Раздел 6. Оценка земельного участка

6.1. Метод выделения

6.1.1. Сущность метода [26]: стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	СЕОН –	стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
	СУЛ –	стоимость улучшений, ден. ед.

6.1.2. Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

6.1.3. Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

6.2. Метод капитализации земельной ренты

6.2.1. Сущность метода [26]: стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	Рента –	земельная рента, ден. ед./год;
	R –	cтавка капитализации, доли ед./год.

6.2.2. Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).

6.3. Метод предполагаемого использования

6.3.1. Сущность метода [26]: стоимость земельного участка определяется как разница дисконтированных доходов и расходов, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	ДХj –	j-ый доход от использования земельного участка, ден. ед.;
	PХj –	j-ый расход от использования земельного участка, ден. ед.;
	tj –	интервал времени, период;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед./период.

6.3.2. На что обратить внимание в практической деятельности:

6.3.2.1. Использование земельного участка должно осуществляться по варианту его наиболее эффективного использования.

6.3.2.2. В состав расходов на использование земельного участка входят расходы, связанные с:

• подготовкой участка к использованию (в т.ч. снос имеющихся улучшений для последующей застройки);

• строительством улучшений;

• эксплуатацией и последующей продажей улучшений / земельного участка.

6.4. Метод разбивки на участки

6.4.1. Сущность метода [26] – стоимость земельного участка определяется как сумма дисконтированных стоимостей земельных участков, на которые он может быть разбит. Метод может рассматриваться как частный случай метода предполагаемого использования.

где:	СЗУ –	стоимость земельного участка, ден. ед.;
	СЗУj –	доход от продажи j-ого участка в составе оцениваемого, ден. ед.;
	PХj –	k-ый расход на освоение земельного участка, ден. ед.;
	tj –	интервал времени, период;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед./период.

6.4.2. На что обратить внимание в практической деятельности:

6.4.2.1. Освоение земельного участка должно осуществляться в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

6.4.2.2. Стоимость малых земельных участков определяется на предполагаемую дату их реализации.

6.4.2.3. В состав расходов на освоение земельного участка могут входить: расходы на разбивку, расчистку, планировку и межевание малых участков; расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; маркетинг; налоги, страховки и т.д.