14. Аренда имущества

Бюджетные учреждения вправе сдавать имущество в аренду, если:

1) законодательством и уставом учреждения предоставлена такая возможность. Например, в уставе федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный академический Большой театр России", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.09.2010 N 678, сказано, что оно имеет право осуществлять по согласованию с Минкультуры и Росимуществом сдачу в аренду и предоставление во временное безвозмездное пользование недвижимого имущества, находящегося в оперативном управлении театра, в соответствии с законодательством РФ. Финансовые средства театра формируются в том числе за счет средств, поступающих от арендаторов на возмещение эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных затрат; доходов, поступающих от сдачи в аренду федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления, в порядке, установленном законодательством РФ;

2) сдача имущества в аренду обеспечивает более рациональное использование имущества, закрепленного за учреждением-собственником на праве оперативного управления.

Предоставление в аренду временно свободных помещений согласовывается с собственником (учредителем) (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации", Письмо Роспотребнадзора от 15.02.2010 N 01/2028-0-32 "О вопросах предоставления временно свободных помещений в аренду в 2010 году"). Для этого ему представляются:

- заявление, подписанное руководителем учреждения, с просьбой о разрешении предоставить временно свободные помещения в аренду;

- пояснительная записка, содержащая характеристику зданий и помещений, предоставляемых в аренду, экономические расчеты и влияние сдачи в аренду помещений на результаты деятельности учреждения.

Согласование сдачи имущества в аренду следует получить до заключения договора аренды (или пролонгации ранее заключенных договоров).

14.1. Процедура проведения конкурса (аукциона) на право заключения договора аренды

Статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) определен общий порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества. Во исполнение норм этой статьи Приказом ФАС РФ от 10.02.2010 N 67 (далее - Приказ N 67) утвержден порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды (далее - Правила проведения конкурсов (аукционов)), а также перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться только путем проведения торгов в форме конкурса.

В Письме от 09.03.2010 N АЦ/6081 ФАС дала разъяснения о вступлении в силу Приказа N 67. Из них следует, что приказ вступает в силу 07.03.2010. Начиная с этой даты органы власти, государственные и муниципальные учреждения и иные лица, осуществляющие функции по организации и проведению торгов на право заключения договоров, должны руководствоваться правилами, утвержденными данным нормативным документом. Одновременно утратили юридическую силу переходные положения, установленные ч. 3 ст. 53 Закона о защите конкуренции, предусматривающие, что конкурсы на право заключения договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях", а аукционы на право заключения договоров - в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Прежде чем рассматривать порядок проведения конкурса (аукциона) на право заключения договора аренды, заметим, что в приложении 2 к Приказу N 67 приведен перечень имущества, заключение договора на аренду которого осуществляется только по конкурсу:

1) объекты железнодорожного транспорта;

2) объекты трубопроводного транспорта;

3) морские и речные порты, объекты их производственной и инженерной инфраструктур;

4) аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;

5) объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;

6) гидротехнические сооружения;

7) объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;

8) системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод;

9) метрополитен и другой транспорт общего пользования;

10) нежилые помещения инфраструктуры поддержки малого и среднего предпринимательства, включенные в перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). В отношении этого имущества договор аренды составляется на срок не менее пяти лет (п. 39 Правил проведения конкурсов (аукционов)). Перечень имущества, свободного от прав третьих лиц, формируется федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Максимальный срок предоставления бизнес-инкубаторами государственного или муниципального имущества в аренду (субаренду) субъектам малого и среднего предпринимательства не должен превышать трех лет.

Обратите внимание: в соответствии с п. 1 ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным образом распоряжаться закрепленным за ним имуществом или имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете (как самостоятельно, так и с согласия собственника). В то же время собственник лишен возможности самостоятельно распоряжаться имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за учреждением. Поэтому при возникновении необходимости отчуждения указанного имущества (предоставления имущества в аренду) учреждение должно обратиться в соответствующий орган управления имуществом за разрешением на совершение данных действий.

Правила проведения конкурса (аукциона) перекликаются с нормами Закона о государственных закупках. Рассмотрим общий порядок проведения конкурсных (аукционных) процедур.

Согласно п. 4 Правил проведения конкурсов (аукционов) организатором торгов могут являться:

- собственник имущества, от имени которого действует федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по управлению федеральным имуществом, орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий функции по управлению имуществом субъекта РФ, орган местного самоуправления, осуществляющий функции по управлению имуществом муниципального образования (далее - собственник);

- федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, которые уполномочены на осуществление функций по организации и проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров в соответствии с возложенными на такие органы полномочиями в случае, если такие органы созданы, или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества;

- уполномоченный собственником обладатель права оперативного управления (бюджетное учреждение) или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества.

Организатор конкурса или аукциона вправе привлечь на основе договора юридическое лицо для осуществления функций по организации и проведению конкурсов или аукционов - разработки конкурсной документации, документации об аукционе, опубликования и размещения извещения о проведении конкурса или аукциона и иных связанных с обеспечением их проведения функций (п. 5 Правил проведения конкурсов (аукционов)). При этом организатор конкурса или аукциона:

- создает комиссию по проведению конкурса (аукциона);

- определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора;

- утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе;

- определяет условия конкурса (аукциона) и их изменение;

- подписывает договор.

Правила создания и работы комиссии по проведению конкурсов и аукционов установлены в разд. II Правил проведения конкурсов (аукционов).

Участником конкурса (аукциона) может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, места нахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, претендующее на заключение договора аренды (п. 17 Правил проведения конкурсов (аукционов)). Участники конкурса (аукциона) должны соответствовать требованиям, установленным в ст. 11 Закона о государственных закупках. В целях соблюдения соответствия участника конкурса (аукциона) этим требованиям организатор конкурса (аукциона), конкурсная (аукционная) комиссия вправе запрашивать информацию и документы у органов власти в соответствии с их компетенцией и иных лиц (исключение составляют лица, подавшие заявку на участие в соответствующем конкурсе (аукционе). При этом организатор конкурса (аукциона), конкурсная (аукционная) комиссия не вправе возлагать на участников конкурса (аукциона) обязанность подтверждать соответствие данным требованиям.

Обратите внимание: взимание с участников конкурса (аукциона) платы за участие в нем не допускается. Исключение составляет плата за предоставление конкурсной документации (документации об аукционе) в случаях, предусмотренных Правилами проведения конкурсов (аукционов). Например, согласно п. 44 Правил проведения конкурсов (аукционов) конкурсная документация предоставляется участникам конкурса за плату, если она установлена организатором конкурса и указание об этом содержится в извещении о проведении конкурса. Размер указанной платы не должен превышать расходов организатора конкурса на изготовление копий конкурсной документации и их доставку лицу, подавшему указанное заявление, посредством почтовой связи, в случае если это лицо указало на необходимость доставки ему копий конкурсной документации посредством почтовой связи. Предоставление конкурсной документации в форме электронного документа осуществляется без взимания платы.

Согласно п. 22 Правил проведения конкурсов (аукционов) организатором конкурса (аукциона) может быть установлено требование о внесении задатка. Его размер определяется организатором конкурса (аукциона). Требование организатора конкурса (аукциона) о внесении задатка распространяется на всех участников конкурса (аукциона).

В пункте 24 Правил проведения конкурсов (аукционов) указаны случаи, в которых заявитель не допускается к участию в конкурсе (аукционе). Среди них, в частности:

- несоответствие заявки на участие в конкурсе (аукционе) требованиям конкурсной документации (документации об аукционе), в том числе наличие в ней предложения о цене договора ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота);

- наличие решения о ликвидации заявителя - юридического лица или наличие решения арбитражного суда о признании заявителя - юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства.

Отказ в допуске к участию в конкурсе (аукционе) по иным основаниям не допускается.

Информация о проведении конкурсов (аукционов) размещается на официальном сайте РФ в Интернете для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ (то есть на сайте http://www.zakupki.gov.ru/) (далее - официальный сайт), без взимания платы (п. 27 Правил проведения конкурсов (аукционов)).

Согласно п. 29, 103 Правил проведения конкурсов (аукционов) извещение о проведении конкурса (аукциона) размещается на официальном сайте торгов не менее чем за 30 рабочих дней до дня вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе (аукционе). Вместо размещения на официальном сайте извещение может быть опубликовано в любых средствах массовой информации, в том числе электронных. Сведения, которые должно содержать извещение о проведении конкурса, перечислены в п. 31 Правил проведения конкурсов (аукционов), а аукциона - в п. 105 Правил проведения конкурсов (аукционов).

Организатор конкурса (аукциона) вправе принять решение о внесении изменений в извещение о проведении конкурса (аукциона) не позднее чем за пять дней до даты окончания подачи заявок на участие в конкурсе (аукционе). В течение одного дня с даты принятия указанного решения такие изменения размещаются организатором конкурса (аукциона) или специализированной организацией на официальном сайте торгов. При этом срок подачи заявок на участие в конкурсе (аукционе) должен быть продлен таким образом, чтобы с даты размещения на официальном сайте торгов внесенных в извещение о проведении конкурса (аукциона) изменений до даты окончания подачи заявок на участие в конкурсе он составлял не менее двадцати дней, в аукционе - не менее пятнадцати дней (п. 32, 106 Правил проведения конкурсов (аукционов)).

Организатор конкурса также вправе отказаться от его проведения не позднее чем за тридцать дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе, а организатор аукциона - не позднее чем за три дня. Извещение об отказе от проведения конкурса (аукциона) размещается на официальном сайте торгов в течение одного дня с даты принятия решения об отказе от проведения конкурса (аукциона).

Далее в течение двух рабочих дней с даты принятия указанного решения организатор конкурса вскрывает (в случае если на конверте не указаны почтовый адрес (для юридического лица) или сведения о месте жительства (для физического лица) заявителя) конверты с заявками на участие в конкурсе, открывает доступ к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе и направляет соответствующие уведомления всем заявителям. В случае если установлено требование о внесении задатка, организатор конкурса возвращает заявителям денежные средства, внесенные в качестве задатка, в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения об отказе от проведения конкурса.

Что касается аукциона, согласно нормам п. 107 Правил проведения конкурсов (аукционов) после отказа организатора аукциона от его проведения в течение двух рабочих дней с даты принятия указанного решения он направляет соответствующие уведомления всем заявителям. В случае если установлено требование о внесении задатка, организатор аукциона возвращает заявителям задаток в течение пяти рабочих дней с даты принятия решения об отказе от проведения аукциона.

Конкурсная (аукционная) документация должна содержать требования к техническому состоянию государственного или муниципального имущества (права на которое передаются по договору), которым это имущество должно соответствовать на момент окончания срока договора (п. 35 Правил проведения конкурсов (аукционов)). Требования, которые должна содержать конкурсная (аукционная) документация и которые она содержать не должна, указаны в п. 34-40 Правил проведения конкурсов (аукционов). Например, при разработке конкурсной документации запрещается включение в состав одного лота технологически и функционально не связанного государственного (муниципального) имущества, в частности государственного или муниципального имущества, предназначенного для электро-, тепло-, газоснабжения, а также водоснабжения и водоотведения.

К конкурсной документации прикладывается проект договора (в случае проведения конкурса по нескольким лотам - проект договора в отношении каждого лота), который является неотъемлемой частью конкурсной документации (п. 41 Правил проведения конкурсов (аукционов)). Сведения, содержащиеся в конкурсной документации, должны соответствовать сведениям, указанным в извещении о проведении конкурса.

Аналогичный порядок предусмотрен и для составления документации по аукциону. Он прописан в п. 108-118 Правил проведения конкурсов (аукционов).

Внесение изменений в конкурсную (аукционную) документацию прописано в п. 49 и 119 Правил проведения конкурсов (аукционов). В этих пунктах сказано, что организатор конкурса (аукциона) по собственной инициативе или в соответствии с запросом заинтересованного лица вправе принять решение о внесении изменений в конкурсную (аукционную) документацию. Данное решение должно быть принято не позднее чем за пять дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе (аукционе). Изменение предмета конкурса (аукциона) не допускается. В течение одного дня с даты принятия решения о внесении изменений в конкурсную (аукционную) документацию такие изменения размещаются организатором конкурса (аукциона) или специализированной организацией в порядке, установленном для размещения извещения о проведении конкурса (аукциона). Они в течение двух рабочих дней направляются заказными письмами или в форме электронных документов всем заявителям, которым была предоставлена конкурсная (аукционная) документация. При этом срок подачи заявок на участие в конкурсе (аукционе) должен быть продлен таким образом, чтобы с даты размещения на официальном сайте торгов внесенных в конкурсную (аукционную) документацию изменений по дату окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе он составлял не менее двадцати дней, на участие в аукционе - пятнадцати дней.

Конкурсная (аукционная) комиссия рассматривает заявки на участие в конкурсе (аукционе) на предмет их соответствия требованиям, установленным конкурсной (аукционной) документацией, и соответствия заявителей требованиям ст. 11 Закона о государственных закупках (п. 70, п. 130 Правил проведения конкурсов (аукционов)). Срок рассмотрения заявок не может превышать двадцати дней с даты вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе и открытия доступа к поданным в форме электронных документов заявкам на участие в конкурсе и десяти дней с даты окончания подачи заявок на участие в аукционе (п. 71, 131 Правил проведения конкурсов (аукционов)). На основании результатов рассмотрения заявок принимается решение:

- о допуске заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и о признании заявителя участником конкурса (аукциона);

- об отказе в допуске заявителя к участию в конкурсе (аукционе).

Принятое решение оформляется протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе (аукционе). Протокол ведется конкурсной (аукционной) комиссией и подписывается всеми присутствующими на заседании членами конкурсной (аукционной) комиссии в день окончания рассмотрения заявок. Протокол должен содержать сведения о заявителях, решение о допуске заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и о признании его участником конкурса или об отказе в допуске заявителя к участию в конкурсе (аукционе). При отказе в участии в конкурсе (аукционе) в протоколе должно содержаться:

- обоснование решения;

- указание на положения Правил проведения конкурсов (аукционов), которым не соответствует заявитель;

- указание на положения конкурсной (аукционной) документации, которым не соответствует заявка на участие в конкурсе (аукционе), положения такой заявки, не соответствующие требованиям конкурсной (аукционной) документации.

Протокол в день окончания рассмотрения заявок на участие в конкурсе (аукционе) размещается организатором конкурса (аукциона) или специализированной организацией на официальном сайте торгов. Заявителям направляются уведомления о принятых конкурсной (аукционной) комиссией решениях не позднее дня, следующего за днем подписания указанного протокола.

Если в конкурсной (аукционной) документации было установлено требование о внесении задатка, организатор конкурса (аукциона) обязан вернуть задаток заявителю, не допущенному к участию в конкурсе (аукционе), в течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок (п. 73, 134 Правил проведения конкурсов (аукционов)).

Конкурс (аукцион) признается несостоявшимся, если принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе (аукционе) всех заявителей или о допуске к участию в конкурсе (аукционе) и признании участником конкурса (аукциона) только одного заявителя (п. 74, 135 Правил проведения конкурсов (аукционов)). В случае если в конкурсной (аукционной) документации предусмотрено два лота и более, конкурс (аукцион) признается несостоявшимся только в отношении того лота, решение об отказе в допуске к участию в котором принято относительно всех заявителей или решение о допуске к участию в котором и признании участником конкурса (аукциона) принято относительно только одного заявителя. При этом организатор конкурса (аукциона) обязан вернуть задаток заявителям, подавшим заявки на участие в нем, в течение пяти рабочих дней с даты признания конкурса (аукциона) несостоявшимся, за исключением заявителя, признанного участником конкурса (аукциона). Это требование применяется, если в конкурсной (аукционной) документации было установлено требование о внесении задатка.

С победителем конкурса (аукциона) заключается договор в порядке, предусмотренном ГК РФ и иными федеральными законами (п. 92, 150 Правил проведения конкурсов (аукционов)).

Согласно п. 150 Правил проведения конкурсов (аукционов) договор по результатам проведенного аукциона заключается в том же порядке, что и договор, заключаемый по результатам конкурса, то есть в порядке, предусмотренном п. 92-100 Правил проведения конкурсов (аукционов). Рассмотрим некоторые положения этого порядка.

Организатор конкурса (аукциона) отказывается от заключения договора с победителем конкурса (аукциона) либо с участником конкурса (аукциона), с которым заключается такой договор в случае установления факта (п. 93 Правил проведения конкурсов (аукционов)):

- проведения ликвидации такого участника конкурса (аукциона) - юридического лица или принятия арбитражным судом решения о признании такого участника конкурса (аукциона) - юридического лица, индивидуального предпринимателя банкротом и об открытии конкурсного производства;

- приостановления деятельности такого лица в порядке, предусмотренном КоАП РФ;

- предоставления таким лицом заведомо ложных сведений, содержащихся в заявке на участие в конкурсе (аукционе).

В случае если победитель конкурса (аукциона) признан уклонившимся от заключения договора, организатор конкурса (аукциона) вправе:

а) обратиться в суд с иском о понуждении победителя конкурса (аукциона) заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора;

б) заключить договор с участником конкурса (аукциона), заявке на участие в конкурсе (аукционе) которого присвоен второй номер.

Заметим, что организатор конкурса (аукциона) заключает договор с участником, которому присвоен второй номер, в случае если участник конкурса (аукциона), которому присвоен первый номер, отказался от заключения договора (п. 97 Правил проведения конкурсов (аукционов)).

В случае если конкурс (аукцион) признан несостоявшимся, его организатор вправе объявить о проведении нового конкурса либо аукциона в установленном порядке (п. 101, 151 Правил проведения конкурсов (аукционов)). В случае проведения нового конкурса (аукциона) его организатор вправе изменить условия предыдущего конкурса (аукциона) (п. 102, 151 Правил проведения конкурсов (аукционов)).