6 Затратный подход при оценке бизнеса

6.1 Общие положения

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Базовой формулой в затратном подходе является:

Собственный капитал = Активы — Обязательства

Данный подход представлен двумя основными методами:

• методом стоимости чистых активов;

• методом ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Расчет стоимости бизнеса методом стоимости чистых активов включает несколько этапов.

Этап 1 - оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

Для оценки недвижимости (земли, зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два метода:

- метод капитализации доходов;

- метод дисконтированных денежных потоков.

Основными понятиями двух подходов являются чистый доход (ЧД) и коэффициент капитализации (К кап).

При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собственника: упрощенный баланс, отчет о движении денежных средств, подготовленные оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов:

1 - Потенциальный валовой доход (ПВД):

минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2 - Действительный валовой доход (ДВД):

минус операционные расходы (ОР).

3 - Чистый операционный доход (ЧОД):

минус обслуживание долга (Од) – выплата процентов и погашение основной суммы долга;

минус капитальные затраты (Кз).

4 - Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС).

Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов; когда должны быть получены доходы; продолжительность времени получения доходов.

Выбор способа капитализации определяется характером ожидаемых доходов. Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки капитализации различные, то используется метод дисконтирования денежного потока.

В чистом виде в рамках доходного подхода стоимость недвижимости рассчитывается по формуле.

СТ_он. = ЧД/ К_кап ,_.

где СТ_он. - стоимость объекта недвижимости;

ЧД - чистый доход;

К_кап. - коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Рассмотрим основные методы расчета ставки капитализации:

Метод прямой капитализации

Данный метод заключается в сравнении объекта оценки с объектом - аналогом. Принимается, что у похожих объектов одинаковыми являются коэффициенты капитализации.

Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала

Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная ставок дохода на заемный и собственный капитал

Ипотечная постоянная ( И_п) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Ставка капитализации на собственный капитал (К кап.ск) - это отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств.

Общая ставка рассчитывается по формуле:

Ккап.^общ. = И_п* Д_к + К_кап.ск* (1-Д_к),

где И_п. – ипотечная постоянная;

Д_к – доля заемных средств;

К_кап.ск- коэффициент капитализации собственного капитала;

( 1-Д_к) – доля собственного капитала.

Метод связанных инвестиций земли и здания

Расчет осуществляется аналогично предыдущему. В этом случае рассчитывается средняя арифметическая взвешенная величина по двум компонентам имущественного комплекса: по земле и зданию. Общая ставка капитализации рассчитается по формуле:

Ккап.^{общ .}= Ккап.зд.* СТ.зд. + К кап.зем. * Ст. зем.,

где Ккап.зд. - коэффициент капитализации здания;

СТ.зд. – стоимость здания, % ;

К кап.зем. - коэффициент капитализации земли;

Ст. зем. - стоимость земли, %.

Метод кумулятивного построения

Общая процентная ставка состоит из процентной ставки и ставки возврата на вложенный капитал.

Процентная ставка состоит из суммы следующих элементов:

• безопасная ликвидная ставка;

• поправка на низкую ликвидность недвижимости;

• поправка на неэффективное управление недвижимостью;

• поправка на риск, связанный с вложениями в недвижимость.

Метод кумулятивного построения состоит из суммирования четырех вышеперечисленных составляющих ставки и ставки возврата на вложенный капитал, которая рассчитывается делением единицы на число лет возврата капитала.

В качестве безрисковой может быть использована ставка рефинансирования ЦБ или ставка по вкладам Сбербанка, как наиболее надежного на сегодня банка России.

Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости основан на анализе рыночных продаж и является ос­новой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике.

Выбирается объект недвижимости, аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фик­сируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, оп­ределяется базовая стоимость.

Технология применения сравнительного метода при оценке стоимости не­движимости включает в себя пять операций.

1 Сбор сравнительных данных

Оценщик собирает максимально возможное количество информации о про­даже аналогичных объектов недвижимости.

2 Изучение сделок

Оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией.

3 Временные корректировки

В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

4 Корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости

Оценщик определяет степень различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оцен­щик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

5 Вынесение решения о стоимости недвижимости

Метод сравнения продаж применяется в том случае, когда есть достаточно большой массив информации об уже проданных объектах недвижимости.

Основными методами внесения поправок являются:

• анализ парных продаж;

• регрессионный анализ;

• расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

Необходимым условием внесения поправок является то, что поправки вносятся в стоимость сопоставимого объекта, то есть определяется, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

1. имущественные права;

2. финансовые условия;

3. условия продажи;

4. время продажи;

5. местоположение;

6. физические характеристики.

Поправки могут быть выражены как в денежном выражении, так и в процентах.

При затратном подходе к оценке объектов недвижимости стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости.

При этом методе оцениваются затраты на полное воспроизводство или замещение объекта за вычетом его износа. К полученной сумме прибавляется рыночная стоимость участка земли без застройки.

Порядок определения стоимости методом затрат включает в себя следующие этапы:

1 Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2 Оценка текущей стоимости восстановления или замещения;

3 Оценка всех видов накопленного износа;

4 Оценка стоимости участка земли;

5 Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа и стоимости земельного участка.

Основными методами определения полной стоимости воспроизводства или замещения являются:

1. Метод сравнительной единицы (метод удельной стоим, ости) при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта.

2. Поэлементный способ расчета стоимости объекта недвижимости заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат. Иначе это метод разбивки по компонентам.

3. Сметный способ расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь.

4. Индексный способ оценки заключается в определении восстановительной стоимости объекта недвижимости путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс для переоценки основных фондов.

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

- метод разбиения на виды износа;

- метод срока жизни;

- рыночный метод.

Учитываются следующие виды износа: физический, функциональный, внешний износ (износ внешнего воздействия). Под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты заданных потребительских свойств по естественным причинам, или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям (по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным факторам).

Внешний или экономический износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды (демографической ситуации, градостроительные решения, экологическая обстановка).

Физический и функциональный износы определяются состоянием самого объекта, а экономический - состоянием вокруг него. Физический и функциональный износы бывают устранимыми и неустранимыми.

Накопленный износ зависит от срока жизни объекта

Для оценки рыночной стоимости земельных участков необходима следующая информация:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

• физические характеристики участка;

• данные о взаимосвязи участка с окружением;

• экономические факторы, характеризующие участок.

Основными методами оценки рыночной стоимости земельных участков являются:

1. Метод оценки по сопоставимым продажам. Сопоставление оцениваемого земельного участка осуществляется по двум компонентам: по элементам сравнения и по единицам сравнения.. Сравнение осуществляется с помощью поправок, которые могут вноситься как на всю продажную цену, так и на удельную цену.

2. Метод соотнесения (переноса). Он состоит в разделении цены продажи сопоставимого комплекса на две составляющие - цену здания и цену земельного участка.

3. Метод капитализации земельной ренты. Определение стоимости заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

4. Техника остатка для земли. В этом случае доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.

5. Метод развития (освоения) земельного участка. Используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Данный метод предполагает дисконтирование ожидаемых от продажи участков денежных потоков.

Этап 2 - оценивается обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

При оценке машин и оборудования используется три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Основными методами затратного подхода являются: метод расчета по цене однородного объекта и метод поэлементного расчета.

Метод расчета по цене однородного объекта

- Подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле.

Метод поэлементного расчета

- Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта.

- Определяется полная себестоимость объекта по формуле

,

где С_п — полная себестоимость оцениваемого объекта;

Ц_э — стоимость комплектующего узла или агрегата;

В — собственные затраты изготовителя.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект анализа должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторское — технологическое сходство.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов:

• нахождение объекта — аналога;

• внесение корректировок в цену аналога.

Доходный подход к оценке машин и оборудования. В этом случае прогнозируется ожидаемый доход от оцениваемого объекта.

- рассчитывается операционный доход от функционирования производственной системы;

- методом остатка определяется та часть дохода, которую можно отнести к машинному парку этой системы;

- с помощью метода дисконтирования или метода капитализации определяется стоимость всего машинного парка.

Этап 3 - выявляются и оцениваются нематериальные активы.

Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы:

1 Интеллектуальная собственность;

2 Имущественные права; 

3 Издержки, представленные в виде организационных расходов, которые могут быть произведены в момент создания предприятия;

4 Цена фирмы, то есть стоимость её деловой репутации (гудвилл). Гудвилл определяют как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и нематериальных активов, которая отражена в бухгалтерской отчетности.

Существуют три основных подхода к оценке нематериальных активов: доходный, затратный и сравнительный.

Доходный подход представлен следующими методами:

Метод избыточных прибылей

Предполагает, что избыточные прибыли приносят предприятию не- отраженные в балансе нематериальные активы.

Основные этапы:

1 Определяют рыночную стоимость всех активов;

2 Нормализуют прибыль оцениваемого предприятия;

3 Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собственный капитал;

4 Рассчитывают ожидаемую прибыль;

5 Определяют избыточную прибыль;

6 Рассчитывают стоимость гудвилла.

Метод дисконтированных денежных потоков

1 Определяется ожидаемый оставшийся срок полезной жизни;

2 Прогнозируется денежный поток;

3 Определяется ставка дисконтирования;

4 Рассчитывается суммарная текущая стоимость будущих доходов;

5 Определяется стоимость доходов от нематериальных активов в постпрогнозный период;

6 Определяется сумма всех стоимостей доходов.

Метод освобождения от роялти

Роялти – вознаграждение за право пользования объектом интеллектуальной собственности, в процентах от общей выручки (от реализации товаров, произведенных за счет использования патентного права).

Стоимость интеллектуальной собственности равна текущей стоимости потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии.

Основные этапы метода:

1 Составляется прогноз объема продаж;

2 Определяется ставка роялти;

3 Определяется экономический срок службы патента или лицензии;

4 Рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти (% от объема продаж);

5 Из ожидаемых выплат по роялти вычитают все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии (организационные, административные и т.д.);

6 Рассчитываются дисконтированные потоки от выплат по роялти;

7 Определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.

Метод преимущества в прибылях

Определяется дополнительной прибылью от использования изобретения. Это ежегодное преимущество дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения.

Затратный подход в оценке нематериальных активов включает следующие разновидности методов:

Метод стоимости создания

Определяется полная стоимость замещения или полная стоимость восстановления нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением в действие нематериального актива.

Метод выигрыша в себестоимости

Содержит элементы затратного и сравнительного подхода. Стоимость нематериального актива определяется через определение экономии на затратах в результате его использования, например при использовании ноу-хау.

Сравнительный подход основан на принципе активного рынка. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с аналогичными учитываются через поправки.

Этап 4- определяется рыночная стоимость финансовых вложений.

Этап 5 - определяется текущая стоимость товарно-материальных запасов.

Этап 6 - оценивается дебиторская задолженность.

Этап 7 - оцениваются расходы будущих периодов.

Этап 8 - оценивается текущая стоимость обязательств.

Этап 9 - определяется стоимость собственного капитала как разница рыночной стоимости суммы активов и текущей стоимости всех обязательств.