1.5.Инвестиционная политика и ее механизм.

Инвестиционнаяпривлекательность того или иного проекта требует детального анализа множествапоказателей и принятия правильного решения под влиянием таких факторов какриск, неопределенность и инфляция. Тщательно проведенный инвестиционный анализслужит основанием для инвестирования.

1.5.1. Развитие системы реконструкции жилых домов, аследовательно, и привлечение инвестиций, относится к текущим проблемам местныхорганов власти, выполнение которых зависит от наличия следующих сложившихсяфакторов:

- насколькоудовлетворена потребность населения в доступном жилье;

- каков возможныйуровень вложения средств населения в реконструкцию жилья;

- создан листроительный потенциал для проведения реконструкции.

1.5.2. Для решения задач реконструкции имеются следующиепредпосылки:

- существуютзаконодательные и нормативные акты, определяющие юридическую и экономическуюбазу реконструкции;

- устанавливаетсяпри помощи рыночных механизмов приемлемое соотношение стоимости жилья послереконструкции с доходами населения;

- определенасоциальная норма площади жилья, оплата которой малообеспеченным семьямсубсидируется из местных бюджетов;

- осуществленачастичная приватизация жилья;

- формируетсямеханизм ипотечного кредитования;

- возник рядстроительных организаций, состав которых позволяет проводить реконструктивныеработы, обеспечивающие достаточный уровень качества и прибыли.

1.5.3. Инвестор осуществляет вложение денежных средств вреконструкцию, если проведение этих работ (инвестиционный проект) соответствуетего целям и задачам, его финансовым и организационным возможностям, рыночномупотенциалу реконструированного объекта, периоду окупаемости проекта, получениюприбыли. Кроме того, оценивается уровень риска реализации проекта, его экологическаябезопасность и соответствие законодательству.

1.5.4. Эффективность инвестиционного проекта реконструкцииопределяется:

- показателемкоммерческой (финансовой) эффективности, учитывающей финансовые последствияреализации проекта для его непосредственных участников;

- показателемэкономической эффективности, учитывающим затраты и результаты, связанные среализацией проекта, особенно в масштабах целого города или крупного городскогорайона.

1.5.5. Оценка предстоящих затрат и результатов при определенииэффективности инвестиционного проекта реконструкции осуществляется в пределахрасчетного периода, продолжительность которого принимается с учетом:

-продолжительности реконструкции;

-средневзвешенного нормативного срока производства работ;

- достижения заданныххарактеристик прибыли;

- условий,поставленных инвестором.

1.5.6. На стадии ТЭО инвестиционного проекта реконструкцииобязательным является расчет экономической эффективности в прогнозных ирасчетных ценах. Очень важно иметь в виду, что при отборе проекта местныеорганы власти могут сыграть роль посредника и организатора инвестиционнойдеятельности, оказывая инвестору ту или иную поддержку.

1.5.7. Администрация может выступить в качестве инициатора новыхорганизационных форм инвестирования, например, став во главе созданияспециальных инвестиционных фондов для концентрации средств из различныхисточников.

1.5.8. Может создаваться консолидированный инвестиционный фонд,аккумулирующий денежные средства из следующих источников, включая:

- кредиты отечественныхбанков или других финансовых институтов;

- субсидии и ссудыорганов местного самоуправления;

- средствабюджетов всех уровней;

- личные средстваграждан;

- средствапредприятий и организаций;

- кредитызарубежных инвесторов;

- средства отреализации готовой строительной продукции в порядке реинвестирования вреконструкцию.

1.5.9. Реализация инвестором готовой строительнойпродукции может осуществляться в следующих возможных вариантах:

- коммерческаяпродажа жилья по рыночным ценам;

- продажа жилья врассрочку с процентами или без взимания процентов;

- продажа жилья спервоначальным установленным взносом и последующей выплатой долга на протяжениидоговорного срока;

- продажа жилья врамках ипотечного кредитования;

- аренда жилья споследующим выкупом;

- аренда жилья безпоследующего выкупа;

- передача жилья враспоряжение администрации для распределения по социальной норме в счетвнесенной доли местного бюджета.

1.5.10. Средства заказчика при созданииконсолидированных инвестиций в реконструкцию могут находиться в следующих,приемлемых соотношениях (в качестве варианта):

- собственные, втом числе личные средства граждан - 14 процентов;

- субсидии - 34 процента;

- ссуды и кредиты - 27 процентов;

- доходы отреализации продукции - 25процентов.

1.5.11. Объединение инвестиционных проектов исоздание на этой основе территориальной программы реконструкции жилищного фондаотносится к сфере планирования инвестиций и объемов реконструктивных работ. Приформировании территориальной программы реконструкции основными критериями могутслужить:

- полнотареализации программы, увязка по ресурсам, исполнителям, срокам осуществления,комплекс организационно-хозяйственных, инвестиционных, проектных и строительныхмероприятий;

- комплексность,оперативность, степень управляемости программы;

- доступностьресурсов;

- надежностьпотенциальных инвесторов.

1.5.12. Для реализации инвестиционных программреконструкции целесообразно создание специальных организационных структур илипоручение реализации программ уже существующим структурам. Это необходимо дляорганизации конкурсного отбора проектов реконструкции и для четкогораспределения и учета финансовых ресурсов.