12.Тұрғын үй құны және оның түрлері

Тұрғын үй құны –бектілген аймақта орналасқан, белгілі мерзімде, белгіленген стандарттар бойынша есептелген және органдармен бекітілген баға. Тұрғын үйді бағалау кезінде түрлі қиындықтар пайда болады. Соларды шешу мақсатында түрлі міндеттерді жүктейді. Оған келесі міндеттер жатады.

• Бағаланатын объектіні толығымен сипаттау, яғни орналасуын, міртебесін, құжаттарын, артықшылықтар мен кемшіліктерін жазбаша көрсету

• Бағалау мақсатын анықтау, яғни коммерциялық мақсатта немесе коммерциялық емес және т.б. мақсатта екенін анықтау

• Бағалау әдісіне қажетті құн түрін анықтау. (нарықтық, инвестициялық, ликвидациялық, кадастрлық)

Бағалау әдісіне қажетті құн түрлері

Нарықтық құн- бағаланатын тұрғын үйдің құны ашық нарықтық жағдайда, бәсекелестік ортадағы жағдайлар ескеріле отырып қалыптасқан құн. Бұл құнмен есептелген жағдайда төлем ақшалай түрде жүзеге асырылады.

Инвестициялық құн- белгілі бір тұлғаға немесе нақты топқа арналады, яғни нақты топ немесе тұлға инвестиция салу мақсатында бағалауды талап еткеннен кейін жүзеге асады. Инвестициялық құнның нарықтық құннан айырмашылығы – бағалай міндетті түрде ашық нарық жағдайында болуы шарт еместігінде.

Ликвидациялық құн- объектінің құнын анықтау кезінде ықтимал бағаны көрсететін есептік мөлшерлер қолданады. Объекттің жойылу құнын анықтаудың нарықтық құнды анықтаудан негізгі айырмашылығы, мұнда объект иесін мүлікті нарықтық жағдайларға сай келмейтін жағдайда сатуға итермелейтін төтенше жағдайлар есепке алынады.

Кадастрлық құн-бұл кадастрлық бағалауды реттейтін заңнамаға сәйкес жалпы бағалау әдісі қолданылады. Ол салық салу мақсатына сай бағалаушымен анықталатын құн болып табылады.

Тұрғын үй құнын бағалау принциптерін келесідей топтастыруға болады:

• Тұтынушының қажеттілігіне байланысты негізделген принцип

• Тұрғын үйдің орналасуына, жан-жағындағы орнласқан ғимараттардың орналасуына байласыны принципі

• Нарықтық ортасына байлынысты принципі

• Ең тиімді пайдалану принципі

13.Тұрғын үй құнын бағалау және оның әдістері

Жалпы  «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Қазақстан Республикасы Заңына сәйкес «Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау» туралы бағалау стандарттары бекітілген. Ол стандарт бойынша тұрғын үйдің құныны анықтауың түрлі әдістері бар. Бағалау әдістерін таңдау және қолдану кезінде бағалаушы мынадай негізгі талаптарды сақтайды:       1) бағалау нысанасы мен айқындалатын құн түрін сәйкестендіреді;       2) жылжымалы мүлікке бағалау жүргізу кезінде пайдаланылатын ақпараттың шынайылығын қамтамасыз етеді;       3) құқықтық талдау жүргізеді, мүліктік құқықтар мен ауыртпалықтарды сәйкестендіреді;       4) бағалау әдістерін таңдауды негіздейді;       5) бағалау туралы есепте шынайы деректерді, есептік көрсеткіштерді және олардың екі мағынада түсіндірілуіне жол бермейтін негізделген нәтижелерді толық әрі түсінікті жазуды қамтамасыз етеді.

14.Тұрғын үйді бағалаудың табыстық әдістері

Бағалау әдістері.

Табыстық амал әдістері. Табыстық амал (табысты капиталға/дисконттау айналдыру негізіндегі амал) негізгі ретінде олардың табыс әкеле алатындығына байланысты сатып алынатын және сатылатын жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын бағалау кезінде қолданылады. Табыстық әдістердің біреуін қолдана отырып, бағалаушы әрекеттердің мынадай реттілігін сақтайды:  1)ұқсастардың бағалары және олардың меншік иелеріне салыстыру объектілері әкелетін таза табыс шамасы туралы ақпарат жинау үшін тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына зерттеу жүргізу; 2)алынған ақпаратқа талдау жүргізу және оның негізінде есеп айырысу кезеңінде күтілетін ақша ағынына болжам жасау; 3) осы жылжымайтын мүлік түріне инвесторлардың тәуекелдерін бағалау;

1.  Тікелей капиталға айналдыру әдісі - бағалау объектісін тұрлаулы пайдалануды сақтау жағдайларына сүйене отырып, шектелмеген уақыт кезеңінде кірістің шамасы тұрақты, бастапқы инвестициялар болмаған, қайтарылатын капитал мен капитал кірісі бір уақытта есепке алынған кезде құнды айқындау.

2. Есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісі - капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі, бірінші жылға тән табыстың нарықтың құнын айқындау үшін табыстың қалыптастырылған есептік модельдері пайдаланылған құннан және олардың болашақта өзгеру беталыстарын талдау негізінде алынған құнның қайта түзіледі.