6.5. Метод распределения

6.5.1. Сущность метода [26]: стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	СЕОН –	стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
	dЗУ –	наиболее вероятная доля стоимости земельного участка, доли ед.

6.5.2. Наиболее вероятная доля стоимости земельного участка обычно определяется по объектам-аналогам или на основе соответствующих аналитических исследований.

6.6. Метод сравнения продаж

Сущность метода [26]: стоимость земельного участка определяется путем корректировки цен объектов-аналогов на различия в значениях ценообразующих параметров.

где:	СAiск –	скорректированная стоимость i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	СAi –	цена предложения (продажи) i-го объекта-аналога, ден. ед.;
	kn –	n—ая относительная корректировка цены объекта-аналога, ед.;
	km –	m—ая абсолютная корректировка цены объекта-аналога, ден.ед.;
	di –	вес i—го аналога (сумма весов равна единице), доли ед.

6.7. Метод остатка для земли

6.7.1. Сущность метода [26]: стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	ЧОД –	чистый операционный доход от единого объекта недвижимости, ден. ед./период;
	З(В)УЛ –	затраты на замещение (воспроизводство) улучшений, ден. ед.;
	RУЛ –	ставка капитализации для улучшений, доли ед./год;
	RЗУ –	ставка капитализации для земельного участка, доли ед./год.

6.7.2. В [26] к методу остатка для земли также отнесен следующий алгоритм, логика которого частично повторяет логику метода выделения:

• расчет затрат на замещение или воспроизводство улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости затрат на замещение или воспроизводство улучшений.