9.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Затратный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, для оценки земельных участков – объектов невоспроизводимых – в чистом виде не применим. При этом элементы затратного подхода применяются в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе выделения и методе остатка.

В рамках сравнительного подхода был проведен анализ рынка земельных участков в Омске и Омской области.

На первом этапе рассматривалась статистическая информация, предоставленная Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Омской области.

При анализе рынка земельных участков в Омске и Омской области было установлено, что основную долю сделок с земельным участками составляют сделки с государственными землями, при этом из всего количества сделок с земельными участками большую часть составляют соглашения по аренде участков. Оставшаяся меньшая часть – это сделки по продаже земельных участков. Эти сделки в свою очередь делятся на сделки с землями поселений (98,1% от всего количества проданных участков) и сделки с землями вне населенных пунктов (1,9%).

Таким образом, в прошедшем году было продано всего 17 земельных участков (1,9% от всего количества проданных участков), принадлежащих государству и находящихся вне поселений.

Анализируя статистику по продажам земельных участков гражданами и юридическими лицами, можно утверждать, что основная доля (54%) проданных участков приходится на земли поселений. При этом основное целевое использование этих участков - индивидуальное жилищное строительство и ведение личного подсобного хозяйства.

Оставшаяся часть проданных гражданами и юридическими лицами земельных участков (46% от общего числа) это участки, расположенные вне населенных пунктов. Основное целевое использование этих участков это ведение личного подсобного хозяйства, садоводство и животноводство, сельскохозяйственное производство.

В результате первого этапа анализа полученной статистической информации был установлен только один факт продажи земель лечебно-оздоровительного и рекреационного назначения.

На втором этапе были проанализированы текущие предложения земельных участков, расположенных в Омске и Омской области.

На втором этапе анализа было установлено, что подавляющее большинство земельных участков, предлагаемых на продажу в настоящее время - это участки для целей индивидуального жилищного строительства и садоводства. Оставшуюся небольшую долю рынка предлагаемых земельных участков составляют участки для сельскохозяйственного производства.

В результате второго этапа анализа не было найдено ни одного предложения по продаже земель лечебно-оздоровительного и рекреационного назначения.

В результате анализа мы не нашли достоверной информации о ценах предложений и сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. Поэтому можно говорить об отсутствии объективной информации для подбора аналогов в рамках сравнительного подхода.

В связи с этим, рыночный подход к оценке земель лечебно-оздоровительного и рекреационного назначения не применялся.

В связи с невозможностью применения в данном случае затратного и сравнительного подходов при определении рыночной стоимости земельного участка под ГУП санаторий «Коммунальник» использовался только доходный подход.

В рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости оцениваемого участка применялся метода остатка.