34.Договір найму(оренди)будівлі або іншої капітальної споруди.

За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві будівлю або іншу капітальну споруду (її окрему частину) у користування за плату на певний строк. Договір є двостороннім (за погодженням двох сторін), відплатним (наймач вносить плату за користування), консенсуальним. Особливості цього договору визначені статтями 793-797 ЦК України.Предметом договору є будівлі або інші капітальні споруди (їх окремі частини), що, відповідно до ст. 181 ЦК, є об'єктами нерухомості, до яких належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

За положеннями ЦК, істотними умовами договору найму є: об'єкт оренди (склад і вартість майна); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; відновлення майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; відповідальність сторін. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови. Наймодавцями та наймачами можуть бути юридичні та фізичні особи. Наймач зобов'язаний використовувати та зберігати майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.Відповідно до ч. 4 ст. 203 ЦК правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. ЦК регламентує норму, за якою договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) укладається у письмовій формі.У разі якщо договір укладається строком на один рік і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню.Відповідно до ст. 220 ЦК у разі недотримання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним і додатково визнання судом такого правочину недійсним не вимагається. У разі недійсності правочину кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Відповідно до ЦК, право власності та інші речові права на нерухоме майно, в тому числі й житлові приміщення, їх виникнення, перехід, обмеження і припинення підлягають державній реєстрації. Передбачено державну реєстрацію права користування нерухомим майном за ст. 794 ЦК, якщо договір укладено на строк не менш як три роки.Відповідно до ст. 795 ЦК передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору. З цього моменту починається відлік строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору. З цього моменту дія договору найму припиняється. Повернення будівлі, іншої капітальної споруди має здійснюватися в тому самому порядку, як і передача.По закінченні терміну дії договору наймач, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору найму на новий термін.У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо цей розмір не визначено, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Відповідно до ст. 797 ЦК плата, яка стягується з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини), становить плату за користування нею і плату за користування земельною ділянкою.Наймач зобов'язаний вносити плату своєчасно і у повному обсязі. Строки внесення плати визначаються у договорі (річна, помісячна, поденна, у відсотках від вартості орендованого майна, у твердій сумі, натуральна, грошова тощо). Розмір плати може бути змінено за погодженням сторін.