3. Земля как капитальный актив

Земля может многократно менять своего владельца. К земельному участку не приложимо понятие «бывший в употреблении». После покупки он может быть перепродан новому владельцу по более высокой цене. Земля в данном случае, подобно капиталу, рассматривается как капитальный актив, запас, приносящий поток дохода, т.е. ренту.

Какой в этом случае должна быть цена земельного участка? Она должна быть такой, чтобы землевладелец не только отказался от пользования своей земельной рентой, но и уступил право собственности на участок. Потенциальные покупатели тоже ориентируются на размер земельной ренты, которую смогут получать после покупки участка. Чем выше рента, тем (при прочих равных условиях) больше желающих купить участок. Следовательно, цена земли прямо пропорциональна величине земельной ренты (арендной платы).

Потенциальный покупатель рассматривает также альтернативные варианты использования своих денег. Если ставка процента достаточно высока, он не станет покупать землю, а положит капитал в банк и получит доход в виде процента. На ставку банковского процента ориентируется и продавец участка. Продав землю, он желает получить за нее деньги, чтобы, поместив их в банк, получить в виде процента сумму, эквивалентную земельной ренте. Отсюда можно заключить, что цена земли — это дисконтированная ценность, рассматриваемая по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего доход. Цена, которую покупатель готов заплатить за земельный участок (Р_z), равна современной дисконтированной стоимости будущих доходов:

(9.1)

где R_t — годовая рента, ожидаемая с данного участка земли в t-м году;

i — текущая рыночная ставка ссудного процента.

При этом необходимо учитывать, что срок службы земли бесконечен. С увеличением числа лет t величина (коэффициент дисконтирования) становится все меньше. Отсюда следует, что цена земли равна:

(9.2)

На практике цена земли зависит от многих факторов, которые обусловливают тот или иной уровень спроса и предложения на земельные участки. Так, в период инфляции цены на землю возрастают, поскольку люди стараются уберечь свои сбережения от обесценивания. Процесс урбанизации способствует росту цен на пригородные земельные участки. Кроме того, есть еще ряд факторов, помимо величины ренты и нормы ссудного процента, оказывающих влияние на цену земли [ 2, с. 275 – 276].

4. Формирование рынка земли в Республике Беларусь

В Советском Союзе, в состав которого входила Беларусь, все земли были национализированы и стали исключительно собст­венностью государства. Обретение республикой независимости в начале 1990-х гг. и переход к рыночным отношениям обусло­вили необходимость подготовки законодательных основ для ста­новления частного сектора в экономике, в том числе и в сфере земельных отношений. Так, в июне 1993 г. был принят Закон «О праве собственности на землю», в ноябре 1998 г. — Кодекс Республики Беларусь о земле. Таким образом было положено начало созданию нормативно-правовой базы для формирования рынка земли. Впервые за многие десятилетия была признана правомерность существования частной собственности на землю и разработан правовой механизм ее функционирования [2, с. 277].

На 1 января 2010 г. сельскохозяйственная освоенность земель Беларуси составляет около 44 % , а распаханность – более 27% , что в 3 раза превышает среднемировые показатели и показатель по СНГ и свидетельствует о довольно высокой степени антропогенной освоенности земельного фонда страны. Кроме того, в республике более высокая обеспеченность сельскохозяйственными землями в расчёте на одного жителя, в том числе и пахотными (соответственно 0,92 и 0,56 га), что превышает в 1,5 в 2 раза аналогичные показатели в странах Европы[5].

Кроме того, в этот фонд входят земли населенных пунктов, про­мышленности, транспорта, курортных зон и иного несельско­хозяйственного назначения, лесного и водного хозяйства, а также земли государственного запаса. За последние годы объем земельного фонда сельскохозяйственного назначения сущест­венно уменьшился в связи с загрязнением земель радионукли­дами в результате аварии на Чернобыльской АЭС и передачей их в состав особо охраняемых территорий.

Собственность на землю в Беларуси представлена в частной и государственной формах. В частной собственности могут на­ходиться участки, приобретаемые отдельными лицами для строительства жилых домов, дач, ведения личного подсобного или фермерского хозяйства и прочей деятельности. Условиями приватизации объектов государственной собственности и реа­лизации инвестиционных проектов допускается частная собст­венность на землю для юридических лиц. Введение частной собственности на землю дало толчок развитию рыночного обо­рота земельных участков несельскохозяйственного назначения и становлению рынка земли как капитального актива в Белару­си. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, можно продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду и ис­пользовать в качестве залога для материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Цена земельных участков при их купле-продаже устанавливается по договору между сторонами и формируется на рыночной основе. Кроме того, в республике применяются нормативные (устанавливаемые исходя из качества земельного участка) и льготные (для определенных категорий лиц) цены.

В последние годы в Беларуси наблюдается существенный рост цен на городские и пригородные земельные участки, что свидетельствует о повышенном спросе на данном сегменте рынка земли как капитального актива. Уникальность городских земельных участков, качественные параметры их местоположения предопределяют необходимость высокой степени государственного регулирования и контроля со стороны государства в отношении процесса купли-продажи. Это находит отражение в таких мерах земельного и градостроительного регулирования, как сервитуты (предоставление права ограниченного пользования соседним участком), различные градостроительные регламенты, разрешения и обязательства. Дальнейшее развитие данного сегмента рынка связано с обеспечением гарантий прав собственности и аренды, развитием ипотечного кредитования и повышением эффективности земельного и градостроительного регулирования.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то, поскольку они находятся только в собственности государства, целесообразно говорить о развитии рынка услуг земли. Согласно ст. 43 и 45 Кодекса Республики Беларусь о земле, арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица, граждане других государств, международные организации, а срок аренды не должен превышать 99 лет. Размер арендной платы устанавливается исходя из величины земельной ренты. В среднем по республике арендная плата за 1 га пахотных земель составляет около 21,6 тыс. руб., а за земли с содержанием гумуса свыше 2,2 % — от 30 до 65 тыс. руб.

Для продолжения эффективного существования рынка услуг земли необходимы дальнейшее государственное правовое и экономическое регулирование земельных отношений в направлении освоения долгосрочной аренды земли, широкое внедрение рыночных операций с землей (залог, обмен земельными участками сельскохозяйственного назначения), создание инфраструктуры земельного рынка и т.д. Это требует от государства проведения долговременной научно обоснованной земельной политики, которая позволила бы вывести аграрные отношения на качественно новый, рыночный уровень.

В республике существует промежуточная форма землепользования — пожизненное владение. В этом случае пожизненный владелец получает землю от собственника и фактически пользуется всеми правами собственника. В то же время он несет ответственность перед собственником за сохранность объекта собственности и может передавать участок другим лицам только на срок своей жизни. За пользование землей ее владельцы и пожизненные пользователи уплачивают земельный налог [2, с. 277 –279].