9.1.Оценка рыночной стоимости земельного участка методом остатка

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

• стоимость зданий (сооружений);

• чистый операционный доход от всей недвижимости;

• коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

9.1.1.Расчет потенциального валового дохода объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок

ГУП санаторий «Коммунальник» является одним из лечебно-оздоровительных центров Омской области. По информации администрации санатория, заполняемость за 2003 год составила 86,7%.

Доходы от объекта оценки – санатория, связаны с оказанием услуг по санаторно-курортному лечению и медицинской реабилитации населения. Для оценки рыночной стоимости санатория, как единого объекта недвижимости, применяется доходный подход.

При оценке предприятия с позиции доходного подхода во главу ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Изучение соответствующей рыночной информации позволяет пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Доходный подход предусматривает:

• определение времени получения доходов;

• составление прогноза будущих доходов;

• оценку риска, связанного с получением доходов;

• определение суммы текущей стоимости.

Оценка рыночной стоимости по доходности рассчитывается:

• методом дисконтированных денежных потоков;

• методом капитализации.

Для оценки рыночной стоимости санатория, как единого объекта недвижимости, доходным подходом корректно применить метод капитализации дохода. Данный метод применяется для оценки стоимости объекта недвижимости в случаях, когда доход от эксплуатации имеет стабильный периодический характер в течение определенного периода времени.

По методу капитализации дохода стоимость определяется как доход, приносимый объектом в год, деленный на коэффициент капитализации, отражающий способность объекта приносить доход в зависимости от его стоимости, полезности, а главное от условий рынка и банковских ставок.

Расчет чистого дохода от эксплуатации объекта в течение периода владения осуществляется в следующей последовательности:

1. Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости.

2. Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

3. Действительная прибыль - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов.

Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. Они подразделяются на:

• постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости.

• переменные - зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы.

• расходы на замещение – это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости.

4. Чистая или нераспределенная прибыль – действительная прибыль за вычетом налога на прибыль.

5. Чистый доход – чистая (нераспределенная) прибыль с учетом амортизационных отчислений.

Основой для расчета послужили следующие показатели:

• розничные цены на реализуемые услуги.

• виды реализуемых оздоровительным учреждением услуг;

• объем реализации услуг за год;

В таблице 3 приводится прайс-лист с данными о номерном фонде ГУП санатория «Коммунальник» на 01 ноября 2004 г.

Таблица 3