- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402
- •Третий экземпляр отчет № 7/2-2-36
- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402 1
- •10. Согласование полученных результатов 108
- •11. Допущения и ограничивающие условия 110
- •12. Сертификат качества 111
- •1.ЗаданИе на оценку
- •2.Определение рыночной стоимости и терминология, применяемая в процессе оценки
- •3.1.Сравнительный подход
- •3.Процесс и методология оценки
- •3.1.1.Метод сравнения продаж
- •3.1.2.Метод выделения
- •3.1.3.Метод распределения
- •3.2.Доходный подход
- •3.2.1.Метод капитализации земельной ренты
- •3.2.2.Метод остатка
- •3.2.3.Метод предполагаемого использования
- •3.3.Затратный подход
- •4.Состояние и перспективы развития санаторно-курортного обеспечения в Российской Федерации
- •4.1.Введение
- •4.2.Необходимость развития курортного дела в Российской Федерации.
- •4.3.Роль государственной политики развития курортного дела в России.
- •4.4.Состояние санаторно-курортного комплекса и обеспечения санаторным лечением граждан.
- •5.Обзор социально-экономического развития региона
- •5.1.Краткое описание Омской области
- •5.2.Краткое описание города Омска
- •5.3.Показатели социально-экономического развития Омской области за январь-август 2004 г.
- •5.4. Развитие земельного рынка в Омской области
- •Структура сделок с земельными участками в Омской области
- •Развитие земельного рынка в Омской области за 1993 - 2003 годы
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области 2001–2002 г.
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области в 2003 г.
- •Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц
- •6.Права собственности
- •7.Описание объекта недвижимости
- •7.1.Местоположение объекта
- •Информация по земельному участку
- •7.2.Характеристики улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
- •7.3.При осмотре установлено
- •Описание объектов недвижимости гуп сп «Коммунальник»
- •8.Анализ наиболее эффективного использования
- •9.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
- •9.1.Оценка рыночной стоимости земельного участка методом остатка
- •9.1.1.Расчет потенциального валового дохода объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок
- •Прайс-лист с указанием номерного фонда гуп санаторий «Коммунальник»
- •Расчет потенциального валового дохода.
- •Расчет чистого операционного дохода
- •9.1.2.Определение ставки капитализации
- •9.1.3.Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
- •9.1.4.Определение стоимости воспроизводства улучшений
- •9.1.5.Определение полной восстановительной стоимости улучшений
- •9.1.6.Определение величины накопленного износа
- •Расчет физического износа оцениваемых улучшений
- •9.1.7.Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости гуп сп «Коммунальник» затратным подходом.
- •9.1.8.Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка
- •10.Согласование полученных результатов
- •Согласование результатов по определению рыночной стоимости земельного участка
- •(Два миллиона восемьсот девяносто восемь тысяч руб.)
- •11.Допущения и ограничивающие условия
- •12.Сертификат качества
- •Подписи оценщиков
9.1.7.Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа
Расчет рыночной стоимости улучшений, полученной затратным подходом путем вычитания из полной восстановительной стоимости суммы накопленного износа, приводится в следующей таблице:
Таблица 7
Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости гуп сп «Коммунальник» затратным подходом.
№ п/п |
Наименование |
Объем, куб. м |
Источник информации - УПВС №, табл. |
Расценка по УПВС за 1 куб. м. |
Коэффициент корректировки на капитальность |
Коэффициент корректировки на климатический район |
Отраслевой коэффициент |
Территориальный коэффициент |
Индекс удорожания с 1984 года на дату оценки |
НДС, % |
Прибыль предпринимателя, % |
ПВС, руб. |
Физический износ, % |
Функциональный износ, % |
Внешний износ, % |
Накопленный износ, % |
Рыночная стоимость улучшений, рассчитанная затратным подходом, руб. |
1 |
Одноэтажное административное здание |
867 |
31-22а |
20,4 |
1,00 |
1,12 |
1,17 |
0,98 |
43,937 |
18% |
15% |
1 354 221 |
32% |
0% |
13,3% |
41,0% |
798 394 |
2 |
Столовая с кинозалом и переходом |
19 207 |
31-20а |
21,4 |
1,00 |
1,12 |
1,17 |
0,98 |
43,937 |
18% |
15% |
31 471 216 |
18% |
0% |
13,3% |
28,9% |
22 374 146 |
3 |
Лечебный корпус №1 |
15 462 |
31-15б |
23,6 |
1,00 |
1,12 |
1,17 |
0,98 |
43,937 |
18% |
15% |
27 939 452 |
20% |
0% |
13,3% |
30,6% |
19 378 804 |
4 |
Овощехранилище |
2 316 |
36-40а |
15,5 |
1,00 |
1,12 |
1,17 |
0,98 |
43,937 |
18% |
15% |
2 748 593 |
18% |
0% |
13,3% |
28,9% |
1 954 085 |
5 |
Котельная |
1 348 |
18-11а |
13,3 |
1,00 |
1,12 |
1,17 |
0,98 |
43,937 |
18% |
15% |
1 372 719 |
4% |
0% |
13,3% |
5,0% |
1 304 083 |
6 |
Гараж |
5 988 |
23-19г |
13,5 |
1,00 |
1,12 |
1,17 |
0,98 |
43,937 |
18% |
15% |
6 189 503 |
32% |
0% |
13,3% |
41,0% |
3 649 083 |
7 |
База отдыха |
2 460 |
31-18в |
25,6 |
1,00 |
1,12 |
1,17 |
0,98 |
43,937 |
18% |
15% |
4 821 868 |
30% |
0% |
13,3% |
39,3% |
2 926 391 |
8 |
Корпус № 1 |
20 859 |
31-18д |
24,9 |
1,00 |
1,12 |
1,17 |
0,98 |
43,937 |
18% |
15% |
39 767 935 |
36% |
0% |
13,3% |
44,5% |
22 066 432 |
9 |
Спальный корпус |
20 463 |
31-18д |
24,9 |
1,00 |
1,12 |
1,17 |
0,98 |
43,937 |
18% |
15% |
39 012 956 |
36% |
0% |
13,3% |
44,5% |
21 647 509 |
10 |
Конюшня |
1361 |
18-69б |
14,5 |
1,00 |
1,12 |
1,17 |
0,98 |
43,937 |
18% |
15% |
1 511 007 |
30% |
0% |
13,3% |
39,3% |
917 030 |
|
ИТОГО: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
156 189 469 |
|
|
|
|
97 015 958 |