Вопрос 18. Понятие, виды и условия действительности сделок с землей.

Сделками, согласно СТ. 154 ГК, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Признаки сделок: сделка – правомерное действие, выраженное активным поведением юридического или физического лица. Воля на совершение сделки должна быть явно выраженной и совпадать с ее внешним волеизъявлением, Т.е. таким поведением, которое воспринимается всеми другими лицами (физическими и юридическими), как участниками сделки, так и посторонними по отношению к ней.

Сделка представляет собой действие, направленное на возникновение определенного юридического результата, дозволенное нормами права.

Та", в Беларуси в отношении земельных участков разрешаются:

купля-продажа;

дарение;

залог;

обмен;

аренда;

наследование.

Земельные участки могут быть объектами рентных отношений.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (ст. 557 ГК).

По форме совершения различают сделки устные и письменные. Сделки, совершенные в письменной форме, могут быть простыми и нотариально удостоверенными.

По числу сторон сделки могут быть односторонними, двусторонними или многосторонними. Двух- И многосторонние сделки именуются договорами. Данное деление по количеству участвующих в них сторон, но не самих участников сделки. На стороне продавца и покупателя может быть несколько лиц, но от этого договор купли продажи, например, не перестает быть двусторонней сделкой.

к сделкам с землей применимы нормы гражданского законодательства. Большое значение имеет деление сделок на консенсуальные и реальные. Если права и обязанности по сделке возникают с момента передачи вещи, то она является реальной. Если же сделка по рождает юридические последствия с момента соглашения сторон, она - консенсуальная.

Чтобы при знать сделку действительной, необходимо, чтобы она отвечала требованиям закона.

Сделка является действительной при:

законности ее содержания,

дееспособности участников сделки,

соблюдении требуемой законом формы, соответствии волеизъявления участников сделки их действительной воле.

Если хотя бы одно из названных условий отсутствует, сделка может быть признана недействительной.

Недействительные сделки обычно делят на:

• оспоримые (или относительно недействительные), • ничтожные (или абсолютно недействительные).

Оспоримые сделки могут быть признаны недействительными не сами по себе, а только по решению суда(хозяйственного суда). Ничтожные сделки недействительны с самого момента их совершения, даже если есть желание участников сделки и других лиц на их совершение. Такая сделка по общему правилу не порождает никаких прав и обязанностей, если обнаружились последствия, предусмотренные ничтожной сделкой, они признаются незаконными.

Если из содержания ничтожной сделки вытекает, что она может быть прекращена на будущее время, суд прекращает ее действие на будущее время.

Сделки с землей имеют ряд особенностей, обусловленных как спецификой самого предмета сделки - земельного участка, так и наличием особых требований к сделкам с недвижимостью. Особое значение недвижимости обусловило наличие в законодательстве специальных правил заключения и оформления сделок с этим имуществом:

1. Сделки с землей должны быть заключены в письменной форме, нотариально удостоверены и зарегистрированы специально уполномоченным государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельных участков. Государственная регистрация таких сделок необходима. Она является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставлять любому лицу информацию о регистрации прав на конкретный объект недвижимости и сделок с ним. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

2. В процессе совершения сделки не меняется целевое назначение земельного участка – предмета сделки.

3. Предметом договора выступает земельный участок. В отдельных случаях предметом выступает часть земельного участка. При совершении сделки с частью делимого земельного участка эта часть в установленном порядке должна быть предварительно выделена в самостоятельный земельный участок (ст. 17 Кодекса о земле).

4. Договоры об отчуждении земельных участков физических и юридических лиц подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения земельного участка.

5. Если состав, количество, стоимость имущества, которое может приобретать физическое лицо, не ограничивается, то объектом сделок с землей может быть земельный участок установленных заранее размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, может сдавать их по договору найма, использовать для личного проживания членов своей семьи. Что же касается земельных участков, на которых расположена жилая недвижимость, то их размеры не могут превышать установленных законодательством норм.

6. Для договоров с земельными участками особое значение имеет объем переходящих от одного субъекта к другому прав на земельный участок. К новому субъекту прав на землю переходит совокупность правомочий, которыми обладал прежний пользователь земли, со всеми ограничениями и обременениями, имеющимися на данный участок.