Тема 9. Рынок земли

1. Земля как фактор производства

2. Рынок услуг земли

3. Земля как капитальный актив

4. Формирование рынка земли в Республике Беларусь

1. Земля как фактор производства

«Землей» в экономической теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной воды, месторождения ископаемых). В данной теме для простоты под «землей» мы будем подразумевать только поверхность почвы, которую можно использовать либо для земледелия, либо для строительства зданий и сооружений [1, с. 329].

Признание земли фактором производства явилось заслугой школы физиократов, которые считали землю уникальным ресурсом, а труд сельскохозяйственного рабочего — единственным источником общественного богатства. В целях упрощения анализа мы будем рассматривать землю как пространство, т.е. почву, на которой осуществляется экономическая деятельность любого рода.

Земля как фактор производства имеет особенности, отличающие ее от труда и капитала, что обусловливает специфику рынка природных ресурсов. В то же время ей присущи некоторые черты, свойственные другим факторам производства, что сближает по ряду признаков рынки природных ресурсов с рынками труда и капитала.

Земля, в отличие от труда и капитала, которые функционируют ограниченный период времени, имеет неограниченный срок службы. При определенных условиях ее качество, так же как и качество других факторов производства, способно изменяться. По своему происхождению земля является естественным фактором производства, своеобразным «даром природы», в отличие от капитала, создаваемого трудом людей, и от воспроизводимого трудового ресурса. Вместе с тем для ее эксплуатации и поддержания в рабочем состоянии необходимы постоянные вложения труда и капитала. Земля должна быть подготовлена для производственной деятельности (сельскохозяйственного производства): расчищена, осушена (орошена), удобрена и т.п. К настоящему времени в данный фактор вложено столько средств и труда предшествующих поколений людей, что о земле можно в известной мере говорить как о таком же продукте прошлого труда, как и о капитале. В этой связи следует различать естественное и искусственное плодородие почвы. Естественное плодородие создается в результате длительного почвообразующего процесса и представляет собой даровое благо природы. Искусственное плодородие — это результат деятельности человека по повышению культуры земледелия, осуществлению вложений труда и капитала. Единство естественного и искусственного плодородия дает экономическое плодородие [2, с. 264 – 266]. Реализуется оно в виде урожая. Экономическое плодородие зависит не столько от собственно плодородия почвы, сколько от условий ведения зем­леделия, уровня развития науки и техники [3, с. 240].

При этом следует заметить, что сверхэксплуатация земельных угодий, нерадивое отношение человека к земле способны нарушить баланс между экономической эффективностью и рациональностью ее использования, и экономическое плодородие может стать ниже естественного.

Специфика земли состоит в ее неподвижности. Земельный участок не поддается перемещению, переливу из отрасли в отрасль. Его нельзя перенести поближе к рынкам сбыта или в другую климатическую зону в целях получения большего дохода, в то время как труд и капитал являются мобильными факторами, способными в условиях рыночной экономики притекать в наиболее прибыльные (доходные) сферы деятельности.

Подобно труду и капиталу, земля имеет альтернативные варианты использования, поскольку каждый ее участок в усло­виях рыночных отношений будет использоваться способом, приносящим максимальный доход владельцу. Ясно, что для пе­реведения конкретных земель в более прибыльную сферу (на­пример, из пастбищ в пахотные земли) требуется достаточно большой период времени.

Так же, как труд и капитал, земля дифференцирована: она ранжируется в зависимости от плодородия и местоположения относительно рынков сбыта. При этом принято выделять луч­шие, средние и худшие земельные участки.

С экономической точки зрения наиболее важным свойством земли является ее ограниченность. Земельные участки, при­годные для использования в воспроизводстве, не безграничны и имеют предел, установленный природой. В конкретный момент в данном регионе количество земли постоянно. Однако гипотеза об абсолютно неизменном объеме предложения земли может опровергаться вследствие истощения плодородия из-за непра­вильной обработки или увеличения земельных угодий в резуль­тате осушения заболоченных участков, как это имело место, например, в Нидерландах.

И все-таки возможностей для расширения земельных угодий немного, поскольку уровень развития производительных сил пока еще недостаточен для того, чтобы обеспечить этот процесс с относительно небольшими затратами. Считается, что предложение земли фиксировано и в краткосрочном периоде не может увеличиваться даже при существенном росте цен на землю [2, с. 266].

Современные западные экономисты (например, М. Блауг), как правило, стараются не выделять землю, включая в нее и другие природные ресурсы (воду, полезные ископаемые, леса и др.), в качестве специфического фактора производства. Они аргументируют свою позицию следующим образом: природные ресурсы не отличаются от других капитальных благ, так как освоенные территории - такой же продукт прошлого труда, как и машины. Землю следует рассматривать как особый ресурс. Интерпретировать его можно как «капитальное благо с относительно неэластичным предложением» [3, с. 238]. Таким образом, кривая предложения земли S абсолютно неэластична относительно цен и представляет собой вертикальную линию (рис. 9.1).

Что касается спроса на землю, то он выступает в двух формах. Сельскохозяйственный спрос на землю — это спрос на земельные участки в целях выращивания на них продукции растение- и животноводства. Как и спрос на все экономические ресурсы, он является производным: его величина обусловлена спросом на конечную продукцию сельскохозяйственного производства. Так, при прочих равных условиях объем спроса на земельные участки, пригодные для выращивания ржи, будет зависеть от объемов потребительского спроса на рожь. Сельскохозяйственный спрос неоднороден, он складывается из спроса на пахотные земли, пастбища, сенокосы и т.д.

рис. 9.1 Предложение земли

По аналогии с другими факторами производства спрос на землю зависит от предельной производительности земли и цены продукции, которая на ней выращивается. В свою очередь предельная производительность земли определяется ее качеством, т.е. плодородием, а также местоположением участка относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции. Поскольку при неизменном вложении труда и капитала предельный продукт конкретного земельного участка в соответствии с законом убывающей доходности уменьшается, кривая сельскохозяйственного спроса на землю D_cx имеет нисходящий характер (рис. 9.2).

рис. 9.2 Спрос на землю

Продукты питания удовлетворяют первичные потребности человека, поэтому спрос на них неэластичен по цене. К тому же люди консервативны в привычках и редко существенно меняют структуру своего рациона даже при значительном изменении цен на продовольствие. В условиях инфляции колебания покупок продовольствия имеют меньшую амплитуду по сравнению с непродовольственными товарами и тем более — товарами длительного пользования. В итоге цены продовольствия в урожайном году существенно снижаются, и наоборот, незначительное уменьшение предложения вызывает ощутимый рост цен продуктов питания.

Спрос на сельхозпродукты неэластичен и по доходу. Это ведет к постепенному сокращению доли потребления продовольственных товаров в доходах потребителей, а в долгосрочной перспективе — к соответствующему сокращению удельного веса сельского хозяйства в национальном доходе.

Несельскохозяйственный спрос на землю индифферентен к плодородию, но весьма чувствителен к местоположению земельного участка. Кривая несельскохозяйственного спроса - D_несх так же как и кривая сельскохозяйственного спроса D_cx, имеет отрицательный наклон (см. рис. 9.2) вследствие закона убывающей отдачи и необходимости использования земли не только в центре города, но и на его окраинах. Однако она более эластична, чем кривая сельскохозяйственного спроса на землю, так как даже незначительное снижение цены вызывает существенный рост спроса на землю под промышленное строительство, жилье и т.п.

Структура несельскохозяйственного спроса на землю представлена спросом на земельные участки для строительства жилья, возведения объектов инфраструктуры, промышленных предприятий. При этом близость к центру имеет весьма существенное значение, так как именно местоположение участка определяет наиболее доходный способ его использования. Если речь идет о спросе на землю под жилищную застройку, то наряду с местоположением немалую роль играет психологический фактор, а именно — принадлежность и приближенность участка к лучшим, «элитным» кварталам, зонам отдыха, наличие развитой инфраструктуры и т.п.

Спрос на участки под возведение инфраструктуры в большинстве случаев предъявляется государством, поскольку наиболее прибыльное использование участка не всегда оптимально с точки зрения интересов города и комфортабельности проживания в нем. Кроме того, в городах необходимо создавать зоны рекреации (парки, скверы, пруды), которые бы в определенной мере нивелировали отрицательные внешние эффекты функционирования промышленных зон (загрязнение окружающей среды, повышенный уровень шума). Все это накладывает отпечаток на формирование несельскохозяйственного спроса на землю.

Следует добавить, что земля как вечный фактор производства является объектом спроса в условиях инфляции, когда индивиды, желая обезопасить от обесценения свое денежное состояние, предъявляют повышенный спрос на земельные участки и недвижимость, выступающие в этих условиях определенной гарантией сохранения их портфелей. Земельные участки, особенно в городах и пригородных зонах, могут стать объектом спекуляции. Их скупают по относительно невысоким ценам в перспективных зонах и не застраивают до тех пор, пока развитие инфраструктуры соседних участков (проведение газа, воды, электричества) не поднимет цену на них до максимума, а затем продают по новой высокой цене.

Совокупный спрос на землю D_z представляет собой сумму сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса на землю: [2, с. 266 – 269].