1. Предмет

Сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок в тексте договора:

• кадастровый номер

• местоположение зем. участка (субъект РФ, муниципальный район, населенный пункт и т.д.)

• площадь

• категория и разрешенное использование зем. участка

• если есть, то указываются сведения об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка (сервитут, аренда, ипотека) – статья 37 ЗК

2. Цена

Способы определения цены:

• соглашением сторон

• по результатам торгов

• в нормативном порядке

Несущественные условия:

1. порядок расчетов

2. и любые другие

Форма договора:

письменная форма, документ должен быть подписан обеими сторонами

+ регистрация перевода права собственности

момент передачи права собственности – момент подписания

Передача земельного участка.

Передача осуществляется на основании передаточного акта.

Смысл документа: подтвердить передачу земельного участка, поэтому надо подписать, что продавец передал (не надо писать, что передал в собственность!!!), а покупатель принял земельный участок.

Кадастровый паспорт и передаточный акт – НЕ ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ!!!!!

Статья 37 ЗК.

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

 

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

 

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

 

Указанные требования применяются также к договору мены.

 

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

 

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

 

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

 

3. В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

 

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Билет 22. Аренда земельных участков

Аренда – соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать другой стороне (арендатору) за плату во временное владение и пользование зем. участок.

Ст. 22, 46 ЗК

Преддоговорные условия аренды:

1. Предмет – только земельный участок, прошедший процедуру кадастрового учета.

Даже если нет регистрации, все равно надо поставить на кадастровый учет.

2. Земельный участок не должен быть изъят из оборота. Не м.б сданы в аренду: изъятые их оборота.

Можно сдавать: ограниченные в обороте.

3. Должны отсутствовать споры о принадлежности земельного участка и о его границах.

Существенные условия:

1. Предмет

Арендодатель обязуется передать арендатору зем. участок за плату во временное пользование.

Сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок в тексте договора:

• кадастровый номер

• местоположение зем. участка (субъект РФ, муниципальный район, населенный пункт и т.д.)

• площадь

• категория и разрешенное использование зем. участка

• если есть, то указываются сведения об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка (сервитут, аренда, ипотека) – статья 37 ЗК

2. Размер предметной платы

Способы определения арендной платы:

• соглашением сторон

• по результатам торгов

• в нормативном порядке

Несущественные условия:

1. Срок

Соглашением сторон.

Бывают ограничения по срокам.

Если срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

ОШИБКА: устанавливается размер арендной платы, но не устанавливается за какой период она вносится

2. Порядок внесения арендной платы

Например, не позднее 15 числа текущего месяца.

Форма договора - обычно письменная.

Если договор аренды заключен между физ. лицами сроком менее 1 года, то допускается даже устная форма.

(Дело в Пряжинском суде о купле-продаже участка)

Регистрация - регистрируется сам договор, а не вещное право, т.к. обычно регистрируется сервитут, ПНВ, ПБП.

Регистрируется, если на год и более.

НЕ регистрируются те договоры, которые заключаются на 1 год, а потом продляются на какой-то бОльший срок (Пленум).

Договор, подлежащий гос регистрации считается заключенным с момента гос. регистрации (норма закона СЕЙЧАС, НО скорее всего, она изменится в будущем, т.к. уже в момент заключения договора между арендатором и арендодателем складываются определенные отношения).

3 экземпляра договора – если регистрировать его (1 для органа, осуществляющего регистрацию).

2 – если не регистрируется.

Управление Гос. Реестра по РК.

Если в договоре есть фраза о том, что он подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то его обязательно регистрировать у нотариуса и тогда 4 экземпляра.

Составление передаточного акта не обязательно, но лучше его составить для подтверждения исполнения обязательств арендодателем.

На зем. участки можно распространять только общие положения об аренде, т.к. нет отдельной главы о зем. участках, а по общему правилу нужен передаточный акт.

+ особенности ипотеки зем. участков

Если заложено право аренды:

В суде:

• обратить взыскание на право аренды

• будет новый человек Оо

Ипотека зем. участка, на котором имеются здания, принадлежащие третьим лицам:

Если ипотека установлена на зем. участок, на котором находится здание, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателя взыскания на этот зем. участок и его реализации, к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель как владелец участка.

Статья 22. Аренда земельных участков

 

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

 

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

 

3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

3.1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

 

3.2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

 

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

 

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

 

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

 

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

 

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

 

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

 

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

(см. текст в предыдущей редакции)

 

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:

(см. текст в предыдущей редакции)

 

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

 

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Билет 23. Ипотека земельных участков

Ипотека – залог недвижимого имущества.

ГК + ФЗ «Об ипотеке».

Внесены изменения в главу в ГК, но ФЗ не было поправлено.

Про ипотеку нет ничего в ЗК.

Договор ипотеки – это договор о залоге недвижимого имущества

– по договору об ипотеке одна сторона (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований и стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя).

Недвижимое имущество, которое заложено по ипотеке остается у залогодателя.

Изначально в Древней Греции – это табличка на границе участка, которая означает, что участок заложен.

Оформляются:

• кредитный договор

• договор купли-продажи – необходимо регистрировать

• договор об ипотеке – необходимо регистрировать

o закладная – подписывается только залогодержателем (банком)

Заложенное имущество будет принадлежать залогодателю.

Регистрируется переход права собственности, а в графе «обременение» указывается, что есть ипотека.

Особенности ипотеки зем. участков:

Мб заложены не только зем. участки, а и права аренды зем. участков.

Если заложен сам зем. участок:

Если должник не выплачивает обязательства, то банк должен обратиться в суд (в договоре можно написать иное) с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

В суде выясняют:

• сможет ли должник все же погасить долг

• за сколько продавать заложенное имущество (начальная цена), а заемщики просят установить цену выше

• решение суда реализуют приставы с торгов.

Если заложено право аренды:

В суде:

• обратить взыскание на право аренды

• будет новый человек Оо

Право постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения не закладываются.

Земельные участки не подлежащие ипотеке:

1. изъятые и ограниченные в обороте

2. находящиеся в гос. или мун. собственности

исключение: зем. участки, предназначенные для жилищного строительства, финансируемого за счет бюджетных средств

3. части неделимого зем. участка

Ипотека зем. участка, на котором имеются здания, сооружения:

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке зем. участка право залога распространяется на находящееся или строящееся на зем. участке здание/сооружение.

Проблема: противоречие принципа единства судьбы зем. участка и здания/сооружения.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания/сооружения, если иное не предусмотрено договором.

Ипотека зем. участка, на котором имеются здания, принадлежащие третьим лицам:

Если ипотека установлена на зем. участок, на котором находится здание, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателя взыскания на этот зем. участок и его реализации, к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые имел залогодатель как владелец участка.

«Об ипотеке»