются единственным источником получения денежных средств, необходимых для покупки квартиры, например, можно продать имущество либо получить субсидию.

Каков размер дополнительных разовых расходов. Вся сумма накоплений не пойдет на оплату первоначального взноса за квартиру. Из суммы накоплений следует вычесть разовые расходы на покупку квартиры и получение ипотечного кредита (риелтор, государственная пошлина и пр.).

В итоге мы получаем точный размер имеющегося первоначального взноса, ежемесячного дохода и ежемесячного платежа, который готов платить заемщик. А по этим данным можно примерно узнать размер кредита, который может предоставить банк, и примерную цену квартиры, на которую может рассчитывать заемщик.

Для этого используется ипотечный калькулятор. Обращаться в банк с официальной заявкой пока преждевременно, ведь мы хотим получить выгодную программу, а для этого нужно подготовиться.

Ипотечный калькулятор - это онлайн интернет-сервис, позволяющий рассчитать лимит кредитования, цену квартиры и ежемесячный платеж по кредиту в зависимости от таких параметров, как срок кредитования, процентная ставка, размер первоначального взноса, размер доходов, размер ежемесячного платежа. Можно использовать калькуляторы с сайтов, посвященных ипотеке, либо калькуляторы конкретных банков.

Например, ипотечные калькуляторы есть на данных ссылках: http://www.ipohelp.ru/calculator.html; http://www.sbrf.ru/karelia/ru/person/credits/home/buying_complete_house/; http://www.vtb24.ru/personal/loans/mortgage/base/secondary/calculator/.

Отметим, что в калькуляторе при указании дохода необходимо указывать доход семьи после вычета налогов (т.е. получаемый на руки), но до вычета ежемесячных расходов. В итоге заемщик примерно определит лимит кредитования.

Лимит кредитования напрямую влияет на выбор вида недвижимости. На вторичном рынке жилье можно найти по более низкой цене, поскольку новостройки благодаря большому метражу оказываются в среднем дороже, несмотря на то что квадратный метр в них стоит дешевле. Выбор вида недвижимости важен для заемщика, ведь от этого зависит, сколько он будет платить в месяц, сколько потребуется на ремонт и когда заемщик сможет жить в приобретенном объекте. Новостройки, например, не дают возможности сразу вселиться в квартиру и требуют дорогостоящего ремонта.

Если вкратце, то новостройка может строиться долго и вообще не достроиться, но жилье будет классом выше и без истории. Готовое жилье позволяет сразу вселиться, но имеет определенную историю сделок и юридические риски, помимо того что оно порой ниже классом, чем новостройка <3>. Также заемщик может купить за счет кредитных средств жилой дом либо пустой земельный участок для постройки, хотя немного банков готовы это кредитовать, а ставка будет достаточно высокой.

--------------------------------

<3> Подробнее о критериях выбора между новостройкой и вторичным жильем см. в кн.: Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки. М., 2013.

Если вы определились между новостройкой и готовой квартирой, необходимо корректировать по ипотечному калькулятору процентную ставку - по новостройкам, как правило, ставка выше, чем по готовому жилью. Это повлияет на размер кредита и ежемесячных платежей.

Также, если лимит кредитования уже одобрен в банке, не стоит ставить себе цель использовать лимит полностью. Можно купить квартиру и дешевле. Так, в пределах лимита в 7 млн. руб. в г. Москве можно выбрать и двухкомнатные хрущевки, и новостройки за 6 млн. руб., и однокомнатное жилье за 4,5 млн. руб., при этом каждый сегмент обладает внутренней структурой, своими плюсами и возможностью выбора.

При оценке максимального лимита кредитования следует ориентироваться не на установленный лимит, а на собственное мнение о максимальном ежемесячном платеже, с учетом того что необходимо есть, покупать одежду, ездить в путешествия и отдыхать. По сути, именно размер ежемесячного платежа по кредиту является итоговым мерилом выгодности ипотечной программы.

Иногда лимит кредитования весьма значителен, допустим, 30 млн. руб. Да, заемщик может взять подобный кредит и поселиться в отличной просторной квартире, но платеж будет 300 - 400 тыс. в месяц. Уверен ли такой заемщик, что все 20 - 30 лет сможет вносить подобную сумму ежемесячно? Если не уверен, то лучше не рисковать.

Если первоначального взноса еще недостаточно для получения кредита, а может быть, и иные требования к заемщику пока не соответствуют банковским (стаж, возраст) либо нужно время для получения субсидии, то стоит отложить вопрос, чтобы в дальнейшем получить наиболее выгодные условия кредитования.

Но ждать, когда все обстоятельства сложатся благоприятно и наступит момент покупки идеальной для покупателя квартиры, тоже не стоит, если к тому нет предпосылок. Каждый день промедления на жилищном рынке стоит дорого: если сегодня не купить квартиру, то завтра за нее же нужно будет заплатить больше.

Поэтому иногда лучше купить не совсем то, что хотелось бы, но с перспективой покупки в дальнейшем другого жилья. Например, может быть куплена комфортная квартира в пригороде, а не в городе; может быть куплена доступная, хотя и небольшая квартира, но в городе. Это будет правильнее, чем ждать, пока вырастет доход или накопится значительный первоначальный взнос.

В дальнейшем приобретенная квартира будет использоваться как актив для улучшения жилищных условий, ведь разница в цене между сегментами квартир не столь велика, так, в г. Москве лишние 10 кв. м (одна комната) обойдутся в 1 - 1,5 млн. руб. в среднем при общей цене квартиры в 6 - 8 млн. руб.

Поэтому если по данным ипотечного калькулятора лимит кредитования заемщика устраивает, то целесообразно начать анализировать ипотечные программы, требования банков к заемщику, к предмету ипотеки, чтобы перейти к стадии отправки заявки на получение кредита.

Для случая если под рукой нет Интернета, чтобы узнать параметры кредита по ипотечному калькулятору, или нет номера телефона, чтобы позвонить в банк и уточнить примерную сумму кредита, приведем таблицу, по которой можно составить представление о размере кредита в зависимости от различных параметров (см. табл. N 1).

Таблица N 1

Предельный лимит ипотечного кредита <4>, <5>

--------------------------------

<4> Расчеты в таблице произведены по ипотечному калькулятору, представленному на сайте акционерного банка "ГПБ-Ипотека" (ОАО): http://www.gpb-ipoteka.ru/borrowers/calcs_ipoteka/.

<5> Размер доходов вычисляется так: после удержания налогов (т.е. ежемесячно на руки), но до вычета расходов на проживание. При этом доходы членов семьи складываются. Для увеличения лимита кредитования (не более трех) могут быть привлечены созаемщики, но ставка, скорее всего, будет выше ввиду неспособности основного заемщика обслуживать кредит самостоятельно и соответствующих рисков невозврата.

Размер доходов в месяц, руб.	Процентная ставка	Максимальный размер кредита, руб.	Цена жилья, руб.	Срок кредита, лет	Сумма первоначального взноса 30%, руб.	Ежемесячный аннуитетный платеж, руб.
25 000	10	1 157 582	1 653 688	15	496 106	12 500
	11	1 094 915	1 564 164	15	469 249	12 500
	12	1 037 330	1 481 901	15	444 570	12 500
	10	1 373 508	1 962 155	25	588 646	12 500
	11	1 273 737	1 819 625	25	545 887	12 500
	12	1 185 562	1 693 660	25	508 098	12 500
	14	1 037 637	1 482 339	25	444 702	12 500
30 000	10	1 648 210	2 354 586	25	706 376	15 000
	11	1 528 485	2 183 550	25	655 065	15 000
	12	1 422 675	2 032 392	25	609 718	15 000
	14	1 245 165	1 778 807	25	533 642	15 000
35 000	10	1 922 912	2 747 016	25	824 105	17 500
	11	1 783 232	2 547 475	25	764 242	17 500
	12	1 659 787	2 371 124	25	711 337	17 500
	14	1 452 692	2 075 274	25	622 582	17 500
40 000	10	2 197 613	3 139 447	25	941 834	20 000
	11	2 037 980	2 911 400	25	873 420	20 000
	12	1 896 900	2 709 856	25	812 957	20 000
	14	1 660 220	2 371 742	25	711 523	20 000
45 000	10	2 472 315	3 531 878	25	1 059 564	22 500
	11	2 292 727	3 275 324	25	982 597	22 500
	12	2 134 012	3 048 589	25	914 577	22 500
	14	1 867 747	2 668 210	25	800 463	22 500
50 000	10	2 747 016	3 924 309	25	1 177 293	25 000
	11	2 547 475	3 639 249	25	1 091 775	25 000
	12	2 371 124	3 387 321	25	1 016 196	25 000
	14	2 075 274	2 964 678	25	889 403	25 000
60 000	10	3 296 420	4 709 171	25	1 412 751	30 000
	11	3 056 969	4 367 099	25	1 310 130	30 000
	12	2 845 349	4 064 785	25	1 219 435	30 000
	14	2 490 329	3 557 613	25	1 067 284	30 000
70 000	10	3 845 823	5 494 033	25	1 648 210	35 000
	11	3 566 464	5 094 949	25	1 528 485	35 000
	12	3 319 574	4 742 249	25	1 422 675	35 000
	14	2 905 384	4 150 549	25	1 245 165	35 000
80 000	10	4 395 226	6 278 895	25	1 883 668	40 000
	11	4 075 959	5 822 799	25	1 746 840	40 000
	12	3 793 799	5 419 713	25	1 625 914	40 000
	14	3 320 439	4 743 484	25	1 423 045	40 000
100 000	10	5 494 033	7 848 619	25	2 354 586	50 000
	11	5 094 949	7 278 499	25	2 183 550	50 000
	12	4 742 249	6 774 641	25	2 032 392	50 000
	14	4 150 549	5 929 355	25	1 778 807	50 000
120 000	10	6 592 840	9 418 342	25	2 825 503	60 000
	11	6 113 939	8 734 199	25	2 620 260	60 000
	12	5 690 699	8 129 569	25	2 438 871	60 000
	14	4 980 659	7 115 226	25	2 134 568	60 000
150 000	10	8 241 049	11 772 928	25	3 531 878	75 000
	11	7 642 424	10 917 748	25	3 275 324	75 000
	12	7 113 373	10 161 962	25	3 048 589	75 000
	14	6 225 823	8 894 033	25	2 668 210	75 000
200 000	10	10 988 066	15 697 237	25	4 709 171	100 000
	11	10 189 898	14 556 998	25	4 367 099	100 000
	12	9 484 498	13 549 282	25	4 064 785	100 000
	14	8 301 098	11 858 711	25	3 557 613	100 000

Сразу оговоримся, что данные примерные и не учитывают все особенности расчета лимитов кредитования. Суммы могут быть как больше, так и меньше. Точные параметры кредита может сказать только банк или иной кредитор после анализа всех документов.

Отметим, что по сроку кредита можно найти программу на 30 лет, а не на 25, как указано в таблице. Это повлечет увеличение размера кредита. Сумму первоначального взноса также можно найти в размере 10 - 20, а не 30%, как в таблице. Снижение первоначального взноса не повлияет на размер платежа, но может уменьшить размер предоставляемого кредита и увеличить процентную ставку.

Таблица позволяет по доходу, по цене квартиры, по величине первоначального взноса, по ежемесячному платежу, по размеру кредита определить иные требуемые параметры. Допустим, зная, сколько стоит желанная квартира, можно определить, какой требуется доход и первоначальный взнос и как ставка влияет на эти параметры. Обратим внимание, что в таблице указаны максимальные значения.