1.4 Нормативно-правова база організації проведення грошової оцінки земель населених пунктів

Важливою складовою частиною нормативного регулювання процесу грошової оцінки земель є визначення його суб'єктів, надання права юридичним та фізичним особам її реалізації. Стаття 23 Закону України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 року №378/96 - ВР визначає , що грошова оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Пункт 3 Постанови Верховної Ради України від 19 вересня 1996 року №379/96-ВР зобов'язує Кабінет Міністрів України до 1 січня 1999 року провести грошову оцінку земель населених пунктів, земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) . Тому відповідним дорученням Кабінету Міністрів України Держкомзем визначений організацією, відповідальною за проведення грошової оцінки земель, у складі зацікавлених міністерств і відомств. На виконання статті 23 Закону України «Про плату за землю» від 19 вересня 1996 року №378/96 та зазначеного доручення Кабінету Міністрів України, Держкомземом з урахуванням пропозицій Держкоммістобудування виданий наказ від 31 січня 1997 року № 10 «Про організацію робіт з проведення грошової оцінки земель населених пунктів», пункт 1.2 якого визначає зокрема, перелік юридичних осіб, що залучаються до виконання робіт з грошової оцінки земель населених пунктів.

Центрами, що здійснюють методичне забезпечення цих робіт, виступають інститут землеустрою УААН та Український державний інститут проектування міст «Діпромісто», яким надано право проведення грошової оцінки земель населених пунктів на всій території України. Пунктом 4 цього ж наказу відповідальними за проведення експертизи результатів грошової оцінки земель населених пунктів визначено Державний комітет Автономної Республіки Крим по земельних ресурсах і єдиному кадастру; обласні, Київське та Севастопольське міські управління земельних ресурсів. Вибірково експертиза результатів грошової оцінки здійснюватиметься Державним комітетом України по земельних ресурсах у відповідності до «Положення про здійснення державної землевпорядної експертизи». Одним з елементів методичного забезпечення робіт з грошової оцінки земель населених пунктів є розробка відповідних еталонних проектів зазначеними центрами під керівництвом робочих груп, створених та затверджених Державним комітетом України по земельних ресурсах з метою деталізації методичних підходів до оцінки земель населених пунктів .

Подальші кроки по методичному забезпеченню робіт з грошової оцінки земель всіх категорій, зокрема і оцінки земель населених пунктів, методичні центри здійснюватимуть на основі діючої нормативно-правової бази, яка проаналізована вище та актів, що будуть її розвивати і вдосконалювати.

1.5 Дослідження методів і технологій оцінки земельних ділянок

Відродження інституту земельної власності та функціонування ринку землі потребує чіткого економічного регулювання земельних відносин,

обов’язковим елементом якого є оцінка землі.

Визначення реальної справедливої вартості має важливе значення як для оподаткування та приватизації земельних ділянок, так і для укладання майнових угод стосовно землі та права її оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка землі є обов’язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Тому від стану землеоціночної діяльності, рівня розвитку її теоретичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, а й економічної реформи в цілому.

В країнах з ринковою економікою існують загальновизнані підходи до оцінки землі. Всі вони базуються на принципах кон´юктури ринку, найкращого і найбільш ефективного використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі. При цьому світовому співробітництві не існує суттєвих заперечень щодо фундаментальних понять, на яких ґрунтується оцінка, як наукова дисципліна та практична діяльність. Особливості законодавства в певних країнах лише накладають певні вимоги до процедури оцінки, але основні методи оцінки фактично нічим не відрізняються. Це порівняльний метод (зіставлення продажів), економічний метод ( залишку для землі), метод співвідношення ( внеску землі в загальну прибутковість), метод капіталізації прибутку ( земельної ренти).

Кожний з них спрямований на визначення ринкової вартості – най вірогіднішої ціни продажу земельної ділянки на конкурентному та відкритому ринку.

В Україні, де ринкові відносини в земельній сфері ще не набули розвиненого характеру, співіснують два напрямки оцінки земель: грошова оцінка, яка здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень про характер оптимального використання земель, експертна оцінка, яка базується на ринкових принципах.

Затверджена постановою Кабінету Міністрів України «Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» та прийнятий на її виконання « Порядок....»[6] такої оцінки, шляхом визначення капіталізованого рентного доходу, є однаково обов’язковим для всіх регіонів України.

Проте такий метод оцінки земельних ділянок може бути використаний лише для масової оцінки з метою оподаткування і є не зовсім прийнятним до вимог ринкового регулювання земельних відносин.

На відміну від грошової оцінки, в рамках експертної оцінки земельна ділянка розглядається перед усім як основна складова нерухомості – житлової, виробничої, комерційної, - ринки яких вже в достатній мірі сформувалися в багатьох містах України. Це дозволяє при визначенні вартості землі максимально враховувати ринкові чинники. Крім того, оцінка внеску землі в загальну прибутковість об’єкту нерухомості забезпечує визначення поточної вартості реального, а не потенційного, рентного доходу.

Вибір та обґрунтуванні приведених вище методичних підходів експертної оцінки здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості. Можливі варіанти використання встановлюються, виходячи з фізичних характеристик земельної ділянки, дозволених видів використання, характеру та рівня поліпшень у районі розташування земельної ділянки. Відповідно до положення об’єкту оцінки на ринку нерухомості може застосовуватись в поєднанні декількох методичних підходів при умовному розподілі забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовують методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок. Вказаний метод використовується в умовах розвинутого і активного ринку землі, коли є достовірна, достатня і доступна інформація про продаж земельних ділянок, подібних за функцією використання, умовами продажу, місцерозташуванням, фізичними характеристиками, характером забудови, дата продажу яких максимально приближена до дати оцінки.

Вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначають на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Складність застосування порівняльного методу полягає не тільки у відсутності розвинутого ринку земельних ділянок, але й належного обґрунтування кількісних значень коригуючи коефіцієнтів. На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок та розбіжності в місцеположенні і фізичних характеристиках земельної ділянки та врахуванням особливостей використання прилеглої території.

І все ж таки, метод зіставлення продажів представляє інтерес з точки зору:

- порівняння результатів грошової оцінки земель населених пунктів з цінами на землю в країнах з ринковою економікою передусім, постсоціалістичних, які близькі для України за природними та соціально- економічними умовами;

- визначення та корегування базової вартості землі в населених пунктах різних категорій та регіонів;

- проведення зонування території населених пунктів за споживчими властивостями земель.

Метод урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна (залишку для землі) використовують при оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачається освоїти з найбільш ефективним їх використанням. Метод передбачає визначення вартості землі як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора. Вказаний метод доцільно використовувати для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою (або тих, забудова яких передбачається), для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та іншого видів зносу будівель і споруд. Це дозволить визначити вартість характерних для кожного населеного пункту земельних ділянок, які стануть базовими при обчисленні вартості інших ділянок.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від надання їх в оренду або іншого використання, застосовують методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу. При цьому щорічний прибуток від оренди, який визначається як різниця між розміром орендної плати та податками на власність і експлуатаційними витратами, може бути переведений у вартість земельної ділянки шляхом капіталізації.

Найпростішим способом визначення норми капіталізації є аналіз співвідношення орендної плати до ціни продажу земельних ділянок.

Методами даного підходу є пряма капіталізація та непряма капіталізація. Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної ринкової інформації щодо очікуваних доходів від володіння земельною ділянкою, стабільності їх одержання, мети оцінки та ін..

Метод співставлення (перенесення) базується на принципі внеску, за яким вартість землі вимірюється тією часткою, яку вона привносить у вартість об’єкта нерухомості в цілому. При цьому частка землі в сумарній вартості зростає в міру підвищення ступеня містобудівної цінності території.

Ця закономірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних класів, в яких кожному ступеню містобудівної цінності відпорвідає типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої ділянки. Стійкий зв'язок в межах ситуаційного классу між вартістю землі та вартістю споруд, що зведеній на ній, дозволяє використовувати метод співвідношення в умовах, коли ринок землі ще не набув розвинутого стану, але є достатня кількість майнових операцій з іншими типами нерухомості.

Крім того, за допомогою таблиць ситуаційних класів стає можливим не тільки скоригувати визначену на основі грошової оцінки вартість забудованих ділянок в зонах з різною цінністю території, але й врахувати існуючу кон’юнктуру ринку.

Перевагою методу співставлення є відносна простота його застосування, що дозволяє використовувати даний метод для експертної оцінки земель різного функціонального призначення в межах населеного пункту, спираючись лише на дані про ціни продажу або розміри оренди, які склалися на вторинному ринку конкретних типів нерухомості .

Основною перешкодою при застосуванні вказаного методу може стати відсутність розробленої для даного населеного пункту таблиці ситуаційних класів, побудова яких потребує попереднього аналізу містобудівної цінності території.

Основним методом оцінки земель населених пунктів у випадку неможливості застосування методу порівняння аналогів продажів може стати метод капіталізації рентного доходу (міської земельної ренти), на якому базується прийнята на державному рівні методика грошової оцінки земель.

Залишкову вартість земельної ділянки Ц визначимо за формулою:

Ц = Цкп – З, (1)

де: Цкп - ринкова вартість забудованої земельної ділянки, визначена методом капіталізації чистого операційного доходу;

З – витрати на освоєння та забудову земельної ділянки.

Частку землі Кс в ціні продажу забудованої земельної ділянки визначимо, як

Кс = Ц / Цкп (2)

Із формули (1.2) вартість земельної ділянки умовно вільної від забудови буде:

Ц = Цкп * Кс (3)

Застосування методу капіталізації чистого операційного або рентного доходу з використанням таблиць ситуаційних класів дозволить не тільки підвищити достовірність результатів визначення вартості земельних ділянок, але й здійснювати оцінку за єдиними стандартами, прийнятими в міжнародній практиці.

Значення даного коефіцієнту обумовлюється інтегрованою дією регіональних, зональних та локальних груп факторів і обчислюється за формулою:

Км = Км1хКм2хКмЗ (4)

де Км1 — коефіцієнт, який враховує значення та статус населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення;

Км2 — коефіцієнт, який враховує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економІко-планувальної зони);

Км3 — коефіцієнт ,який враховує особливості місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Процедура виконання нормативної грошової оцінки земель населених пунктів визначена "Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" з урахуванням змін та доповнень.

На першому етапі визначається базова- середня для даного населеного пункту вартість одного квадратного метра земель, яка залежить від місце розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва і розселення, рівня освоєння та облаштування території.

На другому етапі середня (базова) вартість диференціюється в межах населеного пункту по економіко-планувальних зонах, які встановлюються в залежності від неоднорідності функціонально-планувальних якостей території і які впливають на розмір рентного доходу різниці в доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку, рівні інженерного забезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, в екологічній якості території і привабливості середовища.

На третьому етані визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуваннямртериторіально-планувальних,інженерно-геологічних,огідро-логічних,історико-культурних,природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцезнаходження.

На заключному етапі проводиться нормативна грошова оцінка земель окремих земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка окремих земельних ділянок здійснюється державними органами земельних ресурсів безпосередньо, або іншими організаціями, Ідо мають дозвіл па виконання зазначених робіт. Замовниками цих робіт можуть бути юридичні та фізичні особи відповідно до встановленого порядку.

Для визначення ставок нормативної грошової оцінки земельних ділянок (різного функціонального призначення) міських поселень застосована методика проведення нормативної грошової оцінки населеного пункту, пакет прикладних програм, що визначають суспільний попит на землю для різного функціонального використання —- житлового будівництва, промисловості, системи КГІО, інженерної інфраструктури і тлі.

Оцінка цінності земель поселень визначається за чотирма групами факторів. Показники за групами факторів Сі (економіко-містобудівельні умови), 8і (соціально-функціональні умови), Ні (екологічні умови), ІЛ (Інженерно-інфраструктурні умови) і сумарна оцінка Іі (комплексна оцінка території поселення) визначаються по кожному оціночному району поселення і зводяться в таблиці, при цьому: для розрахунку показників факторів використовується затверджена КМ України "Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів¹¹ (X» 213 від 23 березня 1995 р.) та "Порядку-нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення ^Ірга населених пунктів" затвердженому наказом Держкомзему, Мінсільгосппроду, Держкоммістобудування, УЛАН від 27.01.2006 р. №18/1 5/21/11.

При розрахунку показників коефіцієнтів використовуються методи експертних оцінок, потенціалів, сумарного показника властивостей, а також вірогідні методи багатомірної статистики.

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту проходить обов'язкову державну експертизу землевпорядної документації, при наявності зауважень проводиться усунення зауважень та внесення виправлень виконавцем, після чого технічна документація направляється в управлінця Держкомзему у районі, де фіксується факт внесення виправлень зауважень. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту затверджується на сесії місцевої ради - в даному випадку - на сесії Монастириської міської ради. Нормативна грошова оцінка індексується щорічно згідно коефіцієнту індексації, який визначається відповідним Листом Держкомзему України згідно її. 289.3 ст. 289 Податкового кодексу України.