Раздел 3. Доходный подход

3.1. Потенциальный валовый доход

3.1.1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

где:	АС –	арендная ставка;
	S –	площадь (дополнительно см. п.3).

3.1.2. Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
	НП –	потери от неплатежей;
	ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
	ДВД –	действительный валовый доход;
	ОР –	операционные расходы;
	ЧОД –	чистый операционный доход.

3.1.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

3.2.1. Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

3.2.2. Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей – отношение величины потерь арендных доходов от неполного использования арендопригодных площадей к потенциальному валовому доходу. Обычно выражается в процентах от ПВД.

3.2.3. Постоянная недозагрузка – доля вакантных площадей в объекте недвижимости после его выхода на стабильное функционирование.

3.2.4. Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
	НП –	потери от неплатежей;
	ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
	ДВД –	действительный валовый доход;
	ОР –	операционные расходы;
	ЧОД –	чистый операционный доход.

3.2.5. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания