12.5. Закладная

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая право залога ее законного владельца на указанное в ней имущество, а также право на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного залогом имущества (ипотекой).

Ипотека – залог земли, недвижимого имущества. Ипотека оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимость какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателями, соглашается, что такая недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства. Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерческие кредиты юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд).

Залог - способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридическое или физическое лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности, праве полного хозяйственного ведения. Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке. К недвижимости можно отнести:

• земельные участки;

• предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без ограничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;

• права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.п. в соответствии с действующим законодательством;

• земельные участки вместе с объектами.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Виды имущества, залог на которые запрещен: имущество, находящееся в исключительной государственной собственности: земля (за исключением земельных участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы; а также специальные объекты, по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по усмотрению государственной безопасности.

Содержание договора о залоге предусматривает указания: наименование, местонахождения (место жительства) сторон, вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательств, состав и стоимость заложенного имущества, а также иные условия, по которым достигнуто согласие сторон.

Договор залога совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в установленном порядке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением договора залога недвижимости налагают запрет на его отчуждение в случае, если это предусмотрено договором (или законом).

Основными документами при оформлении ипотеки являются договора залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Обязательными реквизитами закладной являются:

• наименование «Закладная»;

• имя залогодателя и его адрес (место жительства для физических лиц и место нахождения – для юридических);

• имя первоначального залогодержателя и его адрес;

• название денежного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (например, название кредитного договора);

• имя должника (если он не есть залогодатель) и его адрес и имя (если он и залогодатель) и его адрес;

• размер суммы обязательства (включая проценты) или порядок ее определения;

• сроки уплаты суммы обязательств, обеспеченной ипотекой; периодичность платежей, их размеры (план погашения долга);

• название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

• денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

• наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;

• наличие прав третьих лиц на закладываемое имущество;

• подписи залогодателя и должника;

• сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки.

Закладная может иметь неограниченное число приложений, т.е. других документов, в которых указываются условия ипотеки; права по закладной, развивающие положение договора; аллонж – добавочный лист для осуществления индоссаментов. Закладная составляется, выписывается, оформляется залогодателем, который передает свое имущество в залог залогодержателю. При этом сам залогодатель не обязательно является должником перед залогодержателем, а может быть гарантом исполнения должником своих обязательств перед залогодержателем.

Закладная, как и другие первичные ценные бумаги, может передаваться на основе передаточной надписи (индоссамента) новому владельцу, может помещаться в залог, быть объектом купли-продажи. Она не находит пока широкого распространения в настоящее время, так как идет процесс развития ипотеки. В июле 2001 г. Совет Министров Республики Беларусь принял Концепцию ипотечного жилищного кредитования в целях приобретения гражданами жилья, что активизирует рынок жилья, позволит вовлечь в экономический оборот такой вид ценной бумаги как закладная.

Вопросы для самоконтроля.

1. Что такое депозитный и сберегательный сертификаты?

2. Каковы обязательные реквизиты сертификатов (депозитных и сберегательных)?

3. В чем особенности выпуска и обращения сертификатов в Республике Беларусь?

4. Каково содержание банковской сберегательной книжки на предъявителя?

5. Что такое чек и его виды?

6. Каковы основные черты чека и его реквизиты?

7. В чем особенности выпуска и обращения чеков в Республике Беларусь?

8. Какова сущность коносамента, сфера его применения?

9. В чем особенности складского свидетельства как ценной бумаги?

10. В чем сущность закладной как ценной бумаги, сфера ее использования?

11. Каковы обязательные реквизиты закладной?