Раздел 7. Прочее

7.1. Оценка приносящей доход (коммерческой) недвижимости

Формулировка темы такова, что к ней могут быть отнесены темы 2.9 – 6.7 из настоящих ММ с акцентом на доходный подход к оценке.

7.2. Оценка производственной и специализированной недвижимости

7.2.1. Специализированная недвижимость – недвижимость, которая не может быть продана на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого она является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива.

Примеры специализированных объектов недвижимости: больница, водонапорная башня, дамба, доменная печь, котельная, мост, очистные сооружения, стадион, школа.

В целом, рыночная стоимость специализированной недвижимости – весьма условна.

7.2.2. Оценка неспециализированной производственной недвижимости может осуществляться по классическим моделям оценки (см. разделы 3 – 5).

7.2.3. Оценка специализированной недвижимости, как правило, осуществляется следующим образом:

7.2.2.1. На основе затратного подхода к оценке. В данном случае частым является существенное влияние на стоимость внешнего устаревания, обусловленного депрессивным состоянием отрасли и/или особенностями функционирования соответствующего бизнеса и производственных цепочек (например, регулируемые тарифы в сфере энергетики либо жилищно-коммунального хозяйства).

7.2.2.2. На основе доходного подхода к оценке через денежные потоки бизнеса, реализуемого на основе данной недвижимости (см. п. 7.3).

7.2.4. На что обратить внимание в практической деятельности: применение моделей оценки специализированной недвижимости к неспециализированной способно существенно исказить величину стоимости.

Приведем пример. В составе предприятия химической отрасли могут быть как специализированные объекты недвижимости, характеризующиеся наличием внешнего устаревания (например, вызванного депрессивным состоянием отрасли), так и неспециализированное имущество, которое может быть использовано в различных отраслях (например, часть складов, которые не использовались для хранения опасных веществ). Начисление внешнего износа, обусловленного указанными причинами, при оценке неспециализированного имущества приведет к нарушению рыночной логики: при прочих равных условиях, один и тот же неспециализированный объект недвижимости не может иметь различную стоимость в зависимости от того, к какой отрасли (предприятию) он формально отнесен.

7.3. Оценка недвижимости, предназначенной для определенных видов бизнеса

7.3.1. Для некоторых видов объектов недвижимости наиболее точная величина стоимости может быть получена при оценке через денежные потоки бизнеса, реализуемого на их основе.

Отличительной особенностью подобных объектов недвижимости является то, что они вносят основной вклад в формирование денежного потока бизнеса, реализуемого на их основе. Примеры объектов: гостиницы, автозаправочные станции, узкоспециализированные комплексны разного рода или объекты недвижимости с уникальными значениями ценообразующих параметров (например, масштабный многофункциональный комплекс, не имеющий аналогов на рынке).

Оценка подобных объектов недвижимости классическими моделям затруднена по следующим основным причинам:

• затратный подход к оценке – отсутствуют достоверные данные о прибыли предпринимателя, затратах на замещение / воспроизводство;

• сравнительный подход к оценке – отсутствует достаточное количество объектов-аналогов (продажа);

• доходный подход к оценке (не через бизнес) – отсутствует достаточное количество объектов-аналогов (сдача в аренду).

7.3.2. В общем виде алгоритм определения стоимости недвижимости через бизнес на ее основе имеет следующий вид:

• прогноз выручки от предпринимательской деятельности на основе объекта недвижимости;

• определение денежного потока, относящегося на оцениваемый объект недвижимости;

• определение ставки дисконтирования и капитализации, соответствующих виду денежного потока;

• определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем приведения относящегося к нему денежного потока на дату оценки.

7.3.3. Выделение денежного потока, относящегося к оцениваемому объекту недвижимости, может осуществляться по следующим основным методам и их сочетаниям:

7.3.3.1. По среднерыночным (фактическим) издержкам на обслуживание прочих активов, участвующих в генерации выручки:

где:	ДПН –	денежный поток, относящийся к оцениваемому объекту недвижимости, ден. ед.;
	ДПБ –	денежный поток бизнеса, ден. ед.;
	Издi –	издержки на обслуживание i-го актива, участвующего в генерации выручки, ден. ед.

7.3.3.2. Через обратную капитализацию стоимости прочих активов:

где:	Сi –	рыночная стоимость i-го актива, участвующего в генерации выручки, ден. ед.;
	R –	cтавка капитализации, доли ед.

7.3.3.3. Через долю денежного потока, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости:

где:	ДП –	денежный поток бизнеса, ден. ед.;
	d –	доля денежного потока, приходящегося на оцениваемый объект недвижимости, доли ед.

7.3.4. Для выделения стоимости объекта недвижимости из стоимости бизнеса может быть использована модель затратного подхода к оценке бизнеса:

где:	СБ –	стоимость бизнеса, в состав которого входит оцениваемый объект недвижимости, ден. ед.;
	∑А –	суммарная стоимость активов, ден. ед.;
	∑О –	суммарная стоимость обязательств, ден. ед.;
	∑АПР –	суммарная стоимость активов за исключением оцениваемого объекта недвижимости, ден. ед.;
	СН –	стоимость оцениваемого объекта недвижимости, ден.ед.

7.3.5. На что обратить внимание в практической деятельности:

7.3.5.1. При прочих равных условиях оценка недвижимости через бизнес характеризуется существенно большей погрешностью, чем оценка недвижимости по классическим моделям.

7.3.5.2. В большинстве случаев оценка недвижимости через бизнес характеризуется большей сложностью и трудоемкостью, чем оценка недвижимости по классическим моделям (например, из п. 7.3.4 видно, что для определения стоимости объекта недвижимости нужно определить стоимость: всего бизнеса, всех прочих активов в его составе, всех обязательств в его составе).

7.3.5.3. В качестве прочих активов, участвующих в генерации выручки от бизнеса на основе оцениваемого объекта недвижимости, могут участвовать нематериальные активы (например, для гостиниц – бренд, товарный знак, предпринимательская деятельность).