5.2. Корректирование цен аналогов
5.2.1. Направление внесения корректировок:
повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).
5.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости:
Таблица 19.
№ п/п |
Наименование |
Комментарий |
Характеристики сделки |
||
1 |
Дата оферты /сделки |
Учитывает изменение стоимости с даты оферты /сделки объекта-аналога до даты оценки. |
2 |
Тип информации |
Сделка / предложение. |
3 |
Условия финансирования |
Например:
|
Характеристика передаваемых прав |
||
4 |
Передаваемые права на объект и его составные части |
Право на земельный участок, право на улучшения земельного участка. |
5 |
Сервитуты и обременения |
Сервитут (применительно к оценке недвижимости) – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости. |
Физические характеристики |
||
6 |
Площадь |
Может быть комплексной корректировкой:
|
7 |
Характеристика конструктивных элементов |
Материал, конструктивные решения. |
8 |
Техническое состояние |
|
9 |
Инженерные коммуникации |
|
10 |
Наличие дополнительных улучшений |
Например, наличие системы центрального кондиционирования или гаража |
Характеристики месторасположения |
||
11 |
Месторасположение |
Может быть комплексной корректировкой, например, учитывать:
|
5.2.3. В зависимости от характера влияния на стоимость корректировки подразделяют на:
денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
к цене объекта аналога в целом;
к единице сравнения (например, к цене кв.м).
процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
5.2.4. Основными методами определения величины корректировок являются:
Таблица 20.
№ п/п |
Наименование |
Комментарий |
||||||
1 |
На основе аналитических / статистических данных |
Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации. |
||||||
2 |
Метод компенсационных издержек |
|
||||||
3 |
Парное сравнение продаж |
|
||||||
4 |
Метод капитализации потерь |
|
||||||
5 |
Регрессионный анализ |
См. п. 4.5. |
||||||
6 |
Группа экспертных методик |
Например:
|
5.2.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:
где: |
k∆ – |
совокупная корректировка, доли ед. (%); |
|
ki – |
i-ая относительная (процентная) корректировка, доли ед. (%). |
5.2.6. Мультипликативная модель внесения корректировок9:
