- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402
- •Третий экземпляр отчет № 7/2-2-36
- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402 1
- •10. Согласование полученных результатов 108
- •11. Допущения и ограничивающие условия 110
- •12. Сертификат качества 111
- •1.ЗаданИе на оценку
- •2.Определение рыночной стоимости и терминология, применяемая в процессе оценки
- •3.1.Сравнительный подход
- •3.Процесс и методология оценки
- •3.1.1.Метод сравнения продаж
- •3.1.2.Метод выделения
- •3.1.3.Метод распределения
- •3.2.Доходный подход
- •3.2.1.Метод капитализации земельной ренты
- •3.2.2.Метод остатка
- •3.2.3.Метод предполагаемого использования
- •3.3.Затратный подход
- •4.Состояние и перспективы развития санаторно-курортного обеспечения в Российской Федерации
- •4.1.Введение
- •4.2.Необходимость развития курортного дела в Российской Федерации.
- •4.3.Роль государственной политики развития курортного дела в России.
- •4.4.Состояние санаторно-курортного комплекса и обеспечения санаторным лечением граждан.
- •5.Обзор социально-экономического развития региона
- •5.1.Краткое описание Омской области
- •5.2.Краткое описание города Омска
- •5.3.Показатели социально-экономического развития Омской области за январь-август 2004 г.
- •5.4. Развитие земельного рынка в Омской области
- •Структура сделок с земельными участками в Омской области
- •Развитие земельного рынка в Омской области за 1993 - 2003 годы
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области 2001–2002 г.
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области в 2003 г.
- •Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц
- •6.Права собственности
- •7.Описание объекта недвижимости
- •7.1.Местоположение объекта
- •Информация по земельному участку
- •7.2.Характеристики улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
- •7.3.При осмотре установлено
- •Описание объектов недвижимости гуп сп «Коммунальник»
- •8.Анализ наиболее эффективного использования
- •9.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
- •9.1.Оценка рыночной стоимости земельного участка методом остатка
- •9.1.1.Расчет потенциального валового дохода объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок
- •Прайс-лист с указанием номерного фонда гуп санаторий «Коммунальник»
- •Расчет потенциального валового дохода.
- •Расчет чистого операционного дохода
- •9.1.2.Определение ставки капитализации
- •9.1.3.Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
- •9.1.4.Определение стоимости воспроизводства улучшений
- •9.1.5.Определение полной восстановительной стоимости улучшений
- •9.1.6.Определение величины накопленного износа
- •Расчет физического износа оцениваемых улучшений
- •9.1.7.Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости гуп сп «Коммунальник» затратным подходом.
- •9.1.8.Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка
- •10.Согласование полученных результатов
- •Согласование результатов по определению рыночной стоимости земельного участка
- •(Два миллиона восемьсот девяносто восемь тысяч руб.)
- •11.Допущения и ограничивающие условия
- •12.Сертификат качества
- •Подписи оценщиков
9.1.8.Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка
Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом остатка приводится в таблице 8.
Таблица 8
Определение стоимости земельного участка методом остатка
Параметр |
Значение |
Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, руб. |
99 914 087 |
Рыночная стоимость улучшений на оцениваемом участке, руб. |
97 015 958 |
Стоимость земельного участка, руб. |
2 898 129 |
10.Согласование полученных результатов
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и продавца.
2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых производится анализ.
3. Способность инструментария используемых методов учитывать конъюнктурные колебания спроса.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Затратный подход не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Поэтому весовой коэффициент принимаем равный нулю. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства, и замещения улучшений земельного участка используются в доходном подходе.
Сравнительный подход не применялся, т.к. не имеется достаточного количества достоверной информации о продаже аналогичных земельных участков и единых объектов недвижимости. Поэтому весовой коэффициент данного подхода принимаем равный нулю.
Для целей настоящей оценки при определении рыночной стоимости земельного участка использовался доходный подход, который применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Следовательно, результаты расчета доходным подходом, принимаются как наиболее достоверные и присваиваем весовой коэффициент – 1.
Окончательные расчеты приведены в таблице 9.
Таблица 9
Согласование результатов по определению рыночной стоимости земельного участка
Примененные подходы |
Стоимости, руб. |
Удельный весовой коэффициент |
Стоимость, руб. |
Затратный |
0 |
0% |
0 |
Сравнительный |
0 |
0% |
0 |
Доходный |
2 898 129 |
100% |
2 898 129 |
Рыночная стоимость, руб. |
2 898 129 |
||
Основываясь на доступной нам информации, принимая во внимание все вышеизложенные рассуждения, и учитывая результаты примененных подходов, мы пришли к следующему заключению: рыночная стоимость эталонного земельного участка с учетом НДС, площадью 52 091 кв. м, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, территория ГУП санаторий «Коммунальник» по состоянию на дату оценки с учетом сделанных ограничений и допущений округленно составляет
2 898 000 руб.