9.Ипотекалық несие түсінігі және оның маңызы

Ипотекалық несие – бұл жылжымайтын мүлікті кепілдікке салып банкіден қарыз алу, ол несие берушіге қарызданушының кепілге берген мүлігінің құнын қолдануңа құқық береді.

Ипотекалық несие – ол ұзақ мерзімді несие, банкілерде жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып беріледі, жылжымайтын мүлік құқығы несиелеу мерзімі уақытында несие берушіге көшеді, бірақ мүлік несие алушының қолдануында болады.

Ұзақ мерзімді ипотекалық кредит – бұл банкінің дайын тұрғын үйлерді (пәтер,үй) жыл немесе одан көп мерзімге алатын үйін кепілдікке сала отырып жеке тұлғаға беретін несиесі. Ипотекалық несие еліміздің экономикалық және әлеуметтік жағдайларының дамуының қомақты факторы болып табылады. Оның рөлі, әсіресе, еліміздің экономикалық кризистен шығу кезеңінде айқындала түседі. Барлық ондірістің қалыпты өсуі үшін, яғни, барлық табыс пен барлық қолдану үшін барлық табыстың жиынтығының инвестиция арқылы өндірістің дамуына бағытталу керек. Сонда экономикалық корсеткіштердің өсуінің реттік реакциясы пайда болуы мүмкін.

Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың нақты секторының дамуына әсер етеді.

Ел үшін ипотека мағынасы білдіреді:

• Капиталды шаруашылық айналымға кепілдік механизмі арқылы, бағалы қағаздар нарығы атқылы жылжымайтын мүлік түрінде тарту – экономиканы сауықтырудың маңызды факторы;

• Жылжымайтын мүлік нарығы ақша қаражатының қомақты бөлігін «байланыстырады» және осыған байланысты антиинфляциялық фактор болып есептлінеді. Мысалы, АҚШ-та американдықтың орта табысының 25 пайызы жылжымайтын мүлік қарызын өтеуге кетеді;

• Жылжымайтын мүлікке қосылатын тұрғындардың ақша қаражатынақты ауылдардың, қалалардың, құрылыс комплекстерінің дамуына, жұмыс орындарын жасау және қолдау үшін қолданылады, олар босқа жұмсалмайды. Мысалы, шетел өндірушілердің шетелдік тұтыну тауарлары сатып алуға жұмсалмайды;

• Кепілдендірілген несие технологиясын меңгерудің банк жұмысында қолданылуы, әсіресе, жылжымайтын мүлік кепілдігін, дүние жүзінде қабылданған несиені қайтару қауіпсіздігін қамтамасыз ету жүйесіне қадам жасауға мүмкіндік береді.

10.Қазақстанда ипотекалық несие беруді жүзеге асыру

Тұрғын үй нарығының қаржылық құралдарының бірі - ипотекалық несие беру. 2005-2007 жылдарда Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамыту Мемлекеттік бағдарламасына сəйкес əлеуметтік бағытты ұстайтын тұрғын үй құрылысы Үкіметтің ауқымды бағдарламасы болып табылатын Қазақстанды дамыту стратегиясының ерекше бағыттарының бірі деп танылды. Халықтың кең ауқымына мүмкін болатын тұрғын үй құрылысының тұрақты өсуін қамтамасыз ету үшін оның бағасын төмендету, тұрғын үйдің несиелік мерзімін ұзарту, бастапқы жарнаны жəне несие беру ставкаларын азайту қажет. Осы мақсаттарға ипотекалық несие беру жəне ипотекалық несиеге кепілдік беру жүйесін дамыту жəне жетілдіру есебінен жетуге болады.

Ипотекалық несие беру – тұрғын үй саласына инвестицияларды тартудың ең бір тиімді əдісі. Əсіресе, ипотека халық мүдделерін - тұрғын үй жағдайын жақсартумен, банктерді – тиімді жəне табысты жұмыстармен, құрылыс кешенін - өндірістің жұмыс бастылығымен келісуге мүмкіндік береді. Қазіргі уақытта екінші деңгейдегі банктермен азаматтарға ипотекалық несие беру бойынша белсенді саясат жүргізілуде, бірақ банктердің қарыз алушыға қойылған қатаң талаптарынан осы несиелерге деген халықтың мүмкіншілігі əлі де шектеулі. Банктер жəне ипотекалық компаниялар өздерінің несие тəуекелдерін төмендете отырып, əлеуетті қарыз алушылар ауқымын қысқартқаннан гөрі, ипотекалық несие алушыларға жоғары талаптар ұсынады. Табысы жоғары емес халық үшін жылжымайтын мүлік бағасының өсуі, тұрғын үй құрылысындағы инвестицияның төмен деңгейі аясындағы осы процестер қарыз алушының орташа табыс деңгейімен ипотекалық несие алу мүмкіндігінен айырылуына жеткізген.

Ипотекалық кепілдік беру жүйесі қарыз алушының төлеуге қабілетсіздігімен байланысты банктердің несие тəуекелдерін төмендетуді қарастырып отыр, ал көп жағдайларда ол осы тəуекелді толығымен жоюға мүмкіндігі бар. Ипотекалық несиеге кепілдік беру Қоры осы несие тəуекелдерін бөлу салдарынан, банктер қарыз алушылардың кең ауқымына жобаланған ипотекалық несие өнімдерінің кеңейтілген портфелін ұсына алады.

Қор несиенің барлық кезеңінде банктердің несие тəуекелдерін 30-дан 50%-ға дейін бөлуді болжап отыр. Қормен берілетін кепілдік мөлшері несие берушімен таңдап алынған модельге байланысты болады. Мысалы, бірінші модель бойынша кепілдіктің ең көп мөлшері ипотекалық несиенің бастапқы сомасының 30%, екінші модель бойынша – кепілдіктің ең көп мөлшері несие беруші талабы сомасының 30%, жəне үшінші модель бойынша кепілдіктің ең көп мөлшері несие берушінің таза шығыстар сомасының 50 % құрайды.

Жоғары тəуекелді несиелер қосымша кепілдіктер берілуін талап етеді, яғни, мұндай несиелерге кепілдік беру қажеттілігі банктердің немесе ҚИК-дың қарыз алушыларға ұсынылатын шарты болып қалатындығы орынды.

Қордың кепілдік беруі, бірінші кезекте, бірінші рет тұрғын үй сатып алушы, жоғары бастапқы жарнаны төлеу үшін жоғары емес, бірақ тұрақты табыстың жоғарғы деңгейіне ие, жеткілікті жинақтары жоқ жас мамандардың тұрғын үй мəселесін шешу үшін мүмкіндік болып табылады. Талап етілетін бастапқы жарнаның сомасын төмендету, несие берудің өзге шарттарына сəйкес несие алуға қарағанда, қарыз алушыларға ипотекалық несие алу үшін тұрғын үй жинақтарын жүзеге асыруға көмек болады. Несие мерзімін ұзарту ай сайынғы төлемдердің мүмкіндігіне жəне сəйкесінше несие мөлшеріне де оң əсерін тигізеді.

Қор қарыз алушымен тікелей жұмыс жасамайды. Қор несие берушілермен берілетін ипотекалық несиеге қойылатын талаптарды, жылжымайтын мүліктің алдын ала біліктілігін, қарыз алушының төлеуге қабілеттілігі бойынша іс-шаралар кешенін бекітеді.

Халықаралық тəжірибеде қабылданғандай, несиеге кепілдік беру бойынша сыйақы Қарыз алушымен төленеді. Қарыз алушымен жүргізілетін сыйақы төлемі – Қормен Несие берушіге берілетін кепілдік төлеміне қарағанда, ипотекалық несие алу мүмкіндігінің төлемі жəне несие берудің "жеңіл" жағдайын ұсыну əлдеқайда оңай. Қазіргі уақытта Қорға қарыз алушымен төленетін сыйақы (жарна) мөлшері несие сомасына, несие мерзіміне, сыйақы түріне (бір уақыттық немесе жыл сайынғы), сонымен қатар банктермен жəне ипотекалық компаниялармен ұсынылған кепілдік төлемдерінің модельдеріне байланысты 0,12-ден 3,73 дейін пайызды құрайды.

Қор, негізгі табысы ипотекалық несиеге кепілдік беру шарттарының жарналары болып табылатын сақтандырудың бір ғана түрін ұсынатын өздігінен қаржыландырылатын ұйым. Қордың құрылтайшымен төленетін жарғылық капиталының мөлшері бес жүз миллион теңге, бірақ Қор негізгі мəселесі табыс алу болып табылмайтын коммерциялық емес ұйым. Қордың алғашқы жылдардағы функциялау резервтерінің жинақтары бұдан кейін жарналар мөлшерін төмендетуге мүмкіндік береді.

Ипотекалық несие беруді күшейтудің маңызды құралы ретінде ипотекалық кепілдік беруге сенетін кез-келген елдер секілді, Қордың, Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің, “Қазақстан ипотекалық компаниясы” АҚ, екінші деңгейдегі банктердің жəне ипотекалық компаниялардың, сонымен қатар ипотекалық сектордың басқа да қаржы құрылымдарының арасындағы өзара қатынастағы саясаты ипотекалық несиеге кепілдік беру жүйесін ендіру жəне табысты қызметі үшін шешуші мəнге ие болады.