- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402
- •Третий экземпляр отчет № 7/2-2-36
- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402 1
- •10. Согласование полученных результатов 108
- •11. Допущения и ограничивающие условия 110
- •12. Сертификат качества 111
- •1.ЗаданИе на оценку
- •2.Определение рыночной стоимости и терминология, применяемая в процессе оценки
- •3.1.Сравнительный подход
- •3.Процесс и методология оценки
- •3.1.1.Метод сравнения продаж
- •3.1.2.Метод выделения
- •3.1.3.Метод распределения
- •3.2.Доходный подход
- •3.2.1.Метод капитализации земельной ренты
- •3.2.2.Метод остатка
- •3.2.3.Метод предполагаемого использования
- •3.3.Затратный подход
- •4.Состояние и перспективы развития санаторно-курортного обеспечения в Российской Федерации
- •4.1.Введение
- •4.2.Необходимость развития курортного дела в Российской Федерации.
- •4.3.Роль государственной политики развития курортного дела в России.
- •4.4.Состояние санаторно-курортного комплекса и обеспечения санаторным лечением граждан.
- •5.Обзор социально-экономического развития региона
- •5.1.Краткое описание Омской области
- •5.2.Краткое описание города Омска
- •5.3.Показатели социально-экономического развития Омской области за январь-август 2004 г.
- •5.4. Развитие земельного рынка в Омской области
- •Структура сделок с земельными участками в Омской области
- •Развитие земельного рынка в Омской области за 1993 - 2003 годы
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области 2001–2002 г.
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области в 2003 г.
- •Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц
- •6.Права собственности
- •7.Описание объекта недвижимости
- •7.1.Местоположение объекта
- •Информация по земельному участку
- •7.2.Характеристики улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
- •7.3.При осмотре установлено
- •Описание объектов недвижимости гуп сп «Коммунальник»
- •8.Анализ наиболее эффективного использования
- •9.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
- •9.1.Оценка рыночной стоимости земельного участка методом остатка
- •9.1.1.Расчет потенциального валового дохода объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок
- •Прайс-лист с указанием номерного фонда гуп санаторий «Коммунальник»
- •Расчет потенциального валового дохода.
- •Расчет чистого операционного дохода
- •9.1.2.Определение ставки капитализации
- •9.1.3.Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
- •9.1.4.Определение стоимости воспроизводства улучшений
- •9.1.5.Определение полной восстановительной стоимости улучшений
- •9.1.6.Определение величины накопленного износа
- •Расчет физического износа оцениваемых улучшений
- •9.1.7.Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости гуп сп «Коммунальник» затратным подходом.
- •9.1.8.Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка
- •10.Согласование полученных результатов
- •Согласование результатов по определению рыночной стоимости земельного участка
- •(Два миллиона восемьсот девяносто восемь тысяч руб.)
- •11.Допущения и ограничивающие условия
- •12.Сертификат качества
- •Подписи оценщиков
8.Анализ наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.
При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наилучшего и наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:
1. Законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству и разрешены распоряжениями о зонообразовании.
2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования.
3. Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.
4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при этом существующая застройка участка может увеличивать или уменьшать создаваемую земельным участком стоимость. В связи с этим для любой недвижимости может существовать наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земли как улучшенной, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать.
Когда земельный участок с улучшениями (включая искусственные улучшения физических характеристик земельного участка и существующие строения) создает стоимость большую, чем стоимость земли без таких улучшений, то существующий профиль использования (в составе его юридических, физических и коммерческих характеристик) следует признать наилучшим и наиболее эффективным. Наоборот, если существующие улучшения уменьшают первоначальную стоимость земельного участка, исходя из варианта его наилучшего и наиболее эффективного использования как условно свободного, то проводимый анализ должен рассмотреть целесообразность варианта сноса существующей застройки и возведение строений в соответствии с оптимальным назначением земельного участка.
При проведении анализа наилучшего использования объекта оценки, мы исходили из его фактического состояния и его конкретных особенностей, а именно:
объект расположен в Омской области в 3 км восточнее села Красноярка, которое расположено в 38 километрах севернее областного центра г. Омска.
объект расположен в живописной Красноярской зоне в хвойно-лиственном лесопарке;
к оцениваемому объекту имеется асфальтированный подъезд с автотрассы;
инженерная инфраструктура места расположения объекта развита: водоснабжение от собственных артезианских скважин, теплоснабжение – от собственное котельной, сети канализации – водонепроницаемый выгреб с собственными очистными сооружениями, централизованные электросети.
на оцениваемом земельном участке, расположены здания и сооружения ГУП санаторий «Коммунальник»;
Загрузка санатория в 2003 году составила 86,7%.
Учитывая огромный рекреационный потенциал хвойно-лиственного лесопарка Красноярско-Чернолучинской зоны и все остальные вышеприведенные аргументы, можно предположить, что наилучшим использованием, ведущим к наивысшему значению расчетной величины стоимости (наиболее эффективное использование), является текущее использование оцениваемого земельного участка для размещения на нем зданий и сооружений санатория.