- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402
- •Третий экземпляр отчет № 7/2-2-36
- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402 1
- •10. Согласование полученных результатов 108
- •11. Допущения и ограничивающие условия 110
- •12. Сертификат качества 111
- •1.ЗаданИе на оценку
- •2.Определение рыночной стоимости и терминология, применяемая в процессе оценки
- •3.1.Сравнительный подход
- •3.Процесс и методология оценки
- •3.1.1.Метод сравнения продаж
- •3.1.2.Метод выделения
- •3.1.3.Метод распределения
- •3.2.Доходный подход
- •3.2.1.Метод капитализации земельной ренты
- •3.2.2.Метод остатка
- •3.2.3.Метод предполагаемого использования
- •3.3.Затратный подход
- •4.Состояние и перспективы развития санаторно-курортного обеспечения в Российской Федерации
- •4.1.Введение
- •4.2.Необходимость развития курортного дела в Российской Федерации.
- •4.3.Роль государственной политики развития курортного дела в России.
- •4.4.Состояние санаторно-курортного комплекса и обеспечения санаторным лечением граждан.
- •5.Обзор социально-экономического развития региона
- •5.1.Краткое описание Омской области
- •5.2.Краткое описание города Омска
- •5.3.Показатели социально-экономического развития Омской области за январь-август 2004 г.
- •5.4. Развитие земельного рынка в Омской области
- •Структура сделок с земельными участками в Омской области
- •Развитие земельного рынка в Омской области за 1993 - 2003 годы
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области 2001–2002 г.
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области в 2003 г.
- •Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц
- •6.Права собственности
- •7.Описание объекта недвижимости
- •7.1.Местоположение объекта
- •Информация по земельному участку
- •7.2.Характеристики улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
- •7.3.При осмотре установлено
- •Описание объектов недвижимости гуп сп «Коммунальник»
- •8.Анализ наиболее эффективного использования
- •9.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
- •9.1.Оценка рыночной стоимости земельного участка методом остатка
- •9.1.1.Расчет потенциального валового дохода объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок
- •Прайс-лист с указанием номерного фонда гуп санаторий «Коммунальник»
- •Расчет потенциального валового дохода.
- •Расчет чистого операционного дохода
- •9.1.2.Определение ставки капитализации
- •9.1.3.Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
- •9.1.4.Определение стоимости воспроизводства улучшений
- •9.1.5.Определение полной восстановительной стоимости улучшений
- •9.1.6.Определение величины накопленного износа
- •Расчет физического износа оцениваемых улучшений
- •9.1.7.Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости гуп сп «Коммунальник» затратным подходом.
- •9.1.8.Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка
- •10.Согласование полученных результатов
- •Согласование результатов по определению рыночной стоимости земельного участка
- •(Два миллиона восемьсот девяносто восемь тысяч руб.)
- •11.Допущения и ограничивающие условия
- •12.Сертификат качества
- •Подписи оценщиков
Структура сделок с земельными участками в Омской области
№ п/п |
Виды сделок |
|
2002 год |
|
|
2003 год |
|
||
Количество сделок |
% |
Площадь сделок |
% |
Количество сделок |
% |
Площадь сделок |
% |
||
1 |
Аренда государственных и муниципальных земель |
12 526 |
54,07 |
309 727 |
96,92 |
15 014 |
53,75 |
306 564 |
97,20 |
2 |
Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления |
595 |
2,57 |
120 |
0,04 |
904 |
3,24 |
215 |
0,07 |
3 |
Продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами |
7 570 |
32,68 |
4 556 |
1,43 |
8 653 |
30,98 |
2 385 |
0,76 |
4 |
Дарение земельных участков |
246 |
1,06 |
432 |
0.14 |
550 |
1.97 |
1 131 |
0,36 |
5 |
Передача по наследству земельных участков |
2225 |
9,61 |
3 492 |
1,09 |
2 808 |
10,05 |
5 085 |
1,61 |
6 |
Сделки залога земельных участков |
2 |
0,01 |
1 244 |
0,38 |
4 |
0,01 |
0,609 |
- |
|
Всего |
23 164 |
100 |
319 571 |
100 |
27 933 |
100 |
315 382 |
100 |
Годичные колебания данных свидетельствуют о том, что становление земельного рынка в Омской области за первые десять лет происходило без каких-либо явных закономерностей роста или спада. Исключение составляет 1999 год. Затухание развития рынка земельных участков обусловлено дефолтом, произошедшим годом ранее - в 1998 году.
Развитие земельного рынка в Омской области за 1993 - 2003 годы
№ |
Годы |
Аренда государственных и муниципальных земель |
Продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления
|
Продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами |
Прочие сделки с землей |
Всего |
|||||||||||
с учетом всех форм арендной платы |
в т.ч. с арендной платой в виде твердой суммы платежей |
дарение земельных участков |
передача по наследству земельных участков |
сделки залога земельных участков |
|||||||||||||
Количество |
Площадь, га |
Количество |
Площадь, га |
Количество |
Площадь, га |
Количество |
Площадь, га |
Количество |
Площадь, га |
Количество |
Площадь, га |
Количество |
Площадь, га |
Количество |
Площадь, га |
||
А |
Б |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
1 |
1993 |
17 170 |
382 539 |
|
|
461 |
136 |
402 |
44 |
|
|
|
|
|
|
18 033 |
382 719 |
2 |
1994 |
44 088 |
413 868 |
|
|
1 444 |
706 |
1 652 |
269 |
|
|
|
|
|
|
47 184 |
414 843 |
3 |
1995 |
29 304 |
357 736 |
|
|
2 789 |
661 |
5 617 |
1 307 |
|
|
|
|
|
|
37 710 |
359 704 |
4 |
1996 |
57 512 |
481 309 |
|
|
207 |
810 |
4 965 |
1 714 |
443 |
3 651 |
2 208 |
15 551 |
4 |
0,3 |
65 339 |
503 035 |
5 |
1997 |
28 238 |
519 623 |
|
|
107 |
53 |
4 729 |
3 378 |
296 |
901 |
3 373 |
27 715 |
51 |
50 |
36 794 |
551 720 |
6 |
1998 |
34 905 |
469 245 |
|
|
136 |
178 |
4 650 |
2 579 |
320 |
322 |
1 417 |
3 537 |
9 |
0,97 |
41 437 |
475 862 |
7 |
1999 |
12 155 |
244 749 |
11 131 |
222 464 |
223 |
419 |
4 103 |
1 063 |
236 |
1 401 |
1 210 |
1 440 |
1 |
0,15 |
17 928 |
249 072 |
8 |
2000 |
27 497 |
416 191 |
27 270 |
358 609 |
161 |
22 |
6 387 |
5 166 |
363 |
281 |
2 286 |
1 561 |
|
|
36 694 |
423 221 |
9 |
2001 |
27 333 |
400 984 |
27 293 |
396 491 |
157 |
89 |
5 646 |
4 052 |
219 |
98 |
1 902 |
1 831 |
|
|
35 257 |
407 054 |
10 |
2002 |
12 526 |
309 727 |
12 476 |
278 968 |
595 |
120 |
7 570 |
4 556 |
246 |
432 |
2 225 |
3 492 |
2 |
1 244 |
23 164 |
319 571 |
11 |
2003 |
15 014 |
306 564 |
15 013 |
306 534 |
904 |
215 |
8 653 |
2 385 |
550 |
1 131 |
2 808 |
5 085 |
4 |
0,61 |
27 933 |
315 382 |
12 |
Всего: |
305 742 |
4 302 535 |
93 183 |
1 563 066 |
7 184 |
3 409 |
54 374 |
26 513 |
2 673 |
8 217 |
17 429 |
60 213 |
71 |
1 296,03 |
387 473 |
4 402 183 |
13 |
% |
78,91 |
|
|
|
1,85 |
|
14,03 |
|
0,69 |
|
4,50 |
|
0,02 |
|
100 |
|
Продажа государственных земельных участков
Продажа государственных земельных участков в 2003 году осуществлялась органами местного самоуправления. За отчетный год в целом было продано 904 государственных земельных участка (215 га), из них:
гражданам:
для индивидуального жилищного и дачного строительства -146 ед. (16,1%);
личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества животноводства - 448 ед. (49,6%);
других целей - 153 ед. (16,9%);
юридическим лицам (кроме сельхозорганизаций) для:
использования в целях промышленности и иного; специального назначения - 54 ед. (6,0%);
других целей - 98 ед. (10,8%);
крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным предприятиям, другим организациям для сельскохозяйственного производства - 5 ед. (0,6%);