2. Особенности пользования заложенным жильем: что следует

согласовывать с банком, проведение перепланировки и

ремонта, проверка банком сохранности предмета залога, сдача

жилья в аренду, "прописка" и вселение третьих лиц

В каждом положении отыщется что-нибудь

утешительное, если хорошо поискать.

Даниэль Дефо

Как ни странно, если вы неправильно пользуетесь жилым помещением, то банк вправе досрочно истребовать кредит и вы будете обязаны погасить не единовременный платеж, а всю сумму кредита. Конечно, такие случаи редки - банкам тоже невыгодно терять добросовестного заемщика и проценты, но все же. Чтобы этого не произошло, мы опишем, как пользоваться заложенным помещением и что это вообще такое - залог.

У некоторых заемщиков возникает простой вопрос: становится ли заемщик собственником квартиры? Или до выплаты кредита собственником является банк? Ответ таков: заемщик становится полноправным собственником объекта недвижимости, в том числе он обязан платить коммунальные платежи и выполнять все обязанности, которые возложены на собственника имущества.

В целом нахождение квартиры в залоге при надлежащем исполнении обязательств по кредитному договору не влечет для заемщика каких-либо особых неудобств - он вправе полноценно проживать в квартире так же, как и любой другой собственник. Однако законодательно ему вменены определенные обязанности при пользовании предметом ипотеки, а распоряжение заложенным банку объектом недвижимости ограничено с целью обеспечения сохранности предмета ипотеки и возможности его реализации банком для удовлетворения своих требований по кредитному договору.

Обязанности и ограничения накладываются с момента государственной регистрации ипотеки. Возникает вопрос: где заемщику узнать о том, какие обязанности существуют и какие ограничения наложены, ведь они не обязательно должны быть полностью указаны в договоре об ипотеке? А как быть при ипотеке в силу закона, когда договор об ипотеке не заключается?

Кредитный договор иногда содержит, а иногда не содержит перечень ограничений. Закладная, как правило, содержит перечень обязанностей и ограничений, но она отдается залогодержателю (банку) и заемщику предъявляется только для обозрения (заемщику рекомендуется запросить у банка текст закладной, чтобы знать, на каких условиях она им выдана).

Ответ прост: заемщик самостоятельно должен знать, что можно, а что нельзя делать с заложенным объектом недвижимости, поскольку обязанности и ограничения установлены законом. Законодатель описывает их в трех главах Закона об ипотеке: гл. V "Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке", гл. VI "Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" и гл. VII "Последующая ипотека".

Помимо этого в договоре об ипотеке и закладной могут быть указаны дополнительные ограничения. Отметим, что ограничения могут быть установлены еще и в договоре страхования, поскольку страховая компания также заинтересована в сохранности предмета ипотеки. Например, любое действие, которое может повлечь увеличение страхового риска, даже ремонт, как правило, необходимо согласовывать со страховой компанией, которая вправе потребовать увеличения размера оплаты.

Повышенное внимание законодателя и банков к предмету ипотеки понятно, ведь при неисполнении обязательств заемщиком именно квартира будет являться фактически единственной гарантией возврата средств.

Перечислим основные обязанности залогодателя (собственника заложенного объекта недвижимости):

при пользовании заложенным имуществом не допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;

поддерживать предмет ипотеки в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки;

производить текущий и капитальный ремонт предмета в сроки, установленные действующим законодательством РФ;

застраховать объект недвижимости от рисков утраты и повреждения;

для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям;

в случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя.

Помимо этого, в случае если заемщик получает иск, последствием которого может быть потеря им права собственности на объект недвижимости, обременение либо вселение третьего лица в предмет ипотеки обязательно надо привлечь в судебный процесс третьим лицом банк-кредитор, являющийся залогодержателем и заинтересованным лицом в исходе дела. И даже если поступил не иск, а претензия от кого-либо по аналогичному вопросу, необходимо привлекать банк к разрешению этой ситуации.

Данная обязанность прямо установлена в ст. 33 Закона об ипотеке, а для заемщика она имеет и практическую пользу, поскольку банк будет выступать на его стороне в отстаивании права собственности.

При грубом нарушении обязанностей банк вправе досрочно истребовать всю сумму кредита.

Выделим основные ограничения, связанные с пользованием и распоряжением предметом ипотеки.

I. Запрет на отчуждение и передачу в последующую ипотеку. Квартира может быть отчуждена (продана, подарена) или передана в последующую ипотеку только с согласия банка. А вот для составления завещания согласия банка не требуется. Залог при отчуждении квартиры сохраняется. В любом случае распорядиться таким способом без согласия банка невозможно ввиду того, что в Росреестре установлена запись об ипотеке и никакая сделка не будет зарегистрирована без необходимого согласия.

II. Сдача в аренду и безвозмездное пользование. Если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока по кредитному договору;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества, т.е. для проживания, а не промышленного производства, например.

В то же время обычно договор об ипотеке (закладная) предусматривает необходимость получения на сдачу в аренду согласия банка. Банк, как правило, предоставляет такое согласие при условии оплаты банку комиссии (если предусмотрена) и срока найма не более 11 месяцев. Иногда запрашивается согласие страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки, поскольку увеличение количества проживающих увеличивает риск повреждения квартиры. При этом предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке.

При передаче квартиры в аренду без согласия банка банк вправе досрочно истребовать всю сумму кредита и обратить взыскание на предмет ипотеки. Кроме того, все заключенные без согласия договоры аренды и найма прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.

III. "Прописка" в квартире и временная регистрация третьих лиц. Прежде всего поясним, что понятия "прописка" уже давно не существует, поскольку она заменена на регистрацию по месту жительства (бессрочно, с проставлением отметки в паспорте) и регистрацию по месту пребывания (предоставляется на определенный срок путем выдачи отдельного документа по установленной форме).

Для заемщика интересен вопрос: сможет ли он зарегистрировать в квартире по месту жительства себя и членов своей семьи, ведь обычно иного жилья для такой регистрации у него нет. Согласно ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг (супруга) дети и родители данного собственника.

Что касается регистрации самого собственника квартиры, то никакое согласие не требуется. Становясь собственником, заемщик приобретает право пользования квартирой и право быть зарегистрированным в ней по месту жительства.

Другая ситуация с членами семьи. Некоторые "паспортные столы" <7> (лица, ответственные за регистрацию), когда к ним приходят члены семьи заемщика с заявлением о регистрации, видя, что квартира в залоге, запрашивают согласие банка на возможность регистрации членов семьи собственника. Логика такова: регистрация по месту жительства позволяет данным лицам пользоваться заложенной квартирой, соответственно, требуется согласие банка.

--------------------------------

<7> В связи с тем что названия органов и лиц, ответственных за регистрацию, довольно часто меняются, мы указываем привычное словосочетание "паспортный стол" в кавычках, обозначая им весь перечень подобных организаций.

Но не все "паспортные столы" запрашивают это согласие. Некоторые из них полагают, что в силу ст. 31 ЖК РФ все члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, поэтому вправе зарегистрироваться без какого-либо согласия со стороны банков.

Если такое согласие запрошено "паспортным столом", необходимо обратиться в банк, который, как правило, никогда не возражает против регистрации членов семьи, хотя и может брать за рассмотрение вопроса комиссию.

По-другому регулируется вопрос с регистрацией по месту пребывания (вселением временных жильцов). Для всех, кто не является членом семьи собственника, право пользования предметом ипотеки может быть предоставлено лишь на основании заключенного с собственником договора найма, безвозмездного пользования или предоставленного заявления собственника о согласии с регистрацией. На все подобные договоры и действия, по нашему мнению, необходимо согласие банка. Что касается "паспортных столов", то их позиция опять же может быть разной: не все такое согласие требуют. Отметим лишь, что за нарушение договора с банком ответственность будет нести заемщик, а не третьи лица.

IV. Проверка состояния квартиры. Банк вправе проверять состояние и условия содержания квартиры, т.е. периодически с уведомлением залогодателя входить и осматривать помещение. Договором с банком может быть предусмотрен порядок и частота таких проверок.

V. Перепланировка и переустройство. Осуществление перепланировки и переустройства в квартире согласовывается с банком. Банк, как правило, дает такое согласие при условии оплаты комиссии и получения: согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки; разрешения соответствующих организаций на перепланировку (переустройство); заключения оценщика о новой стоимости предмета ипотеки после проведения перепланировки (для подтверждения неуменьшения цены объекта после перепланировки).

Если заемщик изначально купил квартиру с перепланировкой и дал банку обязательство ее узаконить в течение определенного времени, то обязан по истечении данного срока предоставить в банк подтверждающие документы.