- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402
- •Третий экземпляр отчет № 7/2-2-36
- •644046, Г. Омск, ул. Маяковского, дом 74, офис 402 1
- •10. Согласование полученных результатов 108
- •11. Допущения и ограничивающие условия 110
- •12. Сертификат качества 111
- •1.ЗаданИе на оценку
- •2.Определение рыночной стоимости и терминология, применяемая в процессе оценки
- •3.1.Сравнительный подход
- •3.Процесс и методология оценки
- •3.1.1.Метод сравнения продаж
- •3.1.2.Метод выделения
- •3.1.3.Метод распределения
- •3.2.Доходный подход
- •3.2.1.Метод капитализации земельной ренты
- •3.2.2.Метод остатка
- •3.2.3.Метод предполагаемого использования
- •3.3.Затратный подход
- •4.Состояние и перспективы развития санаторно-курортного обеспечения в Российской Федерации
- •4.1.Введение
- •4.2.Необходимость развития курортного дела в Российской Федерации.
- •4.3.Роль государственной политики развития курортного дела в России.
- •4.4.Состояние санаторно-курортного комплекса и обеспечения санаторным лечением граждан.
- •5.Обзор социально-экономического развития региона
- •5.1.Краткое описание Омской области
- •5.2.Краткое описание города Омска
- •5.3.Показатели социально-экономического развития Омской области за январь-август 2004 г.
- •5.4. Развитие земельного рынка в Омской области
- •Структура сделок с земельными участками в Омской области
- •Развитие земельного рынка в Омской области за 1993 - 2003 годы
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области 2001–2002 г.
- •Продажа государственных и муниципальных земель в Омской области в 2003 г.
- •Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц
- •6.Права собственности
- •7.Описание объекта недвижимости
- •7.1.Местоположение объекта
- •Информация по земельному участку
- •7.2.Характеристики улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
- •7.3.При осмотре установлено
- •Описание объектов недвижимости гуп сп «Коммунальник»
- •8.Анализ наиболее эффективного использования
- •9.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
- •9.1.Оценка рыночной стоимости земельного участка методом остатка
- •9.1.1.Расчет потенциального валового дохода объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок
- •Прайс-лист с указанием номерного фонда гуп санаторий «Коммунальник»
- •Расчет потенциального валового дохода.
- •Расчет чистого операционного дохода
- •9.1.2.Определение ставки капитализации
- •9.1.3.Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости
- •9.1.4.Определение стоимости воспроизводства улучшений
- •9.1.5.Определение полной восстановительной стоимости улучшений
- •9.1.6.Определение величины накопленного износа
- •Расчет физического износа оцениваемых улучшений
- •9.1.7.Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа
- •Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости гуп сп «Коммунальник» затратным подходом.
- •9.1.8.Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка
- •10.Согласование полученных результатов
- •Согласование результатов по определению рыночной стоимости земельного участка
- •(Два миллиона восемьсот девяносто восемь тысяч руб.)
- •11.Допущения и ограничивающие условия
- •12.Сертификат качества
- •Подписи оценщиков
7.2.Характеристики улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
Санаторий расположен в живописной Красноярской зоне в хвойно-лиственном лесопарке.
Для размещения отдыхающих предлагаются комфортабельные 1-, 2- и 4-местные номера с санузлом, телевизором и холодильником. В люксах имеется телефон.
В столовой организовано пятиразовое питание по заказной системе, для отдыхающих в номерах «люкс» - шведский стол.
Санаторий проводит лечение и профилактику заболеваний сердечно-сосудистой системы, заболеваний центральной и периферической нервной системы , заболеваний эндокринных желез, заболеваний органов кровообращения, заболеваний опорно-двигательного аппарата, гинекологических заболеваний, заболеваний желудочно-кишечного тракта, заболеваний органов дыхания.
Отдыхающим предлагаются все виды ванн (сухие углекислые, озоновые, впервые в России воздушно радоновые), душей, грязевые и озокеритовые аппликации, мониторная очистка кишечника, электролечение, классический ручной и подводный массаж, вибрационное вытяжение позвоночника, ингаляции, спелеотерапия, иглорефлексотерапия, фитотерапия, терапевтическая стоматология, современные методы исследования
Сауна с небольшим бассейном, большой плавательный бассейн, бильярдная, спортивный и тренажерный залы, косметический салон и парикмахерская, киноконцертный комплекс, библиотека и читальный зал, спортивные площадки, открытые теннисные корты.
В стоимость путевки предлагаемой санаторием входит: проживание согласно выбранной категории, пятиразовое питание, комплекс медицинских процедур.
7.3.При осмотре установлено
На оцениваемом земельном участке находятся здания и сооружения ГУП санаторий «Коммунальник». Санаторий расположен в живописной Красноярской зоне в хвойно-лиственном лесопарке.
Загрузки санатория на момент осмотра была близка к максимальной.
Общее техническое состояние зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке оценивается как удовлетворительное.
В таблице 2 приводится описание улучшений, расположенных на земельном участке в соответствии с предоставленными техническими паспортами.
Таблица 2
Описание объектов недвижимости гуп сп «Коммунальник»
№ п/п |
Наименование |
Площадь по наружному обмеру, кв.м. |
Высота здания |
Объем, куб. м |
Год постройки |
Фундамент |
Стены |
Перекрытия |
Кровля |
Полы |
Инженерные коммуникации |
1 |
Одноэтажное административное здание |
225,2 |
3,85 |
867 |
1988 |
ж/б |
кирпичные |
ж/б плиты |
совмещенная рулонная |
бетонные |
цент. отопление, гор. и хол. водоснабжение, канализация, освещение, вентиляция, телефон |
2 |
Столовая с кинозалом и переходом |
1776,1 |
10,81 |
19 207 |
1995 |
ж/б |
кирпичные |
ж/б плиты |
совмещенная рулонная |
мозаичные, линолеум |
цент. отопление, гор. и хол. водоснабжение, канализация, освещение, вентиляция, телефон |
3 |
Лечебный корпус №1 |
1131 |
9,54 |
15 462 |
1994 |
ж/б |
кирпичные |
ж/б плиты |
совмещенная рулонная |
мозаичные, линолеум |
цент. отопление, гор. и хол. водоснабжение, канализация, освещение, вентиляция, телефон, |
4 |
Овощехранилище |
525,7 |
4,65 |
2 316 |
1995 |
ж/б |
кирпичные, бетонные |
ж/б плиты |
совмещенная рулонная |
асфальто-бетонные |
электроосвещение, вентиляция |
5 |
Котельная |
307,7 |
2,68-5,14 |
1 348 |
2002 |
ж/б |
шлако-блочные |
ж/б плиты |
совмещенная рулонная |
цементные |
цент. отопление, эл. освещение, канализация, водоснабжение, газоснабжение. |
6 |
Гараж |
1149,4 |
6,6 |
5 988 |
1988 |
ж/б |
кирпичные |
ж/б плиты |
совмещенная рулонная |
бетонные |
цент. отопление, эл. освещение, канализация, радио хол. водоснабжение, телефон |
7 |
База отдыха |
391,5 |
6,28 |
2 460 |
1989 |
ж/б |
кирпичные |
ж/б плиты |
шифер |
мозаичные, линолеум |
цент. отопление, гор. и хол. водоснабжение, канализация, освещение, вентиляция, телефон, |
8 |
Корпус № 1 |
2 659,3 |
11,00 |
20 859 |
1986 |
ж/б |
кирпичные |
ж/б плиты |
рулонная |
мозаичные, линолеум |
цент. отопление, гор. и хол. водоснабжение, канализация, освещение, вентиляция, телефон, |
9 |
Спальный корпус |
2 242,7 |
8,55 |
20 463 |
1986 |
ж/б |
кирпичные |
ж/б плиты |
шифер |
линолеум, керамическая плитка |
цент. отопление, гор. и хол. водоснабжение, канализация, освещение, вентиляция, телефон, радио, телевидение |
10 |
Конюшня |
284,7 |
4,78 |
1361 |
1989 |
ж/б |
кирпичные |
ж/б плиты |
рулонная |
бетонные |
ц/отопление, эл. освещение |