- •Методические материалы для подготовки к прохождению квалификационного экзамена Оценщиков направление: оценка недвижимости
- •Раздел 1. Общие темы 7
- •Раздел 3. Доходный подход 43
- •Введение
- •Раздел 1. Общие темы
- •1.1. Регулирование оценочной деятельности
- •1.2. Объекты гражданских прав и их оборот
- •1.3. Сделки
- •1.4. Представительство, доверенность
- •1.5. Право собственности и иные вещные права
- •1.6. Обязательства
- •1.7. Гражданско-правовой договор
- •1.8. Судебная экспертиза
- •2. Базовые понятия
- •2.1. Правовая основа регулирования земельных отношений
- •2.2. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую
- •2.3. Использование лесных участков
- •2.4. Градостроительная деятельность и правовая основа территориального планирования
- •2.5. Государственное регулирование рынка недвижимости
- •2.6. Классификация объектов недвижимости
- •2.7. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон
- •2.8. Общие вопросы регулирования ипотеки (залога) недвижимости
- •2.9. Функции сложного процента
- •2.10. Дисконтирование
- •2.11. Индексация
- •2.12. Наилучшее использование объекта недвижимости
- •Раздел 3. Доходный подход
- •3.1. Потенциальный валовый доход
- •3.2. Действительный валовый доход
- •3.3. Операционные расходы
- •3.4. Чистый операционный доход
- •3.5. Реверсия (терминальная стоимость)
- •3.6. Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции)
- •3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
- •3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ
- •3.9. Метод дисконтирования денежных потоков
- •3.10. Методы капитализации по расчетным моделям
- •3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)
- •Раздел 4. Затратный подход к оценке
- •4.1. Методы затратного подхода
- •4.2. Затраты на создание объектов недвижимости
- •4.3. Выбор аналогов и корректировка их стоимости
- •4.4. Коэффициент торможения
- •4.5. Расчет износа и устареваний
- •4.6. Аддитивная и мультипликативная модели расчета износа
- •4.7. Прибыль предпринимателя (девелопера)
- •4.8. Сроки службы, возраст объектов
- •Раздел 5. Сравнительный подход к оценке
- •5.1. Выбор аналогов
- •5.2. Корректирование цен аналогов
- •5.3. Метод сравнения продаж
- •5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)
- •5.5. Метод регрессионного анализа
- •Раздел 6. Оценка земельного участка
- •6.1. Метод выделения
- •6.2. Метод капитализации земельной ренты
- •6.3. Метод предполагаемого использования
- •6.4. Метод разбивки на участки
- •6.5. Метод распределения
- •6.6. Метод сравнения продаж
- •6.7. Метод остатка для земли
- •Раздел 7. Прочее
- •7.1. Оценка приносящей доход (коммерческой) недвижимости
- •7.2. Оценка производственной и специализированной недвижимости
- •7.3. Оценка недвижимости, предназначенной для определенных видов бизнеса
- •Рекомендуемые источники
- •Базовые учебники (источники), рекомендуемые Минэкономразвития России
1.4. Представительство, доверенность
1.4.1. Представительство (ст. 182 ГК РФ [7]).
1.4.1.1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
1.4.1.2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.
1.4.1.3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в п. 1.4.1.1, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
1.4.1.4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
1.4.2. Доверенность (выборочные положения ст. 185 – 189 ГК РФ [7]).
1.4.2.1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
1.4.2.2. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи.
1.4.2.3. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно.
1.4.2.4. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
1.4.2.5. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.
1.4.2.6. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
1.4.2.7. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
1.4.2.8. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
1.4.2.9. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные.
1.4.2.10. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.
1.4.2.11. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана.
1.4.2.12. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия.
1.4.2.13. Передача полномочий лицом, получившим эти полномочия в результате передоверия, другому лицу (последующее передоверие) не допускается, если иное не предусмотрено в первоначальной доверенности или не установлено законом.
1.4.2.14. Действие доверенности прекращается вследствие:
истечения срока доверенности;
отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме;
отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий;
прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу;
смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.