9. Загальна процедура оцінки нерухомості та вимоги до викладення її результатів.

Виконанню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому

здійснюється:

• ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладання якої здійснюють оцінку;

• визначення бази оцінки;

• подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на виконання оцінки.

Незалежну оцінку майна виконують у такій послідовності:

• укладання договору на виконання оцінки;

• ознайомлення з об’єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для виконання оцінки;

• ідентифікація об’єкта оцінки та пов’язаних з ним прав, аналіз мож­ ливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процеду­ ру виконання оцінки та використання її результатів;

• вибір необхідних методичних підходів, методів та оцінювальних про­ цедур, що найповніше відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на виконання оцінки, та їх застосування;

• узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;

• складання звіту про оцінку майна та висновку про оцінну вартість об’єкта на дату оцінки;

• доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об’єкта оцінки на нову дату (за потреби).

Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їхній аналіз та виклад обґрунтованих висновків. Оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов’язані з об’єктом оцінки, тенденції на ринку та інформацію про угоди подібної нерухомості, які використовують у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:

• зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об’єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об’єкта оцінки та подібної нерухомості, відомості про економічні характеристики об’єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об’єкта оцінки);

• проаналізувати існуючий стан використання об’єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання;

• зібрати необхідну інформацію для обґрунтування ставки капіталізації та (або) ставки дисконту;

• визначити правові обмеження щодо об’єкта оцінки та врахувати їхній вплив на вартість об’єкта оцінки;

• обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, за потреби - застосування спеціальних методів оцінки та оцінювальних процедур (комбінування кількох методичних

• підходів або методів).

Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація потрібно відображати у звіті про оцінку нерухомості з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на здійснення оцінки та з дотриманням вимог законодавства.

Оцінювачі та суб’єкти оцінювальної діяльності відповідають за недостовірну чи необ’єктивну оцінку майна згідно із законодавством.

Особи, що надають недостовірні вихідні дані, використання яких під час оцінки призвело до надання необ’єктивного висновку про вартість майна, несуть відповідальність згідно із законодавством.

Звіт про оцінку майна можна складати у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити:

• опис об’єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати ;

• дату оцінки та дату завершення складення звіту, а за потреби - термін дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;

• мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінку;

• перелік нормативно -правових актів, відповідно до яких здійснюють оцінку;

• перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;

• викладення усіх припущень, у межах яких виконували оцінку;

• опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час оцінки;

• висновки щ одо аналізу існую чого використання т а най більш ефективного використання об’єкта оцінки;

• викладення змісту застосованих методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна;

• письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об’єкта оцінки (за неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її виконання, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об’єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;

• висновок про вартість майна;

• додатки з копіями всіх вихідних даних, а також за потреби - інші інформаційні джерела, які роз’яснюють і підтверджують припущення та розрахунки.

Звіт про оцінку майна дозволяється складати у стислій формі у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки об’єкта оцінки на нову дату оцінки, а також в інших випадках, визначених у відповідних національних стандартах.

0. У звіті про оцінку майна, складеному у стислій форм і, потрібно зазначати етапи здійснення незалежної оцінки майна, виконані оцінювальні процедури, міститися висновок про вартість, а також зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація.

1. У звіті про оцінку майна, складеному у стислій формі з метою доопрацювання (актуалізації) оцінки на нову дату, потрібно зазначати:

• дату оцінки та дату завершення складення звіту, а за потреби — термін дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;

• мету виконання оцінки та перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;

• перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких виконують оцінку;

• додаткові відомості про зібрані та використані під час доопрацювання (актуалізації) оцінки вихідні дані та іншу інформацію про об’єкт оцінки, які можуть вплинути на достовірність та об’єктивність оцінки майна, виконаної на нову дату;

• висновки про існуюче та найбільш ефективне використання об’єкта оцінки, їх зміну порівняно з попередньою датою оцінки;

• зміст використаних методичних підходів, методів та оцінювальних процедур, за потреби —з наведенням необхідних розрахунків, а також змісту відповідних застережень і припущень;

• висновок про вартість майна;

• додатки з вихідними даними та іншою інформацією, що були використані під час оцінки.

У відповідних національних стандартах можна передбачати додаткові вимоги до змісту звіту про оцінку майна у стислій формі.

Не дозволяється складення у стислій формі звіту про оцінку майна у разі виконання незалежної оцінки цілісних майнових комплексів, часток (паїв, акцій) або повторного доопрацювання (актуалізації*) оцінки майна. У відповідних національних стандартах можна визначати інші випадки, коли складення звіту про оцінку майна у стислій формі забороняється.

Доопрацювання (актуалізацію) оцінки майна можна здійсню вати у разі закінчення терміну дії звіту про оцінку майна та висновку про вартість майна, встановленого в законодавстві, або на вимогу замовника оцінки, коли не відбулося істотних змін в умовах функціонування та фізичному стані об’єкта оцінки, а також стані ринку подібного майна від дати оцінки до дати оцінки, на яку передбачено доопрацювання (актуалізацію).

Звіт про оцінку майна підписують оцінювачі, які безпосередньо оцінювали майно, його скріплюють печаткою, а також його підписує керівник суб’єкта оцінювальної діяльності - суб’єкта господарювання. Документи та інші інформаційні матеріали, які зібрав оцінювач під час оцінки майна, разом із звітом про оцінку майна зберігають в архіві суб’єкта оцінювальної діяльності - суб’єкта господарювання не менше ніж п’ять років, якщо інше не встановлено договором на виконання оцінки майна.

Висновок про вартість майна повинен містити відомості про:

• замовника оцінки та виконавця звіту про оцінку майна;

• назву об’єкта оцінки та його коротку характеристику;

• мету і дату оцінки;

• вид вартості;

• використані методичні підходи;

• величину вартості, отриману в результаті оцінки.

За потреби оцінювач має право відзначити у висновку свої припущення та застереження щодо використання результатів оцінки.

Висновок підписує оцінювач (оцінювачі), який безпосередньо оцінював майно, його скріплюють печаткою та його підписує керівник суб’єкта оцінювальної діяльності - суб’єкта господарювання. У законодавстві можуть бути встановлені додаткові вимоги до оформлення висновку про вартість об’єкта оцінки.

Звіт про оцінку майна, додатки до нього готують не менш як у двох примірниках, один з яких зберігається в оцінювача, а інші видають замовнику після реєстрації в книзі обліку виданих документів.

Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, зокрема на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та осіб, які зацікавлені у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб’єкта оцінювальної діяльності. Підставою для рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна. Рецензування полягає у неупередженому об’єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої зацікавленості в результатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва.

За результатами своєї роботи рецензент готує рецензію у письмовій формі, яку скріплює підписом. Рецензія не повинна містити власного висновку про вартість об’єкта оцінки. Будь-які судження про вартість об’єкта оцінки, виражені у грошовій формі, рецензент може відображати винятково у формі звіту про оцінку майна, складеному у повній формі відповідно до вимог національних стандартів.

Рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, зокрема про достовірність оцінки майна. Звіт класифікують за такими ознаками:

• звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;

• звіт загалом відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки;

• звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але його можна використовувати з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків;

• звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і його не можна використовувати.