4. Форми власності на землю в Україні.

Стаття 78 ЗК України встановлює, що земля може перебувати у при­ватній, комунальній і державній власності.

4. Підстави та порядок виникнення і припинення права

власності на землю.

Суб'єктивне право власності на землю виникає на підставах та у порядку, визначеному Земельним кодексом та іншими законами Украї­ни, що регулюють земельні відносини.

Підстави та порядок виникнення права власності на землю зумов­лені формою власності на землю. Тому, на думку авторів підручника з земельного права за редакцією М. В. Шульги, їх доцільно класифікувати на дві основні групи: підстави та порядок виникнення права приватної власності на землю і порядок та підстави виникнення права суспільної (публічної) власності на землю. Крім того, підстави та порядок виник­нення права приватної власності на землю можна поділити ще на дві самостійні підгрупи: підстави та порядок виникнення права приватної власності громадян на землю і підстави та порядок виникнення права власності юридичних осіб на землю. Що стосується виникнення права суспільної (публічної) власності на землю, то його підстави також можна поділити на дві групи - підстави та порядок виникнення права державної власності на землю і підстави та порядок виникнення права комунальної власності на землю.

Підстави та порядок виникнення права приватної власності на зем­лю. Підставою виникнення права власності па землю є юридичний факт, з яким он пов'язує виникнення цього права. Згідно з ЗК України до юри­дичних фактів, на підставі яких виникає право приватної власності на землю, належать:

• рішення органу влади про передачу земельної ділянки громадяни­нові у приватну власність;

• цивільно-правова угода;

• успадкування земельної ділянки.

Особливістю зазначених юридичних фактів є те, що за змістом вони являють собою активні дії органів влади та осіб, які набувають права власності на землю. Ці дії є складними за змістом, І вчинення їх регулю­ється правовими нормами, які у сукупності становлять порядок набуття права приватної власності на землю.

Проте порядок набуття права приватної власності на землю не є однаковим, оскільки залежить від підстав набуття землі у власність. Так, земельне законодавство встановлює порядок набуття права власності на землю громадянами шляхом:

• приватизації земельної ділянки у межах норм безоплатної прива­тизації;

• приватизації земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю);

• приватизації земельної ділянки за плату;

• придбання земельної ділянки за давністю користування (набуваль- на давність);

• придбання земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, на підставі цивільно-правового договору;

• успадкування земельної ділянки.

Порядок приватизації земельної ділянки в межах норм безоплатної приватизації. Відповідно до ст. 21 ЗК України право на безоплатну при­ватизацію землі мають лише громадяни України. Вони можуть претенду­вати на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у таких розмірах:

1. для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських під­приємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де перебуває фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано кілька сільськогос­подарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначаєть­ся як середній по цих підприємствах. Якщо сільськогосподарських підприємств немає на території відповідної ради, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;

2. для ведення особистого селянського господарства - не більше як 2,0 га;

3. для ведення садівництва - не більше як 0,12 га;

4. для будівництва і обслуговування житлового будинку, господар­ських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше як 0,25 га, у селищах - не більше як 0,15 га, в містах - не більше як 0,10 га;

5. для індивідуального дачного будівництва - не більше як 0,10 га;

6. для будівництва індивідуальних гаражів - не більше як 0,01 га.

Громадяни, заінтересовані одержати безоплатно у власність земель­ну ділянку із земель державної або комунальної власності із зазначеною метою, мають подати заяву до відповідного органу влади за місцем роз­ташування земельної ділянки, в якій зазначаються бажані розміри ділян­ки та мета її використання.

Процедуру набуття права власності шляхом приватизації земельної ділянки встановлено земельним законодавством.

Якщо уповноважений орган відмовився передати земельну ділянку у власність або залишив заяву без розгляду, громадянин має право зверну­тися до суду з заявою про примушення відповідного органу влади до вчи­нення дій, необхідних для безоплатної приватизації земельної ділянки.

Порядок приватизації земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю). Громадяни - працівники державних і комунальних сільськогос­подарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, заінтересовані одержати безоплатно у власність земельні ділян­ки, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, уста­нов та організацій, звертаються з клопотаннями про приватизацію цих земель відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації.

Підстави і порядок припинення права власності на землю. Підставами припинення права власності на землю с юридичні факти, з якими закон пов'язує припинення правовідносин права земельної власності. Земель­ний кодекс України визначає юридичні факти, що зумовлюють припинен­ня права державної, комунальної і приватної власності на землю.

Підставами припинення права держаної власності на землю є:

1. приватизація земель, які перебувають у власності держави;

2. розмежування земель державної і комунальної власності;

3. передача земельної ділянки держаної власності у комунальну влас­ність.

Підставами припинення права комунальної власності визнаються:

1. приватизація земель, які перебувають у комунальній власності;

2. передача земельної ділянки комунальної власності у власність дер­жави.

Загальною підставою припинення права державної і комунальної власності на землю є укладання уповноваженими органами цивільно- правових угод про перехід права власності на земельну ділянку, у тому числі і відповідно до міжнародних договорів.

Право приватної власності на землю може бути припинене з підстав, передбачених ст. 140 ЗК України. Такими підставами є:

1. добровільна відмова власника від права на земельну ділянку;

2. смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;

3. відчуження земельної ділянки за рішенням власника;

4. звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора;

5. відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

6. конфіскація за рішенням суду;

7. невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особа­ми без громадянства у встановлений строк у випадках, визначе­них цим Кодексом.

 Права та обов'язки власників земельних ділянок

   Важливим напрямом забезпечення реалізації права власності на землю є здійснення його суб'єктами наданих їм прав та виконання покладених на них обов'язків. Перелік і обсяг прав та обов'язків власників земельних ділянок визначено чинним законодавством. Права власника земельної ділянки — це сукупність наданих йому законом суб'єктивних пра-вомочностей щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою. Перелік прав власників земельних ділянок викладено у ст. 90 ЗК України.    Право власника земельної ділянки щодо володіння нею являє собою юридично забезпечену можливість утримувати земельну ділянку як свою власну, позначити її межі не тільки межовими знаками встановленого зразка, а й природними (дерева, кущі) чи рукотворними (тин, рів тощо) об'єктами з метою регулювання чи повної заборони доступу на земельну ділянку інших осіб.    Право користування земельною ділянкою — це юридично надана власникові можливість господарського та іншого використання земельної ділянки з метою отримання доходів та інших благ від корисних властивостей землі. Згідно зі ст. 90 ЗК України власник земельної ділянки, реалізуючи надане йому законом суб'єктивне право користування нею, має право:    1) самостійно господарювати на землі, вирощуючи сільськогосподарські та інші культури, переробляючи вирощену продукцію чи здійснюючи несільськогосподарську діяльність. Виключним правом власника земельної ділянки є вибір способу її використання відповідно до цільового призначення земельної ділянки;    2) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Однак, спорудження власником земельної ділянки будівель і споруд може здійснюватися лише з дозволу органів державного архітектурно-будівельного контролю. В іншому разі таке спорудження вважатиметься незаконним;    3) вважати своєю власністю посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур та вироблену сільськогосподарську продукцію, зведені на земельній ділянці відповідно до чинного законодавства будівлі та споруди. В земельному праві України діє презумпція належності власникові земельної ділянки розташованих на ній посівів, насаджень, будівель та споруд, якщо інше не передбачено виданим власником земельної ділянки актом чи угодою за його участю;    4) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі. Це право власника земельної ділянки характеризується певними особливостями.     По-перше, його об'єктом є не всі, а лише розташовані на земельній ділянці корисні копалини місцевого значення.    По-друге, власники земельних ділянок мають право використовувати корисні копалини місцевого значення, а також торф, лісові насадження, водні об'єкти та інші корисні властивості землі лише для власних потреб. Використання зазначених природних ресурсів власником земельної ділянки не для власних, а для інших потреб (для їх продажу чи виробництва певної продукції та матеріалів з метою продажу і т.п.) може здійснюватися лише після отримання додаткових дозволів відповідно до чинного законодавства. По-третє, згідно зі ст. 23 Кодексу України про надра право власників земельних ділянок на використання розташованих на земельних ділянках ряду природних ресурсів для власних потреб обмежене ще й певними просторовими межами. Так, вони можуть видобувати для своїх господарських та побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів.     Право розпорядження земельною ділянкою — законодавчо закріплена можливість власника земельної ділянки вирішувати її юридичну долю шляхом вчинення дій, які не суперечать нормам чинного законодавства. Так, згідно зі ст. 90 ЗК України власник земельної ділянки має право: 1) відчужувати земельну ділянку на підставі договору купів-лі-продажу, міни, дарування та інших цивільно-правових угод; 2) передавати П в оренду відповідно до Закону україни “Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 р.; 3) передавати земельну ділянку в заставу (ст. 133 ЗК); 4) передати земельну ділянку в спадщину шляхом написання заповіту та посвідчення його відповідно до встановлених вимог.    Слід також зазначити, що порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню у порядку, встановленому законом. При цьому власники ділянок мають право на відшкодування збитків, завданих порушенням права власності на земельну ділянку.    Об'єктом права власності на землю є земельна ділянка. Відповідно до ст. 79 ЗК України земельна ділянка являє собою частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Отже, земельна ділянка — це така частина земної поверхні, яка: 1) по всьому периметру відмежована від решти земної поверхні лінією, що закріплюється межовими знаками встановленого зразка; 2) розміщена за певною поштовою адресою (в населеному пункті) або має інше юридично значиме позначення місця свого розташування на земній поверхні (за межами населених пунктів); 3) віднесена до певної категорії земель, має встановлене відповідно до законодавства цільове призначення та є об'єктом,земельних прав громадян, юридичних осіб, територіальних громад чи держави.    Визначення земельної ділянки як частини земної поверхні не означає, що права власника ділянки поширюються лише на вертикальну площину земної поверхні. За ЗК України (ст. 79) право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Якщо на земельній ділянці зведено житлову, виробничу чи іншу будівлю чи споруду, то права власника ділянки поширюються й на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки та зайнятий будівлею чи спорудою (у висоту і на глибину).    Здійснення прав власника землі передбачає додержання власником ділянки низки обов'язків, пов'язаних з володінням земельною ділянкою. Обов'язки власників земельних ділянок передбачені в ряді статей ЗК України та в деяких інших законодавчих актах. За своїм змістом обов'язки власника земельної ділянки можна поділити на три основні групи. До першої з них належать обов'язки власників земельних ділянок, об'єктом яких є власна земельна ділянка. Так, згідно зі ст. 91 ЗК України власник земельної ділянки зобов'язаний: а) забезпечувати її використання за цільовим призначенням. Навіть якщо власник ділянки самостійно не використовує її, а передав ділянку в оренду, він не звільняється від виконання обов'язку забезпечити цільове використання земельної ділянки. Укладаючи, наприклад, договір оренди землі, її власник повинен здійснювати договірний контроль за цільовим використанням земельної ділянки орендарем; б) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; в) своєчасно сплачувати земельний податок; г) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; ґ) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем, які розташовані на земельній ділянці чи її межах.    До другої групи обов'язків власника земельної ділянки належать його обов'язки перед власниками та користувачами суміжних і сусідніх земельних ділянок. Так, ст. 91 ЗК України зобов'язує власника земельної ділянки не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів і додержуватися правил добросусідства. Зміст цього обов'язку конкретизовано у статтях 103—109 ЗК України.    Третю групу обов'язків власників земельних ділянок становлять обов'язки щодо охорони не тільки земельної ділянки та розташованих на ній інших природних ресурсів, а й навколишнього природного середовища в цілому. Відповідно до ЗК України власники земельних ділянок у процесі володіння та користування ними зобов'язані додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля, зокрема, додержуватися обмежень, пов'язаних з встановленням охоронних зон (ст. 112), зон санітарної охорони (ст. 113), санітарно-захисних зон (ст. 114), зон особливого режиму використання земель (ст. 115), прибережних захисних смуг (статті 60—62). Крім вищезазначених обов'язків, закон може встановлювати інші обов'язки власників земельних ділянок.

Поняття та види земельних правовідносин

   Будь-які правовідносини є вольовими суспільними відносинами між людьми, взаємні права та обов'язки яких врегульовані нормами права.    Земельні правовідносини являють собою суспільні відносини, що виникають у сфері взаємодії суспільства з навколишнім природним середовищем і врегульовані нормами земельного права.    Саме через земельні правовідносини виявляється ступінь реальності та ефективності земельно-правових норм, оскільки будь-які правовідносини становлять механізм дії правових норм, у якому поведінка суб'єктів права спрямовується у потрібне для держави русло (наприклад, власник земельної ділянки використовує її на свій розсуд, і втручання в його діяльність заборонено). Однак свободу господарської експлуатації землі закон спрямовує у русло додержання цільового призначення даного угіддя, ефективності використання, підвищення родючості тощо, і якщо власник не бажає застосовувати даний режим використання, то його право власності на земельну ділянку може бути припинено.    Земельні правовідносини можна класифікувати за інститутами земельного права та залежно від їх матеріального або процесуального характеру.    До першої групи належать: земельні правовідносини у сфері власності на землю; правовідносини з приводу прав на землю, похідних від права власності; правовідносини, що виникають у зв'язку зі здійсненням права загального користування землею; правовідносини у галузі управління використанням і охороною земель; охоронні земеіїьні правовідносини.    Земельні правовідносини у сфері власності на землю є основоположними, адже у багатьох випадках вони визначають зміст інших видів правовідносин. Встановлення тієї чи іншої форми власності на землю здійснюється при приватизації державних або комунальних земель, укладенні будь-яких угод щодо землі, при конфіскації земель тощо.    Правовідносини з приводу прав на землю, похідний права власності виникають тоді, коли власник заінтересований у передачі прав на земельну ділянку іншим особам. У цьому разі між власником і такою заінтересованою особою виникають правовідносини землекористування, у межах яких обидві сторони беруть на себе взаємні права та обов'язки- ця група земельних правовідносин поділяється на дві підгрупи: правовідносини, що мають характер речових прав(право постійного користування земельною ділянкою і сервітут) і правовідносини, які мають зобов'язальний характер - оренда, застава (іпотека).    Крім того, ці правовідносини можна класифікуати залежно від категорії земель на правовідносини щодо використання земель сільськогосподарського призйачення житлової та громадської забудови, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історично-культурного призначення, лісового фонду, водного фонду, промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.    Правовідносини, що виникають у зв'язку зі здійсненням права загального користування землею, зумовлють користування майданами, вулицями, проїздами, шляхами, набережними, пляжами, парками, скверами, бульварами, кладовищами тощо. Користування такими земельними ділянками здійснюється необмеженим колом осіб і не потребує наявності у них спеціальної правосуб'єктності.    Правовідносини у галузі управління використанням і охороною земель мають місце у випадках, коли державні і місцеві органи влади виконують відповідні функції. До таких функцій належать: надання земель у власність або у користування з видачею та реєстрацією необхідних документів; ведення державного земельного кадастру; територіальне планування використання й охорони земель; вилучення земель; землеустрій; моніторинг; державний контроль за використанням і охороною земель.    Охоронні земельні правовідносини виникають у процесі здійснення прав та обов'язків власників і користувачів щодо охорони земель, включаючи заходи з меліорації, рекультивації земель, консервації земель та відновлювальні заходи на малопродуктивних, забруднених та деградованих землях. Ці відносини спрямовані на збереження корисного потенціалу землі як невід'ємної частини навколишнього природного середовища, засобу виробництва і просторового базису.    До охоронних земельних відносин належать також відносини, що виникають під час порушення норм земельного права, суб'єктивних прав землевласників і землекористувачів та невиконання обов'язків цими суб'єктами. Такі правовідносини реалізуються на основі норм, якими встановлюється кримінальна, адміністративна, цивільно-правова та дисциплінарна відповідальність.    Характер земельних правовідносин залежить також від того, у складі якої категорії земель перебуває земельна ділянка, тобто від правового режиму відповідної категорії земель.    Нарешті, земельні правовідносини поділяються на матеріальні і процесуальні. Матеріальні — передбачені нормами, що встановлюють права та обов'язки суб'єктів земельних відносин (наприклад, право на отримання земельної ділянки, обов'язок підвищувати родючість ґрунтів, не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок). Процесуальні регламентуються нормами, що встановлюють порядок виникнення, зміни і припинення земельних правовідносин (наприклад, порядок здійснення землеустрою, оскарження рішень державних органів, процедура розгляду земельних спорів).    На практиці земельні правовідносини виявляються як складне співвідношення різних видів. Так, ведення особистого селянського господарства на земельній ділянці реалізується через правовідносини власності, коли з цією метою придбавається земельна ділянка; через правовідносини державного управління, коли державні органи контролюють стан земельної ділянки або проводять облікові дії; правовідносини щодо охорони земель, коли землевласник або землекористувач проводить рекультиваційні заходи тощо.

Суб'єкти, об'єкти та зміст земельних правовідносин

   Суб'єктами земельних правовідносин є особи, наділені чинним законодавством правами та обов'язками, достатніми для участі в тих чи інших правовідносинах. Відповідно до Конституції України та Земельного кодексу суб'єктами земельних правовідносин можуть бути: фізичні особи (громадяни, іноземні громадяни та особи без громадянства), юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України та іноземні), територіальні громади (реалізують свої правомочності безпосередньо або через органи місцевого самоврядування), держави (Україна та іноземні держави реалізують свої земельні правомочності через відповідні органи державної влади).    Суб'єкти земельних правовідносин мають правовий статус, що складається з певних правомочностей, на які впливають вид суб'єкта, його поведінка, особливості об'єкта та обстановка, у якій діє цей суб'єкт. Так, згідно зі ст. 130 ЗК України покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути: громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва; юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. З наведеного прикладу випливає, що суб'єктом відносин власності на землі сільськогосподарського призначення можуть бути лише громадяни України та юридичні особи України. Але придбати такі землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть лише такі громадяни України, які мають відповідну освіту або досвід, а юридичні особи повинні мати відповідні цілі, закріплені в установчих документах. Таким чином, на правовий статус покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення впливають законодавчі вимоги щодо виду даних суб'єктів та їх можливої правомірної поведінки, які зумовлені особливостями об'єкта правовідносин (земельної ділянки сільють ці суб'єкти (сфера товарного сільськогосподарського виробництва).    За змістом прав та обов'язків усі суб'єкти земельних правовідносин поділяються на чотири категорії: органи державної влади і місцевого самоврядування, що мають право на регулювання використання земель; власники землі і землекористувачі — носії прав та обов'язків з раціонального використання і охорони земель; громадські екологічні об'єднання, наділені правом громадського контролю за використанням земель; органи судово-прокурорського нагляду, що здійснюють нагляд за законністю у сфері земельних правовідносин.    Об'єктами земельних правовідносин є землі в межах території України, індивідуально-визначені земельні ділянки, земельні частки (паї) та права на них.    Земельна ділянка — це частина землі, відокремлена і визначена на місцевості за допомогою меж, з визначеними щодо неї правами. Земельні частки (паї) на місцевості не виділяються. Вони є ідеальними частками земельної ділянки, що перебувають у загальній спільній (частковій) власності. Земельні частки є самостійним об'єктом земельних прав, а право на земельну частку (пай) — це право її власника вимагати виділення в натурі (на місцевості) конкретної земельної ділянки.    Під змістом земельних правовідносин розуміють права та обов'язки їх учасників щодо використання і охорони земель. Законодавством використовуються особливі способи визна-ч'ення змісту земельних правовідносин: публічно-правовий і приватноправовий. Публічно-правовими способами є: визначення основного цільового призначення земель шляхом поділу земель на категорії, зонування і встановлення обмежень прав власників. Приватноправовим способом визначення змісту прав та обов'язків власників землі та землекористувачів є сервітут і правила добросусідства. Встановлюючи правила добросусідства, власники земель та землекористувачі самостійно регулюють деякі земельні відносини, які виникають між ними.    На зміст земельних правовідносин впливають такі обставини:    1) основне цільове призначення земельної ділянки та її правовий статус. Усі землі мають різну якість, різняться природними характеристиками і показниками, мають різне економічне й соціальне значення. Враховуючи ці обставини, для організації раціонального використання і охорони земель усі землі поділяються на різні категорії. Ці категорії виділяють залежно від основного цільового призначення відповідних земель. Перебування земельної ділянки у складі тієї чи іншої категорії визначає зміст та обсяг правта обов'язків відповідного суб'єкта, що використовує землю на законних підставах. Так, якщо на землях сільськогосподарського призначення основним обов'язком суб'єктів є підвищення родючості ґрунтів, то на землях промисловості — максимальна економія земель, які відводяться під об'єкти будівництва.    Правовий статус земельної ділянки залежить також від розташування на ній окремих об'єктів. За цією ознакою земельні ділянки незалежно від категорії земель, до яких вони належать, поділяються на: земельні угіддя і ділянки, на яких немає ніяких інших природних і майнових об'єктів; земельні угіддя і ділянки, на яких розташовані природні об'єкти; земельні угіддя і ділянки, на яких розташовані нерухомі майнові об'єкти; земельні угіддя і ділянки, на яких розташовані об'єкти нерухомості і природні об'єкти;    2) правовий статус суб'єктів земельних правовідносин. Так, іноземні громадяни і юридичні особи не можуть бути власниками земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Підстави виникнення, зміни та припинення земельних правовідносин

   Підставами виникнення, зміни та припинення земельних відносин є юридичні факти — юридично значимі обставини, які поділяються відповідно на правовстановлюю-чі, правозмінюючі та правоприпиняючі. До таких обставин можна віднести: договори та інші угоди, передбачені законом, а також не передбачені законом але такі, що не суперечать йому; акти державних органів та органів місцевого самоврядування, які передбачені законом як підстави виникнення земельних прав та обов'язків; судові рішення, які встановлюють земельні права та обов'язки; набуття земельних прав та обов'язків на підставах, які дозволені законом; заподіяння шкоди; інші дії фізичних та юридичних осіб; події, з якими закон або інший правовий акт пов'язує виникнення, зміну і припинення земельних відносин.    За характером виникнення юридичні факти поділяються на дії та події. Дії являють собою такі юридичні факти, в яких виявляється поведінка людей або їх колективів. Дії (бездіяльність) можуть бути правомірними, тобто такими що відповідають вимогам законодавства, і неправомірними, тобто такими, що суперечать закону. Основні види правомірних дій — землекористування та охорона земель.    Події — це такі юридичні факти, настання яких відбувається незалежно від волі учасників правовідносин (наприклад, засуха, повінь, землетрус або інше стихійне лихо).    Особливістю земельних правовідносин є те, що для виникнення багатьох з них необхідна сукупність юридичних фактів — юридичний склад. Наприклад, для того щоб набути право власності або користування земельною ділянкою на підставі набувальної давності згідно зі ст. 119 ЗК України, необхідна наявність низки юридичних фактів.    Одним з найпоширеніших правовстановлюючих юридичних фактів є приватизація земель.    Зміни земельних відносин у процесі використання земельних угідь завжди пов'язані з подальшою еволюцією тих чи інших дій та подій, а також змінами, які відбуваються у чинному законодавстві. Так, орендодавець за умов збільшення розміру земельного податку має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.    Динаміка у земельних правовідносинах особливо характерна для сільськогосподарського виробництва, де якісні характеристики об'єкта таких відносин — земельної ділянки — не є постійними. Однак важливим у таких земельних правовідносинах є те, що вони повинні ґрунтуватися тільки на законних підставах.    Земельне законодавство окремо закріплює перелік правоприпиняючих юридичних обставин. Згідно зі статтями 140 і 141 ЗК України до них належать: добровільна відмова власника або користувача від права на земельну ділянку; смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця або припинення діяльності юридичних осіб за відсутності правонаступника; відчуження земельної ділянки за рішенням власника; звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених земельним законодавством; конфіскація за рішенням суду; невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених земельним законодавством; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати.    Охоронні земельні правовідносини припиняються після здійснення учасником (учасниками) цих відносин дій, які усувають правопорушення. Якщо порушника земельного законодавства притягнуто до юридичної відповідальності, то акт застосування стягнення (покарання) означає припинення охоронних земельних правовідносин.    Дії, як підстави припинення земельних правовідносин, традиційно поділяють на дві групи: 1) ті, які відбуваються за волею землевласника чи землекористувача (відчуження земельної ділянки за рішенням власника, відмова від використання земельної ділянки тощо); 2) ті, які відбуваються за волею органів держави, уповноважених на охорону земельних ресурсів, у тому числі правоохоронних органів загальної компетенції (вилучення земельної ділянки, позбавлення права користування нею у зв'язку з порушенням закону тощо).

Розділ 3

Загальна характеристика права землекористування

   Перехід до ринкових умов господарювання на землі в процесі здійснення сучасної земельної реформи та законодавче закріплення різних форм власності на землю істотно впливає на сферу застосування постійного землекористування.    Використання земель здійснюється як власниками земельних ділянок, так і землекористувачами. У першому випадку правовою формою такої експлуатації земель виступає право власності на земельні ділянки, у другому — право землекористування.    Право землекористування прийнято розглядати в різних аспектах. Як правовий інститут право землекористування являє собою сукупність однорідних правових норм, які регулюють підстави, умови та порядок виникнення, здійснення, зміни та припинення права на використання земельних ресурсів. Право землекористування як суб'єктивне право становить забезпечену і гарантовану державою правову можливість конкретної особи добувати у встановленому порядку корисні властивості землі. Сутність права землекористування як правовідносин, які виникають у процесі використання земельних ресурсів, полягає в тому, що вони включають сукупність прав та обов'язків, пов'язаних зі здійсненням права землекористування.    Право землекористування як правовий інститут в оновленому вигляді закріплено чинним Земельним кодексом. Цей інститут є похідним від інституту права власності на землю.    Крім того, сам характер використання землі значною мірою визначається правом власності на землю.    Як відомо, власник земельної ділянки має право визначати її юридичну долю чи організувати її використання згідно з цільовим призначенням та отримувати доходи. З урахуванням принципу обов'язкового використання всіх земельних ділянок, крім тих, що перебувають, наприклад, у стані рекультивації чи консервації, власник сам безпосередньо використовує земельну ділянку або передає її у користування (у тому числі і на умовах оренди) іншій особі — землекористувачеві. В останньому випадку до землекористувача переходять дві правомочності власника земельної ділянки — право володіння та право користування цією ділянкою.    З точки зору строків традиційно розрізнялося постійне та тимчасове землекористування. Чинне земельне законодавство не передбачає строкового тобто тимчасового використання землі. Разом з тим, відповідно до Перехідних положень ЗК України суб'єкти, які одержали земельні ділянки у тимчасове користування до введення в дію Земельного кодексу, тимчасово зберігають право на ці ділянки.    Поряд з постійним землекористуванням, законодавство регламентує використання землі на умовах оренди — строкове платне володіння і користування землею на підставі договору. Постійним вважається землекористування без заздалегідь установленого строку. Окремі категорії постійних землекористувачів можуть здійснювати не тільки постійне, а водночас і орендне землевикористання. Така можливість передбачена ст. 24 Земельного кодексу, зокрема, для державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, які можуть орендувати земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб. Особливість постійного користування зазначених суб'єктів землями сільськогосподарського призначення полягає в тому, що вони можуть бути приватизовані у порядку, встановленому ст. 25 ЗК України.    Згідно з чинним Земельним кодексом України сфера поширення постійного землекористування істотно обмежена. Воно може здійснюватися лише на землях, що належать до державної або комунальної власності, і стосується лише певної категорії суб'єктів

Суб'єкти і об'єкти права землекористування

   Суб'єктами права постійного землекористування є юридичні особи, які у встановленому законом порядку набули цього права для досягнення відповідних цілей і мають у зв'язку з цим певні земельні права та обов'язки.    Відповідно до ст. 92 ЗК України право постійного користування земельною ділянкою можуть здійснювати лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності. До складу виключного кола суб'єктів, які можуть набувати права постійного користування земельною ділянкою, закон відносить лише деякі види юридичних осіб, які належать до юридичних осіб публічного права.    Юридичною особою новий Цивільний кодекс України (ст. 80) вважає організацію, створенуі зареєстровану у встановленому законом порядку. Серед юридичних осіб залежно від порядку їх створення закон розрізняє юридичних осіб приватного права та юридичних осіб публічного права. Останні можуть набувати статусу постійних землекористувачів. Вони створюються розпорядчими актами Президента України, органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування. Створені розпорядчим способом юридичні особи, як постійні землекористувачі, функціонують для здійснення завдань публічного характеру.    Порядок створення та правовий статус юридичних осіб публічного права встановлюють Конституція України та закон. Серед їх організаційно-правових форм самостійне місце посідають установи та підприємства.    Держава та територіальні громади можуть створювати юридичні особи публічного права (наприклад, навчальні заклади, заклади охорони здоров'я). При цьому держава, створюючи конкретну юридичну особу (державне підприємство), закріплює за нею майно на праві повного господарського відання, а за державною установою (організацією) — на праві оперативного управління.    Передбачена законом можливість підприємств, установ та організацій виступати як самостійний суб'єкт постійного землекористування являє собою їх земельну правоздатність. Така правоздатність завжди відповідає цілям та завданням діяльності юридичної особи, які закріплені в статутних документах. Деякі юридичні особи, зокрема державні і комунальні сільськогосподарські підприємства, установи та організації, обов'язково виступають носіями прав та обов'язків щодо постійного використання землі. Можливе функціонування й інших державних чи комунальних юридичних осіб, діяльність яких не пов'язана з використанням земель, тобто вони не наділяються земельною правоздатністю.    Поняття земельної правоздатності застосовується лише до суб'єктів, які здійснюють землекористування. Правомочності різних державних органів та органів місцевого самоврядування щодо розпорядження, управління землею, регулювання земельних відносин випливають з компетенції цих органів, якою вони наділені державою. Разом з тим, не виключається ситуація, коли в одній особі уособлюються і органи, які здійснюють управління землею, і постійні землекористувачі.    Юридичні особи, які володіють земельною правоздатністю, завжди дієздатні, тобто вони здатні своїми діями набувати і здійснювати права та обов'язки у галузі землекористування. Земельна праводієздатність може бути притаманна лише самостійно оформленим як єдине ціле юридичним особам, а не їх структурним підрозділам. Юридичні особи, що володіють земельною праводієздатністю, набувають статусу суб'єктів постійного землекористування з моменту надання їм земельної ділянки.    Серед суб'єктів постійного землекористування розрізняють сільськогосподарські та несільськогосподарські державні і комунальні підприємства, установи та організації. Першим надаються земельні ділянки у постійне користування для науково-дослідних, навчальних цілей, та ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ст. 24 ЗК), другим — для здійснення відповідної несільськогосподарської діяльності (ст. 65 ЗК).    Набуття права постійного користування земельною ділянкою лише підприємствами, установами та організаціями, що належать до державної або комунальної власності, фактично означає, що іноземні юридичні особи не можуть виступати постійними землекористувачами. Вони мають право використовувати відповідні земельні ділянки на умовах оренди або на титулі приватної власності.    Об'єктом права постійного землекористування є певна індивідуально визначена і юридично відокремлена земельна ділянка (або її частина), яка перебуває у державній або комунальній власності, що закріплена за конкретним державним або комунальним підприємством, установою чи організацією для використання згідно з її цільовим призначенням. Саме з приводу цієї ділянки виникають і здійснюються відповідні земельні правовідносини як форма реалізації суб'єктивного права, а також відповідні повноваження постійного землекористувача: право володіння та право користування земельною ділянкою, а іноді й внутрішньогосподарського управління нею. Отже, таким об'єктом є земельна ділянка із земель державної або колективної власності, місцерозташування і межі якої визначаються на місцевості з урахуванням її розміру.    Закон не виключає можливості використання однією юридичною особою кількох земельних ділянок різного цільового призначення. У деяких випадках право постійного користування певними земельними ділянками може бути пов'язане з необхідністю надання одній юридичній особі двох або більше різних природних об'єктів. Наприклад, для розробки родовищ корисних копалин гірничодобувним підприємствам надаються у користування не тільки ділянки надр у межах гірничих відводів, а й відповідні земельні ділянки, необхідні для експлуатації надр.    Об'єкти права постійного землекористування класифікують з урахуванням, наприклад, того, за рахунок яких земель вони надані (державної чи комунальної власності). Класифікація цих об'єктів можлива і за іншими ознаками. Так, якщо підставою класифікації вважати основне цільове призначення земельних ділянок, то можна розрізняти об'єкти сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення тощо.

Права та обов'язки землекористувачів

   Здійснення суб'єктивного права постійного землекористування, яке виникло у встановленому порядку, допускає реалізацію належних конкретному землекористувачеві його земельних прав і додержання ним покладених на нього обов'язків згідно з правовими приписами і правилами.    Комплекс прав та обов'язків постійних землекористувачів досить широкий і різноманітний. Але кожному з них належить право володіння і право користування, а іноді і право внутрішньогосподарського управління відведеною земельною ділянкою.    Право володіння земельною ділянкою землекористувачем — це юридично забезпечена можливість утримувати її як свою власну (наприклад, забороняти доступ на земельну ділянку інших осіб).    Право користування земельною ділянкою — це юридично забезпечена можливість суб'єкта здійснювати господарське та інше безпосереднє використання земельної ділянки з метою отримання доходів та інших благ матеріального та нематеріального характеру від корисних властивостей землі.    Користування наданою земельною ділянкою — не тільки право, а й обов'язок землекористувача. При цьому він повинен забезпечувати використання землі за цільовим призначенням. Якщо землекористувач не виконує цей обов'язок, то для нього наставатимуть негативні наслідки.    Право на безпосередню експлуатацію земельної ділянки передбачає наявність у постійного землекористувача ряду конкретних суб'єктивних прав. Перелік останніх зумовлений цільовим призначенням земельної ділянки. Згідно зі ст. 95 ЗК України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: самостійно господарювати на землі; власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. В одних випадках зазначені права зумовлені основною метою землекористування, в інших — сприяють тією чи іншою мірою П досягненню. Крім того, слід мати на увазі, що по-перше, не кожному землекористувачеві належать всі без винятку права; по-друге, право на використання, наприклад, торфу, лісових угідь, водних об'єктів та ін., які розташовані у межах земельної ділянки, не входить до змісту власне права землекористування, оскільки воно існує щодо інших об'єктів природи, а не землі.    Наведений перелік прав землекористувачів не є вичерпним. Він може уточнюватися з точки зору як розширення, так і обмеження приписами спеціальних законів, які регламентують діяльність цих суб'єктів.    Усю сукупність закріплених законом прав землекористувачів з урахуванням їх змісту можна поділити на дві групи — права у сфері ефективного використання земельних ділянок і права у сфері реалізації інших майнових та немайнових прав.    До першої групи прав належать: самостійне господарювання на землі, використання у встановленому порядку для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісових угідь, водних об'єктів, а також інших корисних властивостей землі. Другу групу прав постійних землекористувачів становлять такі права: власності на посіви і насадження, сільськогосподарських та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; на спорудження жилих будинків, виробничих та інших будівель і споруд.    Сутність права самостійного господарювання на землі полягає в тому, що конкретний землекористувач за своїм волевиявленням, самостійно визначає напрями своєї виробничої та іншої діяльності, спосіб використання земельної ділянки в межах її цільового призначення та умов надання земельної ділянки. Планування та реалізацію такої діяльності землекористувачі здійснюють самостійно.    Право землекористувача використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі полягає в тому, що відповідно до Кодексу України про надра (ст. 23) він у межах наданої йому земельної ділянки має право без отримання спеціального дозволу (ліцензії) та гірничого відводу видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф. За умови розміщення на земельних ділянках постійних землекористувачів лісових угідь та водних об'єктів вони мають право користуватися земельними ділянками лісового та водного фондів згідно з лісовим та водним законодавством.    Право землекористувачів на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом, означає, що перелік таких випадків має бути визначений тільки законом. За ст. 156 ЗК України землекористувачі мають таке право, зокрема при вилученні сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для потреб, не пов'язаних із сільськогосподарським і лісогосподарським виробництвом; тимчасовому зайнятті сільськогосподарських угідь, лісових земель та чагарників для інших видів використання; неодержанні доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки та ін.    Відповідно до цільового призначення та з урахуванням умов надання земельної ділянки землекористувач має право споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Спорудження будівель та споруд землекористувач має здійснювати у встановленому порядку, зокрема за наявності дозволу органів архітектури та ін. Слід зазначити, що земельний закон фактично виходить із презумпції належності постійному землекористувачеві будівель і споруд, зведених ним на земельній ділянці, отриманій у постійне користування, та посівів і насаджень сільськогосподарських та інших культур, а також виробленої сільськогосподарської продукції.    Землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (ст. 152 ЗК). Усі права землекористувачів здійснюються ними тільки в порядку, встановленому законом. Порушені права землекористувачів підлягають відновленню. Способи захисту земельних прав закріплені ст. 152 ЗК України.    Здійснення прав землекористувачем передбачає дотримання ним певних обов'язків, пов'язаних з використанням конкретних земельних ділянок. Обов'язки землекористувачів передбачені Земельним кодексом та нормами інших законів. Зокрема, перелік, закріплений ст. 96 ЗК України, включає обов'язки: а) забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля; в) своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату; г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; є) додержуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон; є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.    Наведений перелік не є вичерпним. Закон може встановлювати й інші обов'язки землекористувачів.    За змістом усі обов'язки постійних землекористувачів можна поділити на три групи: у сфері ефективного використання земельних ділянок (наприклад, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням); у сфері відтворення і комплексної охорони земель (наприклад, додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля); у сфері реалізації інших майнових та немайнових обов'язків (наприклад, не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів).    Можлива класифікація обов'язків землекористувачів і за іншими підставами. Так, можна виділити групу обов'язків, об'єктом яких є надана в користування земельна ділянка (забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно сплачувати земельний податок; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом; зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем. Самостійну групу обов'язків землекористувача становлять його обов'язки перед власниками та користувачами сусідніх земельних ділянок (додержуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон). До третьої групи обов'язків землекористувачів належать обов'язки щодо додержання вимог законодавства про охорону довкілля.    Серед обов'язків землекористувачів особливо акцентується увага на забезпеченні використання землі за цільовим призначенням та додержання вимог законодавства про охорону довкілля. Нецільова експлуатація землі заборонена і тягне за собою для землекористувача негативні наслідки. Так, відповідно до ст. 141 ЗК України використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є однією з підстав припинення права користування цією ділянкою. Особи, винні у невиконанні вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, притягуються до адміністративної відповідальності.    Своєчасна сплата земельного податку постійними землекористувачами — це їх самостійний обов'язок, оскільки згідно ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Своєчасність сплати земельного податку означає, що він має бути сплачений у строки, визначені Законом України “Про плату за землю”.    Обов'язок землекористувачів додержуватися правил добросусідства випливає з вимог, закріплених статтями 103— 109 ЗК України.    Обов'язок підвищувати родючість грунтів та зберігати інші корисні властивості землі стосується перш за все землекористувачів, які використовують землі сільськогосподарського призначення.    Обов'язок землекористувачів своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів пов'язаний з тим, що згідно з Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру (п. 17) від 12 січня 1993 р., вони щорічно у встановлені строки повинні подавати уповноваженим органам звіти про зміни, що відбулися у складі земель, які перебувають у користуванні. Особи, винні у перекрученні даних про стан земель, розміри та кількість земельних ділянок, відповідно до ст. 211 ЗК України притягуються до відповідальності.    Використовуючи земельну ділянку, землекористувач зобов'язаний зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем, які розташовані на земельній ділянці чи в її межах. Цей обов'язок випливає з положень законів України “Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність” від 23 грудня 1998 р., “Про меліорацію земель” від 14 січня 2000 р. та Порядку охорони геодезичних пунктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 липня 1999 р.

Виникнення права землекористування

   Право постійного землекористування юридичних осіб виникає в результаті дій, які являють собою акт розпорядження землею. У зв'язку з цим земельні ділянки надаються на підставі рішень уповноважених органів, до компетенції яких входить право розпорядження землею. Право землекористування може виникнути також при переході права власності на будівлю або споруду до юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки (ч. 5 ст. 120 ЗК).    Надання у постійне користування земельної ділянки, що вже перебуває у користуванні, провадиться лише після вилучення її упорядку, передбаченому статтями 149і 151 ЗК України.    Надання земельних ділянок юридичним особам здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок. Повноваження органів місцевого самоврядування у зазначеній сфері чітко визначає ст. 122 ЗК України. Даною нормою, зокрема, встановлено, що надання земельних ділянок цим суб'єктам для всіх потреб здійснюють сільські, селищні та міські ради із земель комунальної власності відповідних територіальних громад, а районні та обласні ради — з відповідних земель спільної власності територіальних громад. Повноваження органів виконавчої влади щодо надання земельних ділянок із земель державної власності розмежовані з урахуванням рівня цих органів та місця розташування і цільового призначення земельних ділянок.    Порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам встановлює ст. 123 ЗК України. З аналізу змісту цієї норми випливає, що підставою виникнення даного права землекористування є сукупність юридичних фактів (клопотання про відведення земельної ділянки, рішення про надання земельної ділянки, визначення її меж на місцевості (в натурі), одержання документа, що посвідчує право постійного землекористування та його державна реєстрація).    Земельне законодавство забороняє приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації.    Відведена юридичній особі земельна ділянка закріплюється у натурі межовими знаками встановленого зразка.    Постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку і державного акта на право постійного користування земельною ділянкою” від 2 квітня 2002 р. затверджено нову форму державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, а також встановлено, що раніше видані державні акти на право постійного користування землею, залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення землекористувачів.    Державний акт, одержаний постійним землекористувачем, повинен реєструватися в установленому порядку. Така реєстрація надає документу легітимності. Відповідно до Указу Президента України “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” від 17 лютого 2003 р. реєстрацію здійснює Державний комітет України по земельних ресурсах.    Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки або залишення клопотання без розгляду може бути оскаржено у судовому порядку. Це одна з гарантій прав суб'єктів, яка має конституційну основу (статті 55 і 124 Конституції).

Припинення права землекористування

   У процесі здійснення суб'єктивного права землекористування можливе його припинення, яке може настати за бажанням землекористувача або у примусовому порядку.    Підстави припинення права користування земельною ділянкою передбачені в ст. 141 ЗК України. Так, за бажанням землекористувача його право на використання земельної ділянки припиняється в результаті добровільної відмови від цього права та припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій. У всіх інших випадках право землекористування припиняється у примусовому порядку за наявності таких підстав: вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених Земельним кодексом; використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку.    Самостійне місце серед підстав припинення права землекористування посідають ті з них, які пов'язані з порушенням землекористувачами норм земельного законодавства: використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку.    Більшість підстав, закріплених у цій статті, є безумовними, тому що за наявності їх право землекористування підлягає обов'язковому припиненню.    Разом з тим, деякі з них утворюють лише саму можливість припинення права землекористування, тобто є умовними. Так, використання земельних ділянок з порушенням земельного законодавства ще не тягне за собою безумовного припинення земельних прав. Стаття 144 ЗК України встановлює особливий порядок усунення зазначених порушень. І лише при неусуненні порушень земельного законодавства у кожному окремому випадку право постійного користування земельною ділянкою може бути припинено за рішенням компетентного органу.    Добровільна відмова від права постійного користування земельною ділянкою — це результат самостійного волевиявлення землекористувача, пов'язаного з відпаданням потреби в земельній ділянці. Волевиявлення юридичної особи має бути оформлено у відповідній формі — письмовій заяві, яка адресується власникові земельної ділянки. Добровільна відмова може бути реалізована і мати правове значення у разі, якщо її прийняв власник земельної ділянки, який на підставі прийнятого рішення повідомить про це органи державної реєстрації.    Припинення діяльності державних чи комунальних підприємств, установ та організацій — самостійна підстава припинення права постійного землекористування. Юридична особа може припиняти свою діяльність у результаті передачі всього свого майна, прав та обов'язків іншим юридичним особам — правонаступникам або внаслідок ліквідації у порядку, передбаченому цивільним законодавством. Припинення її діяльності пов'язується з внесенням до Єдиного державного реєстру відповідного запису. Обставини, що зумовлюють припинення діяльності юридичної особи, можуть бути різні (наприклад, досягнення поставлених цілей). Не розглядається як припинення юридичної особи її перетворення, тобто зміна організаційно-правової форми.    У всіх інших випадках припинення діяльності зазначених юридичних осіб безумовно припиняє і їх право землекористування.    Згідно зі ст. 24 ЗК України у разі ліквідації державного чи комунального підприємства, установи, організації землі, які перебувають у їх постійному користуванні, за рішенням; відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування переводяться до земель запасу або надаються іншим громадянам та юридичним особам для використання за їх цільовим призначенням.    Специфічною підставою припинення права користування земельною ділянкою є вилучення її у випадках, передбачених Земельним кодексом. Таке вилучення здійснюється для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування у порядку, встановленому ст. 149 ЗК України. Названа норма визначає систему органів, уповноважених вилучати земельні ділянки для зазначених цілей та підкреслює, що вилучення земельних ділянок проводиться за згодою землекористувачів. У разі незгоди землекористувача з вилученням земельної ділянки питання вирішується в судовому порядку.     Вилучення земель має проводитися з додержанням встановлених законом вимог, у тому числі з відшкодуванням збитків. Відшкодовуються збитки органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами та організаціями, яким надаються у користування земельні ділянки, що вилучаються. Розміри таких збитків визначають комісії, створені Київською і Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад згідно з правилами, встановленими ст. 157 ЗК України і Порядком визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 284, який діє у частині, що не суперечить чинному Земельному кодексу.    Порядок припинення права постійного користування землею врегульовано Земельним кодексом.

Поняття та юридичні ознаки оренди землі    У процесі проведення в Україні земельної та аграрної реформ важливого значення набуває така форма землевикористання, як оренда. Відродження її повноцінного змісту має в умовах переходу України до ринкової економіки винятково важливе практичне значення.    Все законодавство, що становить сучасну правову базу оренди земель, можна умовно поділити на групи: загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; галузеве (зокрема, земельне, аграрне, екологічне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини та має на меті їх врегулювання і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; спеціалізоване земельне законодавство про оренду земель.    Центральне місце у системі законодавства про оренду земель поряд із ст. 93 “Право оренди земельної ділянки” ЗК України і має в основному бланкетний характер, посідає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України “Про оренду землі”. Це спеціалізований нормативно-правовий акт вищої юридичної сили, який визначає правові, організаційні, економічні та соціальні умови оренди земель в Україні.    На розвиток цього Закону розроблено низку нормативно-правових актів, які мають на меті створити реальний механізм його реалізації. До таких актів належать, зокрема, постанова Кабінету Міністрів України “Про порядок державної реєстрації договорів оренди землі” від 25 грудня 1998 р., Типовий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Держкомзему від 17 січня 2000 р. зі змінами, та ін.     Стаття 3 Закону України “Про оренду землі” визначає оренду землі як “засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності”.    З цієї дефініції можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди земель: це виключно договірна форма використання земель. Договірний характер відносин передбачає виключну добровільність укладення договору; оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; договір оренди земельної ділянки укладається між орендодавцем і орендарем; зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря. Однак слід зазначити, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою або її частиною. Але це розпорядження є дуже обмеженим і стосується, скажімо, суборенди; це користування та володіння є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у розмірах, визначених договором; оренда передбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове (тимчасове) користування. Строки дії оренди визначають сторони у договорі оренди земельної ділянки; об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (наприклад, для ведення особистого селянського господарства); повна господарська самостійність орендаря.    Крім основних ознак поняття оренди земель існують і додаткові ознаки цього правового інституту. По-перше, оренда — це окрема форма землекорстування. По-друге, орендодавцями земельних ділянок є держава, територіальні громади, громадяни та юридичні особи України. У той же час згідно зі ст. 81 ЗК України власниками земель можуть бути й іноземні громадяни та особи без громадянства. Отже, вони теж можуть виступати орендодавцями земельних ділянок. Відповідно до ст. 93 ЗК України орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. По-третє, орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель продукцію і доходи. По-четверте, оренда не повинна змінювати цільове призначення земельної ділянки.    Підсумовуючи основні й додаткові юридичні ознаки поняття оренди земель, можна його визначити так; оренда земель — це окрема організаційно-правова договірна форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу її власником-орендодавцем (державою, територіальною громадою, громадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.

Правове регулювання оренди земель сільськогосподарського та іншого призначення

   Особливості земель сільськогосподарського призначення позначаються на оренді цих земель як правовій формі їх використання.    Щоб визначити поняття оренди земель сільськогосподарського призначення, необхідно встановити її специфічні ознаки, які відрізняють її від оренди земель інших категорій. Основні ознаки, які визначають оренду земель сільськогосподарського призначення, випливають з природних особливостей сільського господарства. Йдеться, зокрема, про використання земель як основного засобу виробничої діяльності, залежність результатів праці від природно-кліматичних умов, сезонний характер виробництва, підвищений виробничий ризик, тривалий проміжок часу між вкладенням праці та її наслідками.    Важливою ознакою, яка притаманна оренді земель сільськогосподарського призначення, насамперед, визначення кола суб'єктів, які можуть бути сторонами договору оренди цих земельних ділянок.    Орендодавцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути чітко визначені суб'єкти, які отримали земельні ділянки для певних спеціальних цілей.    Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва повинні відповідати таким спеціальним умовам:    1) установчими документами юридичної особи має бути передбачено здійснення такого виду діяльності як ведення товарного сільськогосподарського виробництва;    2) фізична особа повинна мати необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Підтвердження права громадян на оренду земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва здійснюється за рішенням районної (міської) конкурсної комісії, створеної районною державною адміністрацією (виконавчим органом місцевого самоврядування) і затвердженої районною (міською) радою для проведення конкурсного відбору бажаючих створити селянське (фермерське) господарство.    Безпосереднє використання земель сільськогосподарського призначення орендарем передбачено як для громадян, так і для юридичних осіб.    У зв'язку з цим доречно говорити про необхідність володіння суб'єктом права землекористування спеціальною аграрною правосуб'єктністю, тобто здатністю особи бути учасником лише правовідносин у галузі виробництва продукції сільського господарства, тобто земельних аграрних правовідносин.    Таким чином, оренда земель сільськогосподарського призначення — своєрідна договірна форма сільськогосподарського землекористування, зміст якої становлять строкове, платне володіння та користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення у межах, встановлених законодавством та договором, що передбачає передачу її власником орендареві, який відповідає вимогам, визначеним законом, для здійснення переважно підприємницької та іншої діяльності з використанням природних властивостей земель за умови їх раціонального використання.    Як відомо, закон пов'язує формування орендних земельних відносин із здійсненням перш за все підприємницької та іншої діяльності. Залежно від видів діяльності орендаря можна р'озрізняти підприємницьке та непідприємницьке орендне землекористування. Причому як перше, так і друге можливе не тільки на землях сільськогосподарського призначення, а й на інших землях. Підприємницьке орендне землекористування здійснюється суб'єктами, наприклад, на землях житлової та громадської забудови при будівництві об'єктів ринкової інфраструктури, у межах земель водного фонду, скажімо, для рибогосподарських потреб та ін.    Непідприємницьке орендне землекористування можливе, зокрема, при веденні громадянами особистого селянського господарства, будівництва та обслуговування жилих будинків та індивідуальних гаражів, користуванні городами, земельними ділянками для сінокосіння і випасання худоби тощо.    Юридичні особи здійснюють непідприємницьке землекористування, наприклад, при проведенні розвідувальних робіт, прокладанні комунікацій, для благоустрою територій та ін.    Самостійною формою підприємницької діяльності, яка пов'язана з використанням природних ресурсів, і, зокрема, землі, — є концесія.    Правові засади регулювання відносин концепції щодо майна та землі, а також умови і порядок її здійснення визначаються Законами У країни “Про концесії” від 16 липня 1989 р., “Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг” від 14 грудня 1989 р., Земельним кодексом України та іншими нормативно-правовими актами.    Згідно з ч. 1 с т. 94. ЗК для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому земельним законом.    Надання в оренду земельних ділянок зокрема, несільсько-господарського призначення може бути обумовлене укладенням концесійного договору, якому притаманні риси, відмінні від договору оренди.    Договірні відносини щодо використання землі на підставі концесії врегульовані Законом України “Про концесії”, ч. З ст. 10 якого передбачено наступне. Якщо для здійснення концесійної діяльності необхідна земельна ділянка, договір оренди останньої або акт про надання її у користування додаються до концесійного договору. Разом з тим не виключається можливість використання концесіонером земельної ділянки, яка перебуває у власності громадянина або юридичної особи, безпосередньо на підставі договору оренди.    Згідно з ч. 2 ст. 94 ЗК види господарської діяльності, для яких можуть надаватися земельні ділянки у концесію, визначаються законом. Так, відповідно до ст. 1 Закону України “Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг” об'єктом концесії можуть бути землі автомобільного транспорту та дорожнього господарства (позаміські автомобільні дороги загального користування та ін.).    Перелік об'єктів права державної власності, які можуть бути спеціально будовані відповідно до умов концесійного договору для задоволення громадських потреб затверджений постановою Кабінету Міністрів від 11 грудня 1999 р. (у редакції від 23 квітня 2002 р.). До цього переліку, зокрема, включені: південна трансєвропейська автомагістраль Західний кордон України — м. Київ протяжністю 735 км; комплекс дорожнього сервісу на автомобільній дорозі Київ—Ковель протяжністю 228 км та ін.

 Договір оренди земельної ділянки

   Основним документом, який регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки і орендарем, є договір оренди земельної ділянки. З огляду на специфіку орендних відносин та особливості об'єкта цих відносин договори відіграють провідну роль у врегулюванні земельних орендних відносин.    Договір оренди земельної ділянки — це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.    За своєю правовою природою договір оренди земельної ділянки є земельно-правовим. Його земельно-правовий характер визначається сутністю та особливостями землі як об'єкта договору.    Істотною умовою договору, яка також впливає на його юридичну природу, є умова про раціональність землекористування та охорону земель. Ця умова виступає обов'язком орендаря не лише перед орендодавцем, а й перед державою, її включення до договору оренди земельної ділянки зумовлено особливостями його об'єкта.    Серед договірних умов різної юридичної значимості прийнято виділяти: істотні, звичайні та випадкові (факультативні). Це повною мірою стосується і договору оренду земельної ділянки.    Згідно із Законом “Про оренду землі” (ст. 14) до істотних умов, необхідних для укладення договору, належать: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди (ст. 17); орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості земельної ділянки; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта чи його частини; відповідальність сторін.    Звичайні умови договору оренди земельної ділянки відрізняються від істотних тим, що їх наявність або відсутність не впливає на факт укладення договору. Вони сформульовані в законі або інших нормативних актах (наприклад, право власності орендодавця на здану в оренду земельну ділянку і на повернення її по закінченні строку договору оренди).    Випадкові умови набирають юридичної сили лише при включенні їх до змісту договору. Як правило, за допомогою випадкових умов вирішуються ті питання, які не передбачені законом. Разом з тим, договір не може містити положення, які суперечать чинному законодавству.    Договір оренди земельної ділянки — це угода, у якій сторони визначають взаємні зобов'язання. Для його законності необхідне додержання всіх правових вимог і порядку укладення, передбаченого законодавством України.    Правові умови укладення договору являють собою систему визначених законодавством заходів, додержання і виконання яких є обов'язковими для породження договором юридично значимих наслідків.    Загальними умовами укладення договору оренди земельної ділянки є: укладення його сторонами на добровільних засадах; коло орендодавців земель чітко визначено законом; необхідна обов'язкова наявність проекту відведення земельної ділянки, який є невід'ємним додатком до договору, якщо це пов'язано зі зміною цільового призначення земельної ділянки чи наданням ділянки із земель запасу під забудову; земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду за згодою заставодержателя; у разі надходження двох або більше клопотань на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці проводять конкурс щодо набуття права оренди земельної ділянки. При цьому підставою для укладення договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.    Процес укладення договору оренди земельної ділянки можна, умовно поділити на такі основні етапи: організаційний (підготовчий); нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки; державна реєстрація договору.    На першому етапі особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним особі заяву (клопотання), яка розглядається у встановлений термін, розробляється проект відведення земельної ділянки, якщо вона передається в оренду зі зміною цільового призначення або із земель запасу під забудову.    Після аналізу висновку державного органу з питань земельних ресурсів про обмеження та права третіх осіб на використання земельної ділянки та звірки плану земельної ділянки з фактичним розташуванням усіх її меж на місцевості здійснюється підготовка проекту договору.    Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов ще не достатнє для набрання договором чинності. Статтею 13 Закону передбачена письмова форма договору оренди земельної ділянки, цей договір також потребує обов'язкового нотаріального посвідчення за місцем розташування земельної ділянки, якщо він укладений на термін більше п'яти років. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін.    Договір підлягає державній реєстрації у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі” від 25 грудня 1998 р.    Указом Президента України “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” від 17 лютого 2003 р. на Державний комітет України по земельних ресурсах покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок (п. 4.11).    Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом з питань земельних ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Державна реєстрація договору провадиться у 30-денний строк.    Законодавство надає можливість оскаржити у судовому порядку непроведення державної реєстрації у встановлені строки, а також відмову у державній реєстрації.    Державна реєстрація договору оренди створює важливі юридичні наслідки: по-перше, договір набирає чинності після державної реєстрації, оскільки його державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення права оренди земельної ділянки у конкретної особи; по-друге, згідно з законодавством орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за собою правові наслідки, передбачені статтями 211—212 ЗК України.    Певною специфікою характеризується укладення договору оренди земельної частки (паю). Так, п. 4 ст. 7 Закону України “Про оренду землі” встановлено, що громадяни, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передавати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського використання є порядку, визначеному Земельним кодексом та законами України. Можливість укладення договорів таким шляхом виникла в результаті паювання земель колективних агроформувань у ході аграрної реформи.    Але слід мати на увазі, що ст. 4 Закону України “Про оренду землі”, визначаючи об'єкти оренди, такого об'єкта як земельна частка (пай) не передбачає.    Як відомо, в оренду може бути переданий індивідуально визначений об'єкт, оскільки істотними умовами договору є його місце розташування, розмір та площа. Відсутність цих умов служить підставою для відмови у державній реєстрації. Таким чином, передача в оренду земельної частки (паю) можлива лише після виділення її у натурі і отримання у вигляді конкретної ділянки, яка відповідно до Закону може бути об'єктом оренди.    В Указі Президента України від 3 грудня 1999 р. вказується (п. 3), що правовстановлюючим документом, який засвідчує право володіти, користуватися і розпоряджатися земельною часткою є сертифікат на право на земельну частку (пай). Земельний кодекс 2001 р. вніс певні корективи до цього положення, зазначивши у Перехідних положеннях, що сертифікати на право на земельну частку, отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки в натурі відповідно до законодавства.    Постановою Кабінету Міністрів України “Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)” від 24 січня 2000 р. запроваджений спрощений порядок реєстрації цих договорів.    Припинення договору оренди земельної ділянки здійснюється за наявності передбачених законом підстав: закінчення терміну, на який було укладено договір; розірвання договору оренди згідно зі ст. 28 Закону; одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому Земельним кодексом України; примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законами України; смерть громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазначених у ст. 8 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідація юридичної особи—орендаря.    Наслідком припинення договору оренди земельної ділянки є обов'язок орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором оренди. Законом закріплено важливу гарантію прав орендодавця, яка зумовлена особливостями об'єкта цих відносин, зокрема: орендар не має права утримувати земельну ділянку для забезпечення своїх вимог до орендодавця. Таке утримування земельної ділянки унеможливлює її використання за цільовим призначенням.    У разі припинення договору у зв'язку із невиконанням чи неналежним виконанням орендарем обов'язків за договором, пов'язаних із недбалим ставленням його до земельної ділянки, або іншими його діями чи бездіяльністю, що призвели до її деградації, виснаження, зниження родючості, забруднення, орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцеві заподіяну шкоду.