71. Орендна плата та способи її визначення.

Для визначення орендної плати за нерухоме майно, що перебуває у державній власності, потрібна експертна оцінка

Підприємство планує орендувати приміщення бюджетної організації. Чи потрібна для цього експертна оцінка приміщень?

До укладення договору оренди майна, що перебуває у державній або комунальній власності, треба зробити оцінку об’єкта оренди (ст. 11 Закону від 10.04.92 р. №2269-XII «Про оренду державного та комунального майна»).

Методика такої оцінки затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 р. №629 (далі — Методика оцінки об’єктів оренди).

Якщо об’єктом оренди виступатиме окреме індивідуально визначене майно, оцінку здійснюють двома шляхами:

1) із залученням незалежного експерта;

2) самостійна оцінка.

Оцінка із залученням незалежного експерта проводиться у тих випадках, коли для розрахунку орендної плати передбачено незалежну оцінку. Якщо ж для розрахунку орендної плати не передбачено експертної оцінки, то можна провести самостійну оцінку відповідно до пп. 20, 21 Методика оцінки об’єктів оренди.

Методика розрахунку орендної плати затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 р. №786. Відповідно до п. 8 цієї Методики, для визначення орендної плати за нерухоме майно потрібна експертна оцінка. Експертну оцінку майна проводять суб’єкти оціночної діяльності відповідно до норм Закону України від 12.07.2001 р. №2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Оцінка майна — це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності. У результаті зазначених дій отримується акт експертної оцінки майна.

72. Припинення договору оренди

Стаття 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" містить норму, згідно з якою одностороння відмова від договору оренди не допускається. Разом з тим Законом встановлено вичерпний перелік підстав припинення договору оренди. Такими підставами Закон визнає:

- закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

- приватизацію об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря). У разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

- банкрутство орендаря;

- загибель об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Так, відповідно до ст. 269 Цивільного кодексу дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного суду можливе у випадках, якщо наймач:

- користується майном не відповідно до договору або призначення майна;

- навмисно або з необережності погіршує стан майна;

- не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу;

- не зробить капітального ремонту у випадках, коли за законом або за договором капітальний ремонт є його обов'язком.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (ст. 270 ЦК) можливе шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного суду:

якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов'язком;

якщо через обставини, за які наймач не відповідає, майно виявиться у стані, непридатному для користування.

Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня 1993 р. № 5-93 договори найму (оренди) з користувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважаються розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.