Введение

Методическое пособие пореконструкции и модернизации жилищного фонда, разработанное на основезаконодательных и имеющихся нормативных документов Российской Федерации и еесубъектов, содержит общие положения и рекомендации по созданию системыправового регулирования процессов реконструкции жилых домов, оценкитехнического состояния существующего жилищного фонда, подготовки и разработкиархитектурно-градостроительных и технических решений реконструкции жилыхзданий, предпроектной, организации и проведения ремонтно-реконструктивныхработ.

Реконструкция и модернизацияжилищного фонда является одним из важнейших направлений в решении жилищнойпроблемы и реформе жилищно-коммунального хозяйства страны и представляет собойкомплекс строительных мер и организационно-технологических мероприятий,направленных на обновление жилых домов и инженерной инфраструктуры с цельюсохранения жилищного фонда и улучшения условий проживания, приведения ихэксплуатационных качеств в соответствие с установленными требованиями.

В настоящее время жилищныйфонд России составляет 2950 млн. кв. метров, из которых на муниципальный фондприходится 30,6 %, на государственный - 8,7 %, на общественный и коллективныйфонд 6,06 %. Более 50 % составляет индивидуальный жилищный фонд.

На протяжении 50-ти летпрошедшего столетия главное внимание в стране уделялось наращиванию размеровжилищного фонда, на что затрачивалось более 85 процентов всехматериально-финансовых ресурсов. Недостаточность финансирования сферыкапитального ремонта и реконструкции приводило к постоянному накапливанию, такназываемого, «недоремонта», то есть объема фонда жилых зданий, которые посленачала эксплуатации достигли экономически оптимального для проведения ремонта иреконструкции возраста, но не попадали в число обновляемых объектов из-заотсутствия финансирования. Для зданий конструктивных систем, которыеприменялись в Европе и в нашей стране периодичность проведения капитальногоремонта и реконструкции составляет 25-27 лет.

В результате в общем объемежилищного фонда 62,1 процент - жилые дома старше 30 лет, то есть третьжилищного фонда с износом более 30 процентов. В стране имеется ветхий фонд вразмере 3-х процентов от общего объема жилищного фонда, из которого необходимопереселить жителей, для чего потребуется по минимальной норме построить неменее 110 млн. кв. м. общей площади жилья. Откладывание сроков проведенияремонтно-реконструктивных работ чревато тяжелыми экономическими последствиями ив ближайшие 10-15 лет порядка 300-400 млн. кв. метров жилищного фонда придет всостояние, непригодное для проживания из-за потери потребительских качеств истанут бесперспективными как источник доходов местных бюджетов.

Нарушениенормативных сроков периодичности капитального ремонта и реконструкции, включая соблюдениетеплотехнических норм, привели к тому, что наша страна оказалась практически наодном из последних мест в мире по тепловой эффективности жилых зданий. Удельныезатраты топлива в жилищной сфере достигли 87-89 кг условного топлива на 1 кв.м. общей площади в год, что в 3,5 раза больше, чем в Норвегии и Канаде саналогичными климатическими условиями. Если 30 процентов энергоресурсов связанос непроизводственными потерями в установках генерации, транспортировке ираспределении энергии, то остальные 70 процентов потерь происходитнепосредственно при потреблении в жилых домах.

Особой проблемой являетсямассовая застройка панельными, блочными и кирпичными жилыми домами по типовымпроектам первого поколения, построенных в период 1950-1960 гг. Их объемсоставляет около 290 млн. кв. метров, в которых размещается 10 процентов всегожилищного фонда и в нем проживает более 15 млн. человек.

Типовые пятиэтажкипроектировались и строились по нормативам полувековой давности с применениемнеэффективных теплоизоляционных материалов и теплотехнические характеристики ихограждений не отвечают современным требованиям. В то же время, жилые домапервого поколения возводились как сооружения первой категории капитальности спродолжительностью их эксплуатации в пределах 100-125 лет. Эти дома обладаютсущественными запасами несущей способности, подтверждающими многочисленнымиобследованиями и изысканиями. Необходимо отметить их моральный износ -планировочные решения, внешний облик зданий, эксплуатационные характеристики потепло-, гидро- и шумоизоляции не отвечают современным нормативным требованиям ипотребительским качествам.

Важнейшей частью нового этапажилищной политики России должны стать не только новое строительство, но иреконструкция и модернизация существующего жилищного фонда и, в первую очередь,жилых домов первых массовых серий. Реконструкция обеспечит снижение объемоввыбытия жилья по ветхости, снижение расходов потребления и потерьэнергоресурсов, безопасность проживания, повышение комфорта и архитектурногокачества застройки. Реконструкция повысит стандарт потребительского качестважилья на вторичном рынке и ускорит приватизацию, сделает более плавным процесспродвижения жилищной коммунальной реформы, когда снижение затрат по расчетам закоммунальные услуги компенсирует повышение тарифов за энергопотребление.

Как показывает зарубежнаяпрактика и опыт пилотных проектов в России ремонтно-реконструктивные работы нажилых домах могут производиться без отселения жильцов, а устройство мансардногоэтажа является наиболее экономически эффективным приемом воспроизводстважилищного фонда, объем которого составит 20-30 процентов от реконструируемыхжилых домов. Снос же этих домов представляет серьезную проблему не только по еемасштабу, но и по технической сложности ее решения и по экономическим факторам,требующих отселение жителей с предоставлением нового жилищного фонда.

Реализация мер пореконструкции и модернизации жилищного фонда позволит не только поддержатьжилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, но и предполагаетзначительный социально-экономический эффект. При реконструкции не требуетсянового отвода земли. Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 разадешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40 процентов снижаютсярасходы материальных ресурсов и на создание инженерной инфраструктуры.Сокращаются расходы на отопление и на горячее водоснабжение на 40-50 процентов.В условиях реконструкции насыщается жилищный фонд и рынок дефицитными типамиквартир. Реконструкция жилых домов, находящихся, как правило, в центральныхрайонах города, в гуще деловой жизни, становится привлекательной иперспективной для инвесторов желающих улучшить свое, имеющиеся вреконструктивных домах, жилье.

Настоящее методическоепособие ориентировано на решение следующих задач:

- определениесоциально-экономической эффективности реконструкции жилых зданий в сравнении сновым строительством при их сносе;

- оценкаэффективности инвестиционных проектов реконструкции жилых зданий в процессе ихразработки;

- определениетехнического состояния жилых зданий, подлежащих реконструкции;

- повышениетепловой эффективности, комфорта и безопасности проживания, а также продлениясрока эксплуатации жилых зданий;

- выборархитектурно градостроительных решений реконструкции;

- определениеметодов ремонтно-реконструктивных работ и организационных способов производствастроительных работ;

- созданиеэнергоэффективных демонстрационных зон реконструкции и модернизации жилыхзданий и организации мониторинга.

Методическое пособие имеетмежведомственный характер, касается прав и обязанностей физических июридических лиц с целью обеспечения социальных гарантий в области жилищных иимущественных прав граждан, совершенствования отношений участниковреконструкции и модернизации жилищного фонда различных форм собственности.

В качестве практическихматериальных аналогов в приложении помещены примеры разрешительных документовисполнительных органов различных уровней, варианты архитектурно-планировочныхрешений реконструкции жилых домов, теплозащиты ограждающих конструкций, формированиеэнергоэффективных демонстрационных зон, мониторинга объектов реконструкции икомплексной оценки социально-экономической эффективности реконструкции имодернизации жилых зданий.