4. Выбор банка для получения кредита: банки и некредитные

организации, критерии сравнения, требования к банку

Поймите, что вы хотите получить, и вам будет

понятно, к кому идти.

Сергей Логачев

Сегодняшний рынок ипотеки предлагает потенциальным заемщикам две основные категории компаний, выдающих деньги на покупку жилья. Первая - это банки, которые выдают кредиты (Сбербанк, ВТБ24, Связь-Банк). Вторая - это обычные юридические лица, не являющиеся кредитными организациями (Дальневосточный ипотечный центр, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области, Санкт-Петербургское ипотечное агентство). Такие компании выдают займы по договорам займа, а не кредиты. В остальном и процедура, и результат ничем особенно не отличаются.

По мнению автора, вторая категория кредиторов существенно недооценена заемщиками, хотя их условия могут быть выгоднее, чем у банков. Поэтому при поиске ипотечной программы не стоит ограничиваться только банками - обязательно посмотрите и кредиторов второй категории: их примерный список можно найти на сайте Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (www.ahml.ru).

Затраты на обеспечение деятельности небольших юридических лиц и "экономика" данных лиц позволяют им не начислять дополнительные комиссии, тогда как банки - это крупные организации со значительным штатом, агрессивной рекламой, что в совокупности делает их услуги дороже. С другой стороны, крупные банки зарабатывают не столько на ставках, сколько на масштабе массовой выдачи кредитов.

В небольших юридических лицах при плюсе в индивидуальном подходе есть и минусы, присущие небольшим компаниям, - недостаток персонала, сложность в рассмотрении нетиповых случаев, недостаточная организация процедуры выдачи и сопровождения.

Кроме того, над такими организациями не осуществляет контроль Банк России, поэтому и требований к ним гораздо меньше, чем к банкам. Это означает, с одной стороны, отсутствие необходимости в специальном штате работников, которые увеличивают в итоге стоимость продукта, а с другой - при отсутствии требований и регламентов возможны злоупотребления в виде высоких комиссий и дополнительных сборов.

Поскольку цель нашей книги - представить взгляд на процесс получения кредита с точки зрения его дальнейшего возврата, то выделим не совсем обычные критерии при выборе кредитора.

I. Наличие программ реструктуризации задолженности. В случае наличия проблем с погашением следует быть уверенным, что банк пойдет навстречу. Допустим, во время кризиса 2008 - 2009 гг. все кредиты с плавающей ставкой стали в полтора-два раза дороже. То есть платил заемщик 20 тыс. руб. по плавающей ставке, а пришлось платить 37 тыс. руб. Увы, не все банки смогли и захотели оперативно поменять плавающие ставки на твердые, и заемщики потерпели серьезные убытки.

II. Поведение во время кризиса 2008 - 2009 гг. Некоторые банки во время кризиса, чтобы удержаться на плаву, направили заемщикам требования о полном досрочном исполнении обязательств. Другие, вместо того чтобы предложить заемщикам государственные или разработать собственные программы реструктуризации, обратились в суд, чтобы взыскать долг. При таком отношении любой кризис в стране делает ситуацию заемщика тупиковой, вплоть до выселения, даже если заемщик был всегда добросовестным. А кризисы, по мнению ученых, повторяются с определенной периодичностью, поэтому заемщику необходимо знать, как поведет себя банк.

III. Отношение к заемщикам. Даже если программа на первый взгляд выгодна, но с заемщиками общаются по-хамски, не предоставляют необходимой информации и не готовы идти навстречу, "футболят" от сотрудника к сотруднику, не могут оперативно принять решение и нельзя найти ни одного лица, которое за это отвечало бы, то следует подумать, стоит ли сотрудничать с этим банком в подобном режиме еще 20 лет. Ведь и после получения кредита отношение не изменится.

В то же время не стоит быть очень критичным и делать скоропалительные выводы. Возможно, смена менеджера по кредитам решит все проблемы. Поэтому оценивать необходимо комплексно весь банк, в том числе его политику реагирования на обоснованные жалобы на обслуживание.

IV. Удобство получения (погашения) кредита и территориальная близость. В некоторых банках принята очень удобная система "одного окна", при которой заемщик общается только с банком, а взаимодействие с оценщиками, страховой компанией, нотариусом и Росреестром осуществляет банк.

Очень важно, чтобы было удобно погашать кредит: близкое от дома расположение дополнительного офиса, отсутствие комиссий за перечисление средств, интернет-банкинг. Платить дополнительные комиссии за перечисление средств банку-кредитору через терминалы и третьи банки либо далеко ездить для погашения кредита - это неудобно.

Удобство взаимодействия с банком складывается из следующих факторов:

местоположение офиса банка, через который будет осуществляться погашение кредита, по отношению к месту жительства заемщика;

разветвленность филиальной сети;

многообразие форм погашения долга (терминалы, банки);

размер комиссий при перечислении из банков (если кредитор не банк, то перечисление на его счет осуществляется путем оформления переводов из сторонних банков, которые не берут за это комиссию, если только имеют соответствующее соглашение с кредитором);

наличие программ, позволяющих через Интернет оплачивать задолженность, онлайн отслеживать остаток задолженности и зачисление платежей, получать напоминания о необходимости оплаты, о наступлении срока для внесения страхового платежа.

V. Крупность и надежность банка. Крупность и надежность банка не являются критерием выбора. Это уже банк оценивает надежность заемщика, так как предоставляет ему деньги. Поэтому порой лучше выбрать маленькую небанковскую организацию, в которой работают три сотрудника, чем банк из топ-10 по активам.

С другой стороны, при банкротстве банка часть платежей может не дойти до кредитора вовремя, часть платежей может потеряться. Поэтому все же не стоит совсем не учитывать этот фактор и в любом случае следует сохранять платежные документы и периодически запрашивать в банке сверку платежей. Также отметим, что при банкротстве банка никто долг заемщику не простит. Взыскивать задолженность будет Агентство по страхованию вкладов, а в ряде случаев - иные лица, которым долги будут уступлены.

VI. Профессионализм сотрудников банка. Согласитесь, для заемщика будет лучше, если сотрудники банка смогут максимально подробно ответить на все интересующие вопросы, быстро и без ошибок составят необходимые документы, помогут с государственной регистрацией и оперативно примут решение о выдаче кредита.

По крайней мере это лучше, чем перед подписанием договора узнать о необходимости уплаты забытой менеджером комиссии, несколько раз переподписывать договоры и ездить в Росреестр из-за элементарных ошибок.

По нашему мнению, подобный профессионализм зависит от следующих факторов:

политики подбора и обучения кадров в банке (стремится ли банк удерживать опытных сотрудников, проводит ли обучение и т.д.);

массовости выдачи ипотеки в конкретном банке (в этом случае у сотрудников нарабатывается обширный опыт и навыки, становится меньше ошибок, банк уже "не учится", а "умеет" выдавать ипотечные кредиты);

качества методологического обеспечения процесса выдачи кредитов (отлаженная технология выдачи кредитов, включая прием и рассмотрение документов заемщика, установление срока и формы принятия решения, наличие типовых форм договоров, прошедших регистрацию в Росреестре, наличие отлаженных бизнес-процессов по работе с заемщиком).

Все это можно узнать из отзывов клиентов, которые уже работали с этим банком, из общения с менеджером по кредитам, а статистику объемов и количества выданных ипотечных кредитов - найти на сайтах: http://rusipoteka.ru/, http://rating.rbc.ru/, http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka.