5.12. Особливості обліку інвестиційної нерухомості

П(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість» виокремлює операційну та інвестиційну нерухомість. До інвестиційної нерухомості належать власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою одержання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу.

На відміну від інвестиційної нерухомості об’єкти операційної нерухомості використовуються для виробництва, або постачання товарів чи надання послуг, або ж в адміністративних цілях.

Крім того, з метою бухгалтерського обліку не вважається інвестиційною нерухомістю:

• нерухомість, що утримується з метою продажу за умов звичайної господарської діяльності;

• нерухомість, що будується або поліпшується за дорученням третіх осіб;

• нерухомість, що перебуває в процесі будівництва або поліпшення з метою використання у майбутньому як інвестиційна нерухомість;

• нерухомість, що надана в оренду іншому суб’єкту господарювання на умовах фінансової оренди.

Якщо об’єкт основних засобів може бути віднесеним і до операційної нерухомості, і до інвестиційної нерухомості, підприємство розробляє критерії щодо їх розмежування. Наприклад, частина складського приміщення передана в операційну оренду. Цей об’єкт основних засобів визнається інвестиційною нерухомістю за умови її використання переважно з метою отримання орендної плати.

Як об’єкт бухгалтерського обліку, інвестиційна нерухомість має з основними засобами спільні риси. Аналогічно основним засобам:

• інвестиційна нерухомість визнається активом;

• визначається первісна вартість об’єктів інвестиційної нерухомості;

• обліковуються витрати на утримання і поліпшення інвестиційної нерухомості, а також операції з її вибуття.

Основною відмінністю в методологічних засадах формування інформації про інвестиційну нерухомість є порядок оцінки таких активів на дату балансу.

П(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість» передбачає два варіанти оцінки інвестиційної нерухомості після первісного визнання: за справедливою вартістю або собівартістю.

Підприємство на дату балансу відображає у фінансовій звітності інвестиційну нерухомість за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визначити.

Оцінка інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю грунтується на цінах активного ринку в тій самій місцевості в подібному стані за подібних умов договорів оренди.

За відсутності активного ринку щодо інвестиційної нерухомості справедлива вартість може визначатись:

• за останньою ринковою ціною операції з такими активами (за умови відсутності суттєвих змін у технологічному, ринковому, економічному або правовому середовищі, в якому діє підприємство);

• за поточними ринковими цінами на нерухомість, що може перебувати в різному стані, місцевості, орендних та інших контрактних умовах, скоригованими з урахуванням індивідуальних характеристик інвестиційної нерухомості, для якої визначається справедлива вартість;

• за додатковими показниками, які характеризують рівень цін на інвестиційну нерухомість.

У разі відсутності інформації про ринкові ціни справедлива вартість інвестиційної нерухомості визначається за теперішньою вартістю майбутніх чистих грошових надходжень від активу, обчисленого відповідно до П(С)БО 28 «Зменшення корисності активів».

При визначенні справедливої вартості інвестиційної нерухомості підприємства до неї входять усі об’єкти основних засобів, які утворюють з інвестиційною нерухомістю цілісний комплекс (ліфти, кондиціонери тощо) і в сукупності генерують грошові потоки.

Сума збільшення або зменшення справедливої вартості інвестиційної нерухомості на дату балансу відображається у складі іншого операційного доходу або інших витрат операційної діяльності.

Інвестиційна нерухомість, що обліковується за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, переоцінці не підлягає.

Виділення інвестиційної нерухомості в окремий об’єкт обліку супроводжується такими операціями, як переведення нерухомості до інвестиційної нерухомості або виведення її зі складу інвестиційної нерухомості у разі зміни характеру використання нерухомості.

Різниці в оцінках, що виникають при переведенні активів до складу інвестиційної нерухомості, обліковуються наступним чином:

• перевищення справедливої вартості інвестиційної нерухомості над залишковою вартістю операційної нерухомості включається до складу додаткового капіталу. Якщо залишкова вартість операційної нерухомості більша за справедливу вартість інвестиційної нерухомості, різниця відноситься до інших витрат;

• при переведенні нерухомості із запасів до інвестиційної нерухомості, відхилення справедливої вартості нерухомості станом на дату переведення від її балансової вартості визнається іншим доходом або іншими витратами.

У разі переведення інвестиційної нерухомості, що оцінювалась за справедливою вартістю, до операційної нерухомості або до складу запасів собівартість таких основних засобів або запасів визначається за справедливою вартістю інвестиційної нерухомості на дату переведення.

Облік інвестиційної нерухомості ілюструється прикладом 5.23.

Приклад 5.23.

Підприємство придбало земельну ділянку з метою одержання орендних платежів:

• вартість земельної ділянки без ПДВ – 400000 грн.

• вартість послуг, наданих державними органами у зв’язку з придбанням земельної ділянки, без ПДВ – 15000 грн.

1. Визнаються витрати на придбання об’єкта інвестиційної нерухомості, грн.:

Дебет 152	«Придбання (виготовлення) основних засобів»	415000
Кредит 631	«Розрахунки з вітчизняними постачальниками»	400000
Кредит 685	«Розрахунки з іншими кредиторами»	15000

2. На підставі акта приймання-передачі земельна ділянка визнається активом за первісною вартістю, грн.:

Дебет 100	«Інвестиційна нерухомість»	415000
Кредит 152	«Придбання (виготовлення) основних засобів »

3. На дату річного балансу визнано збільшення справедливої вартості земельної ділянки на суму 50000 грн.:

Дебет 100	«Інвестиційна нерухомість »	50000
Кредит 719	«Інші доходи від операційної діяльності »

Визнання інвестиційної нерухомості припиняється при вибутті об’єкта внаслідок продажу, передачі у фінансову оренду, ліквідації, унесення до статутного капіталу, при переведенні з інвестиційної нерухомості до операційної нерухомості.