9.1.3.Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Стоимость единого объекта недвижимости определяется как отношение чистого операционного дохода к ставке капитализации.

С = ЧОД / СК = 23 051 444 / 0,2307 = 99 914 087 руб.

Таким образом, исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, расчетами по доходному подходу установлено, что на дату проведения оценки рыночная стоимость единого объекта недвижимости ГУП санаторий «Коммунальник» составляет:

99 914 087 руб.

9.1.4.Определение стоимости воспроизводства улучшений

Стоимость воспроизводства улучшений на оцениваемом земельном участке основывается на оценке текущей восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений, аналогичных объекту оценки, с учетом возможного физического, функционального и внешнего износа.

Под стоимостью замещения понимают величину затрат на строительство объекта определённого назначения из современных строительных материалов, в соответствии с современными требованиями к строительной продукции.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

2. Определение прибыли предпринимателя.

3. Определение величины накопленного износа.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения

остаточной стоимости объекта оценки.

9.1.5.Определение полной восстановительной стоимости улучшений

Восстановительная стоимость зданий и сооружений оценки определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения аналогичных зданий и сооружений, при этом учитывалась стоимость установленного оборудования.

В качестве объектов-аналогов рассматриваются типовые здания и сооружения санаториев и домов отдыха со сходным объемно-планировочным и конструктивным решением.

Восстановительная стоимость возведения объектов-аналогов принята по данным сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС). В данном случае в основном использовались данные из сборника УПВС №31 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий здравоохранения»

Восстановительная стоимость оцениваемых объектов в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем – в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года на индекс изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г.

Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на средний индекс цен на строительно-монтажные работы в Омской области по состоянию на дату оценки. Значение индекса было рассчитано по бюллетеню информационных материалов для строителей, выпуск №3 (35), издаваемого ЗАО «Сибирский региональный центр ценообразования в строительстве».

Значение рассчитанной величины полной восстановительной стоимости оцениваемых объектов приводится в таблице 7.