1.2 Нормативно-правова база оцінки земель в Україні

Метою земельної реформи є створення в Україні ефективної системи землекористування, одним з невід'ємних елементів якої повинен стати дієвий механізм економічного регулювання земельних відносин. Характерною рисою цього механізму є вільний перерозподіл земельних ресурсів, перехід їх до більш ефективного власника, користувача на основі дії цінового фактора ринку землі.

Особливості нормативно-правової бази регулювання економічної, фінансової сторони земельних відносин в Україні визначаються перспективою становлення ринку землі, взаємозв'язком між платністю землеволодіння і землекористування та товарністю землі, в умовах системи, де домінує приватна власність на неї. Перспективи становлення та розвитку ринку землі визначають сферу використання результатів грошової оцінки землі, яка відповідно до статті 24 Закону України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 року №378/96-ВР, застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України.

Стаття 2 цього ж закону визначає, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається в залежності від грошової оцінки земель.

Отже, результати грошової оцінки земель законодавчо визначені базою для

їх оподаткування.

На сьогоднішній день оподаткування є найбільш широкою сферою застосування результатів грошової оцінки. Проте, із становленням ринку землі, розширення їх застосування в інших сферах, які регулюють земельні відносини, зростатиме. До цього спонукають законодавчі та нормативно-правові акти, які регулюють застосування результатів грошової оцінки при здійсненні ринкових операцій з земельними ділянками. Зокрема, пункт 5 Указу Президента України «Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва» від 14 жовтня 1993 року №456/93 встановлює, що вартість земельної ділянки при приватизації зазначених об'єктів визначається Державним комітетом України по земельних ресурсах чи його органами на місцях на підставі експертної оцінки.

Зазначені норми були встановлені до появи нормативних документів, які визначали методичні підходи до оцінки земель в Україні, що безумовно, ускладнювало роботу експертів по встановленню вартості земельних ділянок під згаданими об’єктами, часом створювало ситуацію неможливості порівняння результатів такої роботи на об'єктах, аналогічних за своїми характеристиками.

3 появою Методик, які регулюють підходи до грошової оцінки земель, робота експертів по встановленню вартості земельних ділянок під об’єктами, які підлягають приватизації відповідно до норм вищезазначених Указів Президента України, має загальні орієнтири, які забезпечують порівнюваність її результатів, полегшують їх сприйняття в кожному конкретному випадку, знімають елементи соціальної напруги в процесі приватизації.

Наявність методичних підходів до грошової оцінки земель вплинула на зміст норм наступних Указів Президента України, які регулюють процес приватизації землі в Україні. Зокрема, пункт 4 Указу Президента України «Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності» від 12 липня 1995 року №608/95 визначає, що продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення у приватну власність проводиться виконавчим комітетом Ради за ціною, розрахованою за методикою, визначеною Кабінетом Міністрів України і затвердженою відповідною місцевою державною адміністрацією, та з врахуванням експертної оцінки цієї земельної ділянки. Такий підхід забезпечує поєднання та порівняння даних про реальну ринкову ціну земельних ділянок з результатами їх грошової оцінки, дає змогу більш ефективно враховувати та співвідносити інтереси держави і громадян в процесі приватизації.

Необхідність вартісної оцінки землі гостро відчувалась і в аграрному секторі економіки України. Пунктом 2 Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва» від 10 листопада 1994 року №666/94 встановлено, зокрема, що кожному члену підприємства, кооперативу, товариства видається сертифікат на право приватної власності на земельну

частку (пай) із зазначенням у ньому розміру частки (паю) в умовних кадастрових гектарах, а також у вартісному виразі. Тому пунктом 6 цього ж указу Кабінет Міністрів України зобов’язано забезпечити до 1 березня 1995 року розробку методики грошової оцінки земель.

В умовах наявності Методики та результатів грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення стала можливою активізація процесів приватизації земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям. Пункт 2 Указу Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 8 серпня 1995 року №720/95 встановлює, зокрема, що при паюванні вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) всіх членів підприємства, кооперативу, товариства є рівними. Відповідно до пункту 3 цього ж Указу вартість земельної частки (паю) для кожного підприємства, кооперативу, товариства визначається виходячи із грошової оцінки переданих у колективну власність сільськогосподарських угідь, що обчислюється за методикою грошової оцінки земель, затвердженою Кабінетом Міністрів України, та кількості осіб, які мають право на земельну частку (пай). Розміри земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах визначаються виходячи з вартості земельної частки (паю) та середньої грошової оцінки одного гектара сільськогосподарських угідь для даного підприємства, кооперативу, товариства.

Стосовно безпосереднього використання результатів грошової оцінки при укладанні договорів купівлі-продажу земельних ділянок, то вони можуть носити тільки характер орієнтиру для учасників ринкових процесів. Таке розуміння ролі оцінки в процесі купівлі-продажу земельних ділянок, що знаходяться в приватній власності громадян, визначається новою редакцією Закону України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 року №378/96 - ВР, яким знято поняття нормативної ціни землі. Таким чином, норми Декрету Кабінету Міністрів України «Про приватизацію земельних ділянок» від 26 грудня 1992 року № 15-92 та «Порядку посвідчення договорів відчуження земельних ділянок» діють тільки в частині, яка не протирічить закону. Тобто, продаж земельної ділянки провадиться за ціною, встановленою угодою сторін, а необхідність довідки про визначення нормативної ціни земельної ділянки відпадає. Разом з тим, сфера використання результатів грошової оцінки земель розширюється з доповненням статті 39 Земельного кодексу України частиною, яка визначає, що громадянин України, якому земельна ділянка належить на правах приватної власності, може укласти договір застави з кредитною установою.

При реалізації цієї норми Земельного кодексу України, що була прийнята у зв'язку із введенням в дію Закону України «Про заставу», результати грошової оцінки земель також можуть носити характер орієнтиру для учасників договору про заставу земельної ділянки. Постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997 року №99 «Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру та визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 16 вересня 1992 р. №532» внесені зміни до пунктів 2, 12, 14-16 «Положення про порядок ведення державного земельного кадастру», затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 року №15 «Про порядок ведення державного земельного кадастру». Тим самим грошова оцінка земель в Україні визначена як невід'ємна складова частина ведення державного земельного кадастру, а її результати - специфічним видом земельно-кадастрової інформації.

Конституцією затверджено, що місцеве самоврядування є правом територіальної громади, самостійно вирішувати питання місцевого значення. Також висвітлене в основному Законі повноваження Конституційного Суду України, як єдиного органу конституційної юрисдикції.

Земельний кодекс України вступив в дію 1.01.2002р. На відміну від попереднього він повністю відповідає Конституції нашої держави прийнятої 28.06.1996р.

В даному кодексі здійснено розділення повноважень суб'єктів земельних відносин: органів місцевого самоврядування та органів влади, що є нововведенням порівняно із Земельним кодексом 1992 року. Здійснено новий розподіл земель за цільовим призначенням, відповідно до якого всі землі України поділяють на 9 категорій. Земельним кодексом гарантуються права власності та користування земельними ділянками. Визначено поняття земельного сервітуту, добросусідства. Конкретизовані обмеження прав на земельну ділянку.

Встановлено норми щодо здійснення заходів з охорони землі, правового режиму техногенне забрудненнях земель та регулювання проведення консервації земель. Визначено особливий порядок охорони, збереження й відтворення родючості продуктивних земель у процесі сільськогосподарського використання.

Вперше землі житлової та громадської забудови виділені як окрема (специфічна) категорія земель у межах територій населених пунктів. Регламентовано порядок використання прибудинкових територій, зокрема біля багатоквартирних житлових будинків.

Окремим розділом виділено питання управління в галузі використання і охорони земель. Кадастрове зонування земель населених пунктів спростить існуючий порядок регулювання земельних відносин.

Розв'язуються проблеми регулювання обігу земельних ділянок: купівлі-продажу, викупу, дарування, успадкування, обміну, оренди.

Викладено нові форми щодо вирішення земельних спорів і відповідальності за порушення земельного законодавства.

Визначені завдання державного контролю за використанням та охороною земель, державного земельного кадастру, землеустрою, моніторингу земель вимагають поглиблення окремими законами. Нарешті земля має вартість і здійснюватиме належну їй роль у всій економіко-фінансовій діяльності суспільства.

Згідно статті 173 межа району, села, селища, міста, району у місті - це умовно замкнена лінія на поверхні землі, що відокремлює територію району, села, селища, міста, району у місті від інших територій.

Методичною базою для складання проекту встановлення меж сільських населених пунктів є "Технічні вказівки по складанню проектів встановлення меж сільських населених пунктів", які були розглянуті і схвалені науковою радою Українського науково-дослідного і проектного інституту землеустрою 11 жовтня 1991 року (протокол №5) і затверджені Держкомземом України ЗО жовтня 1991 року.

Проекти встановлення меж сільських населених пунктів складаються з метою забезпечення реалізації прав сільських рад по регулюванню земельних відносин на території сільських населених пунктів, що знаходяться у їх віданні. При визначенні території населеного пункту слід керуватись:

- Постановами Верховної Ради України;

- Рішеннями відповідних рад;

- Земельним кодексом України;

- Державними будівельними нормами (ДБН 2.07.01 - 89);

- Даними технічними вказівками та іншими діючими нормативно-технічними документами з цих питань.

Проекти включають техніко-економічне обґрунтування розмірів сільських населених пунктів з урахуванням розроблених проектів планування та забудови і перспектив розвитку землеволодіння та землекористування.

Проекти встановлення меж сільських населених пунктів розробляються на підставі завдання на проектування, яке складається сільською радою одночасно по всіх сільських населених пунктах, розташованих на території цієї ради.

Проекти розглядаються і погоджуються сільською радою, затверджуються обласною радою. На основі затверджених проектів встановлюються межі сільських населених пунктів в натурі. В проекті встановлення меж сільських населених пунктів визначаються функціонально взаємозв'язані території (земельні ділянки), що використовуються для розміщення всього житлового та культурно-побутового будівництва, а також об'єктів виробничого призначення, створення систем інженерного облаштування і благоустрою, забезпечення санітарно-гігієнічних та рекреаційних умов, ведення особистого селянського господарства, інших потреб.

Згідно статті 173 Земельного Кодексу України межі району, села, селища, міста, району у місті встановлюються і змінюються за проектами землеустрою, які розробляються відповідно до техніко-економічного обґрунтування їх розвитку, генеральних планів населених пунктів.

Загальна площа населеного пункту визначається з урахуванням потреби населення в додатковій площі для розвитку особистих селянських господарств, індивідуальної забудови тощо.

Проект встановлення меж сільських населених пунктів розробляється на основі та з урахуванням:

- вимог контурно-меліоративної організації території;

- обґрунтованих даних проектів планування та розбудови сіл;

- змін в межах населеного пункту, викликаних перерозподілом земель між землеволодільцями та землекористувачами згідно з Земельним кодексом;

- даних інвентаризації земель.

На стадії складання проекту площа населеного пункту обчислюється як сума контурів, що входять в межі населеного пункту. За основу приймають дані коригування планових матеріалів минулих років. Якщо до населеного пункту відноситься частина площі контура, то обчислена площа всіх ділянок контура повинна бути ув'язана до загальної площі контура.

Вирахування площ здійснюється по окремих землеволодінням та землекористуваннях, земельних угіддях загального користування. Проводиться розшифровка земель, що не показані на плані, шляхом обстеження кварталів населеного пункту. Як правило, на цій стадії робіт використовуються дані попереднього вирахування площ. Площа особистих підсобних господарств вираховується в цілому по населеному пункту.

Експлікація земель в межах населеного пункту складається по землеволодільцях (крім особистих селянських господарств) і землекористувачах, землях загального користування.

В результаті проведеної роботи складається графічне креслення проекту встановлення меж сільських населених пунктів.

Законодавчою базою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, земель населених пунктів та земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) є :

- Земельний кодекс України;

- Закон України "Про плату та землю".

Стаття 201 ЗКУ "Грошова оцінка земельних ділянок’’.

1) грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі;

2) залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною та експертною;

3) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо;

4) експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок;

5) грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Стаття 24 Закону України "Про плату за землю" визначає, що грошова оцінка земель застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України.

Статтею 2 Закону передбачено, що плата за землю, яка справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, визначається залежно від грошової оцінки земель.

Згідно Закону України "Про плату за землю" грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки. Закон України "Про плату за землю" встановлює:

- платність землекористування у вигляді земельного податку та орендної плати;

- середньої по області ставки земельного податку з одного гектара ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей й пасовищ;

- розмір плати за землю несільськогосподарського призначення;

- пільги щодо плати за землю;

- механізм розрахунків і терміни внесення земельних податків;

- використання коштів від плати за землю;

- нормативну вартість землі;

- відповідальність платників.

Методичною базою грошової оцінки земель різних категорій є:

- землі сільськогосподарського призначення, землі населених пунктів (Постанова Кабінету Міністрів України від 23.03.95 № 213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів");

- землі несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) (Постанова Кабінету Міністрів України від 30.05.97. № 525 "Про методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)".

Нормативною базою грошової оцінки є :

- землі сільськогосподарського призначення, землі населених пунктів (Наказ Держкомзему, Мінсільгосппрому, Держкоммістобудування, УААН від 27.11.95. "Про внесення доповнень до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" та наказ Держкомзему, Мінсільгосппроду, Держкоммістобудування, УААН від 15.04.97. "Про внесення змін та доповнень до розділу 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів");

- землі несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) згідно Наказу Держкомзему, Держкоммістобудування, Держкомлісгоспу, Держкомводгоспу, УААН від 29.08.97. "Про Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)".

Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів розроблено у відповідності з постановами Кабінету Міністрів України від 25 березня 1995 року № 213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" , від 31 жовтня 1995 року № 864 "Про внесення доповнень до Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", від 8 серпня 1995 року № 617 "Про хід виконання Указу Президента України від 14 жовтня 1993 року".

Грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських товариств, об'єднань, кооперативів.

Грошова оцінка землі є вихідною базою для здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажу на конкурентних засадах.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристики земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж сільських, селищних рад, встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, - матеріали інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) рад, проекти районного планування (проекти територіальної організації) адміністративних районів, проекти детального планування.

Землеустрій у населених пунктах включає систему заходів, спрямованих на здійснення положень земельного законодавства щодо раціонального і ефективного використання території, створення належних умов для задоволення житлово-побутових, виробничих, культурних, оздоровчих, санітарно-гігієнічних та інших потреб населення при максимальному збереженні навколишнього середовища.

Успішне здійснення реформування земельних відносин у населених пунктах значною мірою залежить від стану проведених робіт по суцільній інвентаризації земель, по узаконенню (визначенню) прав на конкретні земельні ділянки, належному їх оподаткуванню, реєстрації (гарантії) прав на землю тощо.

При систематичному здійсненні процесу кадастрового землеустрою мають місце:

- глибоке опрацювання законодавчо-нормативної бази, яке врегулює здійснення процесу узаконення прав власності на землю;

- аналіз потреб та вимог території, які необхідно реформувати

(вдосконалити, уточнити), які перебувають в процесі освоєння та поліпшення, щодо яких ведуться земельні спори;

- широка інформованість населення щодо земельних ділянок і строків, в які фактичні користувачі та власники повинні представити правоустановчі документи на землю і (або) доказати володіння власністю;

- архітектурно-ландшафтної та історично-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.