6. Договір найму житлового приміщення

Користування житловим приміщенням здійснюється відповідно до договору найму житлового приміщення.

Договір найму житлового приміщення – це угода, за якою наймодавець зобов’язується надати наймачу за плату житлове приміщення, а наймач зобов’язується користуватися житловим приміщенням за призначенням і вчасно сплачувати за користування житлом.

Розрізняють два види договору найму житлового приміщення в залежності від форми власності житлового фонду: договір найму в будинках державного і громадського житлового фонду і договір найму житлового приміщення, власником якого є громадянин (приватний житловий фонд).

Договір найму житлового приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на житлове приміщення. Сторонами цього договору можуть бути: наймодавці (житлово-експлуатаційні організації і підприємства) і наймачі – громадяни, на ім’я яких виданий ордер. Предметом договору є окрема квартира чи інше ізольоване житлове приміщення, яке складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

Не можуть бути самостійним предметом договору найму: житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром менше встановленого для надання одній особі; частина кімнати, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом; підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

У договорі найму жилого приміщення визначають права й обов’язки сторін щодо користування жилими приміщеннями. Члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються на рівні з наймачем найму усіма правами і несуть усі обов’язки, що випливають з договору найма жилого приміщення. Повнолітні члени сі’мї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов’язаннями, що випливають із зазначеного договору. До членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їх діти і батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом із наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Якщо зазначені особи перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, вони мають такі ж права й обов’язки, як наймач та члени його сім’ї.

Наймач вправі в установленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживають разом з ним, у жиле приміщення, котре він займає, вселити свого чоловіка (дружину), дітей, батьків, а також інших осіб. Якщо до батьків вселяються їх неповнолітні діти, такої згоди не потрібно. Наймач має право з письмової згоди всіх членів сім’ї, які проживають разом з ним, включаючи тимчасово відсутніх, обміняти своє жиле приміщення з іншим наймачем, у тому числі з тим, який проживає в іншому населеному пункті. Наймач жилого приміщення вправі за згодою членів сім’ї, які проживають разом з ним, і за згодою наймодавця здавати в піднайм жиле приміщення у випадках і в порядку, встановлених ЖК. Договір піднайму укладають у письмовій формі з наступною реєстрацією в житлово-експлуатаційній організації. Наймачі жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з ними, придбати займані ними приміщення у власність на підставах, передбачених чинним законодавством.

Наймач зобов’язаний використовувати житло лише для проживання, забезпечувати його збереження, підтримувати в належному стані, вчасно вносити плату за користування житлом, за комунальні послуги. У характеристиці оплати приміщення слід зважати на оплату: жилого приміщення(площі); надлишкової жилої площі; пільги для певних осіб; тимчасово відсутніх наймачів; обчислення оплати; строки внесення плати і порядок стягнення заборгованості та ін.

Законодавство встановлює плату за користування житлом і комунальними послугами. Плата за житло в будинках державного і громадського фонду обчислюється виходячи із загальної площі квартири. Норма загальної площі на одного мешканця встановлюється в розмірі 21 кв. м. та додатково 10 кв.м. на сім’ю. Розмір плати встановлює Кабінет Міністрів України. Наймач сплачує в одинарному розмірі ту площу, яка не перевищує встановлені норми з розрахунку на наймача і членів його сім’ї. Плата за користування площею понад встановлену норму стягується в підвищеному розмірі, що визначається Кабінетом Міністрів України. Якщо згідно із законом загальна площа зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім’ї, така площа не вважається надлишковою. До речі, при тимчасовій відсутності наймача або члена його сім’ї за ним зберігається житлове приміщення протягом шести місяців. Житлове приміщення зберігається за наймачем понад шість місяців у випадках:

1. призову громадянина на строкову військову службу;

2) тимчасового виїзду у зв’язку з характером роботи (екіпажі суден, геологічні, археологічні партії та ін.);

3) у зв’язку з навчанням;

4) поміщення дітей в інтернати, інші виховні та навчальні заклади;

5) у зв’язку з виїздом на лікування;

6. засудження до позбавлення волі.

Крім плати за площу стягується ще й плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, електричну та теплову енергію) та інші послуги за затвердженими в установленому порядку тарифами.

Договір найму жилого приміщення може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім’ї і наймодавця, за винятком випадків передбачених законодавством. Наймач жилого приміщення вправі за згодою членів сім’ї в будь-який час розірвати договір найму. У разі вибуття наймача та членів його сім’ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважають розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім’я, то договір найму жилого приміщення не розривають, а член сім’ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття. Договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що можуть обвалитися. Виселення допускається тільки у випадках, передбачених законодавством, і провадиться у судовому порядку. В адміністративному порядку з санкції прокурора можуть бути виселені лише громадяни, котрі самовільно зайняли жилі приміщення, або ті, які проживають у будинках, що можуть обвалитися.

Договір найму житлового приміщення, власником якого є громадянин, укладається в письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої ради. Предмет цього договору може становити не тільки ізольоване, але і не ізольоване приміщення, і навіть частина кімнати.

Наймач має право за письмовою згодою власника житла і всіх членів родини, що мешкають разом з ним, вселити в займане ним житлове приміщення своє подружжя, дітей, батьків, а також інших осіб.

Розмір плати за користування найманим житловим приміщенням і терміни внесення плати у приватному житловому фонді встановлюються угодою сторін.

При зміні власника зданого у найм житла до нового власника переходять права й обов’язки наймодавця.

Умови договору найму житлового приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім’ї порівняно з умовами, передбаченими законодавством, є недійсними.

Житловим законодавством України передбачено, що особи несуть кримінальну, адміністративну чи іншу юридичну відповідальність згідно із законом, якщо вони винні :

1) у порушенні порядку прийняття на облік і зняття з обліку тих, що потребують житла, порядку надання житла;

2) у недотриманні встановленого терміну заселення жилих приміщень;

3) у порушенні правил користування жилими приміщеннями, санітарних правил утримання місць загального користування, використання їх не за призначенням;

4) у порушенні правил експлуатації житла, безгосподарності в його утриманні;

5) у пошкодженні житла, устаткування та об’єктів благоустрою, а також у скоєнні інших правопорушень, передбачених чинним законодавством.