47. Договор энергоснабжения: понятие и особенности, элементы, исполнение Основания и порядок перерыва, ограничения и прекращения подачи энергии.

48. Договор купли-продажи недвижимости: понятие и особенности, элементы, исполнение. Особенности продажи жилого помещения и предприятия.

Договор продажи недвижимости: понятие, отличительные признаки. Субъекты, предмет, существенные условия. Форма и государственная регистрация при продаже недвижимости. Особенности продажи жилого помещения.

Договор купли продажи недвижимого имущества - гражданско-правовой договор, который является разновидностью договора купли продажи. По договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную покупную цену.

Договор продажи недвижимости характеризуется как консенсуальный, двусторонний и взаимный.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Элементы:

Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу:

- земельные участки, обладающие оборотоспособностью - земля и другие природные ресурсы могут передаваться только в той мере, которая определяется в законах о земле;

- участки недр, которые являются недвижимыми в силу из физических свойств, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба не возможно;

- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- жилые помещения – это изолированное помещение, которое является недвижимым, пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

- нежилые помещения внутри зданий;

- предприятия как имущественный комплекс;

- объекты незавершенного строительства – права на объекты незавершенного строительства регистрируются на основании специальных документов: документ о праве собственности или праве пользования; разрешение на строительство; проектная документация; документы, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости.

Субъекты договора продажи недвижимости:

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.

При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее. Однако данное правило диспозитивно. Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Особенности продажи жилых помещений

Существенными условиями договора продажи жилого помещения (дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья) является

- предмет;

- цена;

- перечень лиц, проживающих в этом жилом помещении, сохраняющих в соответствии с законом право пользования им после его приобретения покупателем.

Если лица, сохраняющие права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Например, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Содержание и исполнение договора продажи недвижимости. Момент перехода права собственности и риска случайной гибели предмета сделки на покупателя. Права на земельный участок под недвижимым имуществом.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.

+дополнить про момент перехода риска!!

Исполнение договора продажи недвижимости:

Продавец должен передать, а покупатель должен принять недвижимость по передаточному акту или иному документу о передаче. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество. Следовательно, другая сторона вправе требовать возмещения убытков или изъятия вещи.

Продавец должен передать недвижимость надлежащего качества. При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т. п., обслуживающих данный объект.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передана недвижимость ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость. Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Покупатель обязан оплатить недвижимость. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата. При продаже недвижимости в кредит такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара.

При неисполнении обязанности по оплате продавец вправе потребовать оплаты недвижимости и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или иное право, предусмотренное договором продажи недвижимости, на соответствующую часть земельного участка.

Если продавец здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка (право аренды, постоянного (бессрочного) пользования и т. п.), на тех же условиях и в том же объеме, что принадлежали продавцу. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка.

При продаже доли здания (сооружения), расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу, отчуждается и доля на участок. Размер в праве собственности на землю пропорционален размеру доли на недвижимость.

Если иное не предусмотрено законом или договором, цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает и цену земельного участка.

Понятие и особенности договора продажи предприятия. Стороны, предмет и существенные условия. Форма и порядок заключения договора.

Договор продажи предприятия

Понятие - по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие за определенную покупную цену в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Элементы договора продажи предприятия:

Предмет – предприятие как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В состав предприятия как предмета продажи в соответствии с законом не включаются права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (например, право на оказание транспортных, аудиторских услуг и т. д.), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Элементы:

Субъекты:

Продавцом могут выступать гражданин-предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, продавцом может быть только Мингосимущество РФ либо соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом как представители того или иного публичного собственника.

Покупателями предприятия могут быть граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования.

Рассматриваемый договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечня долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Инвентаризация - это проверка фактического наличия числящихся на балансе предприятия ценностей (материальных и нематериальных активов), их сохранности, описание основных признаков и определение текущего состояния. Инвентаризация должна быть полной, т. е. проводиться в отношении всего имущества, всех долгов и прав требования, включаемых в состав предприятия, даже тех, которые не подлежат передаче покупателю в силу закона или по договоренности сторон. Инвентаризация - это одно из оснований оценки предприятия, и она может служить основанием требований о цене, заявленных продавцом.

Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия.

Условие о цене является существенным условием договора продажи предприятия. При отсутствии в договоре условия о цене договор считается незаключенным. При определении цены предприятия принимается во внимание не только стоимость составляющего его имущества. Цена предприятия как бизнеса напрямую зависит от его репутации. Внешне это выступает как цена знаков индивидуализации, которая иногда может быть сравнима с ценой передаваемых материальных активов или даже может превышать ее.

Срок не является существенным условием.

Исполнение договора продажи предприятия:

Продавец должен подготовить предприятие для передачи покупателю. Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе предприятия. За продавцом сохраняется право собственности на переданное покупателю предприятие до оплаты предприятия, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Если какая-либо из сторон договора продажи предприятия будет уклоняться от подписания акта передачи предприятия, то это будет считаться отказом соответственно продавца - от исполнения обязательства по передаче предприятия, а покупателя - от обязательства принять предприятие.

На базе договора продажи предприятия могут быть заключены различные договоры. Личные права, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги, исключительные права на объекты творческой деятельности могут быть переданы покупателю только по договорам, заключенным в соответствии с требованиями авторского, патентного законодательства, законодательства о товарных знаках и знаках обслуживания.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Покупатель несет солидарную с продавцом ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Негативные последствия для продавца, связанные с передачей предприятия с недостатками:

В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия.

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи.

Защита прав кредиторов при продаже предприятия

Уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, осуществляется по договоренности между сторонами одной из них. Уведомление должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом покупателю.

Кредитор, уведомленный надлежащим образом, имеет право

- в письменной форме сообщить продавцу о своем согласии на перевод долга;

- не сообщая ничего продавцу, потребовать в течение трех месяцев со дня получения уведомления либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Если кредитор, уведомленный надлежащим образом, ничего не сообщит продавцу или не заявит одно из перечисленных требований, то он будет считаться кредитором, не давшим согласия на перевод долга с продавца на покупателя предприятия. Вследствие этого стороной по таким обязательствам остается продавец предприятия. Однако если обязательство будет исполнено покупателем предприятия, то кредитор будет обязан принять такое исполнение.

В тех случаях, когда кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он имеет право в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, заявить одно из следующих требований:

а) о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении продавцом причиненных этим убытков;

б) о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Если в состав предприятия, переданного покупателем продавцу, будут включены обязательства (долги), которые были переведены на покупателя без согласия кредитора, то перед таким кредитором продавец и покупатель несут солидарную ответственность.