19. Katastr nemovitostí, obchodní rejstřík - povaha rejstříků, zásady rejstříků, zápisy do nich, druhy zápisů

• Problematika katastru nemovitostí je aktuálně řešena dvěma relativně samostatnými zákony, z nichž jeden upravuje zejména problematiku toho, co se do katastru nemovitostí zapisuje (zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí), a druhý samotný proces zápisu do katastru nemovitostí (zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem). S účinnostínového zákona o katastru nemovitostí bude problematika katastru nemovitostí upravena převážně v tomto novém předpise, s výjimkou některých dílčích otázek, které budou řešeny přímo v novém občanském zákoníku. Níže si přiblížíme některé změny, které zákon o katastru nemovitostí, potažmo nový občanský zákoník, ve vztahu ke katastru nemovitostí zavádí do českéhoprávníhořádu. Budeme se zabývat zejména zápisem práv do katastru nemovitostí a vkladovým řízením.

ZMĚNA TERMINOLOGIE

• Nový občanský zákoník již nepoužívá (s výjimkou přechodných ustanovení) pojem katastr nemovitostí, namísto toho hovoří nová právní úprava o veřejných seznamech. Katastr nemovitostí pak bude jedním z takových veřejných seznamů (viz § 1 zákona o katastru nemovitostí).

Posílení principu materiální publicity

• Dle platné právní úpravy a převažující judikatury, pokud zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, má skutečný stav převahu nad stavem zápisů v katastru. V současné době tak není dostatečně poskytnuta ochranaosobějednající v důvěře v zápis v katastru nemovitostí. V novém občanském zákoníku je naopak preferován tzv. princip materiální publicity, tedy ochrany nabyvatele jednajícího v důvěře v zápis v katastru nemovitostí (v pravdivost a úplnost právních vztahů evidovaných v katastru nemovitostí). Dle uvedené zásady, pokud stav zapsaný v katastru nemovitostí není v souladu se skutečným právním stavem, je poskytována ochrana osobě, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné dle katastru nemovitostí. Nadále by tedy zápis v katastru nemovitostí měl převažovat nad skutečností (zákona zakotvuje z tohoto pravidla některé výjimky, zejména v § 984 odst. 2, § 985 a § 986 nového občanského zákoníku).

Zákon č. 89/20 Sb., nový občanský zákoník § 984 (1) Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. (2) Pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu se věta první odstavce 1 nepoužije.

Preference zápisu vkladem

• Vklademse budou nově, kromě práv k nemovitostem vzniklých ze smluv, zapisovat i práva, která vznikla, změnila se či zanikla na základě zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem nebo zpracováním, která byla doposud zapisována do katastru nemovitostí záznamem.

Návrh na vklad a zahájení vkladového řízení

• Vkladové řízení bude možno zahájit pouze na návrh účastníka vkladového řízení, přičemž zákon o katastru nemovitostí ani nový občanský zákoník neukládá žádnou lhůtu, do kdy musí být u příslušného katastrální úřadu návrh na vklad podán. Vzhledem k tomu, že bude důsledně uplatňován výše popsaný princip materiální publicity, bude tedy v zájmu samotných účastníků právního jednání, aby návrh na vklad podali. Dle platné právní úpravy je rozhodujícím okamžikem pro určování pořadí zápisů práv do katastru nemovitostídenpodání návrhu na vklad práva. Dle zákona o katastru nemovitostí je nově určující pro určení toho, čí právo bude do katastru nemovitostí zapsáno (tzv. zásada priority), okamžik podání, který je vymezen nejen konkrétním dnem, ale i hodinou a minutoudoručenínávrhu.

  Zákon č. 89/20 Sb., nový občanský zákoník § 982 (1) Pro pořadí věcných práv k cizí věci rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva. Práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí. (2) Zřizuje-li vlastník věcné právo k vlastní věci, může před tímto právem vyhradit a do veřejného seznamu zapsat přednostní pořadí pro jiné právo; má-li být výhrada do veřejného seznamu zapsána až po zřízení věcného práva, vyžaduje se souhlas osoby, jejíž právo má být dotčeno. K zápisu práva, pro něž bylo vyhrazeno lepší pořadí, se nevyžaduje souhlas osoby, jejíž právo je výhradou omezeno, ledaže má být právo, jemuž svědčí výhrada lepšího pořadí, zapsáno do veřejného seznamu v širším rozsahu, než jak to z výhrady vyplývá.

• Přílohou návrhu na vklad již nebude vkladová listina (např. kupní smlouva) v počtu vyhotovení o dvě větším než je počet účastníků vkladového řízení, vkladová listina se bude podávat pouze v jednom vyhotovení a bude možné ji předložit v listinné či elektronické podobě. Ve sbírce listin bude následně vedena v té podobě, ve které byla katastrálnímu úřadu předložena. Bude-li účastník vkladového řízení zastoupen na základě plné moci, podpis zmocnitele na připojené plné moci musí být úředně ověřen. Uvedené pravidlo se neuplatní pouze v případě, že se vklad provádí na základě veřejné listiny, kdy osobou, která předmětnou plnou moc udělila, je osoba, která veřejnou listinu sepsala.

Provedení vkladu

• Pokud katastrální úřad návrhu na vklad zcela vyhotoví, rozhodnutí o jeho povolení nebude písemně vyhotovováno a rozhodnutí nabude právní moci záznamem ve spisu. Pokud katastrální úřad návrhu na vklad zcela nevyhoví, je povinen vyhotovit písemné rozhodnutí a toto doručit účastníkům vkladového řízení. V takovém případě rozhodnutí nabude právní moci až okamžikem jeho doručení účastníkům vkladového řízení. Katastrální úřad již nebude účastníkům vkladového řízení zasílat po provedení vkladu vkladovou listinu s vyznačenou doložkou o povolení vkladu práva. Namísto toho obdrží účastníci vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru nemovitostí proveden. V případě, že bude účastník vkladového řízení (tedy ten, jehož práva k nemovitosti dle zápisu zanikají nebo se omezují) ve vkladovém řízení zastoupen na základě plné moci, bude uvedené vyrozumění zasíláno nejen jeho zmocněnci, ale vždy i tomuto účastníkovi na adresu uvedenou v katastru nemovitostí. To má bránit podvodným převodům nemovitostí na základě padělaných plných mocí. Primárně bude doručováno do datových schránek účastníků vkladového řízení, jinak do vlastních rukou.

• Nový zákon o katastru nemovitostí dále ke zvýšení ochrany vlastníků nemovitostí počítá i s tím, že již v okamžiku, kdy je na katastr podán návrh na zahájení vkladového řízení, vyrozumí katastr účastníky vkladového řízení o potenciální změně zápisů, avšak pouze prostřednictvím jejich datových schránek.

Návrh nového katastrálního zákona § 16 (1)   O vyznačení, že právní vztahy jsou dotčeny změnou, katastrální úřad informuje účastníky vkladového řízení prostřednictvím datové schránky. Jinak než prostřednictvím datové schránky se tato informace nezasílá. (2)   Vezme-li navrhovatel návrh na vklad zpět, vkladové řízení se zastaví pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci vkladového řízení. (3)   Zúží-li navrhovatel návrh na vklad, rozhodne se o zúženém návrhu pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci vkladového řízení. Jinak se rozhodne o původním návrhu.

Poznámka spornosti

• V případě provedení vkladu má každý, kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru nemovitostí bez právního důvodu (např. skutečný vlastník nemovitosti v případě provedení vkladu vlastnického práva na základě padělané smlouvy), právo žádat, aby příslušný katastrální úřad vyznačil do katastru nemovitostí tzv. poznámku spornosti, přičemž své právo musí následně ve lhůtě dvou měsíců uplatit u soudu a tuto skutečnost doložit katastrálnímu úřadu, který jinak uvedenou poznámku spornosti z katastru nemovitostí vymaže. Uvedeného práva se ovšem žadatel může domáhat pouze ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl. V případě, že žadatel nebyl o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, může se uvedeného práva domáhat ve lhůtě 3letod provedení zápisu. Pokud je návrh na poznamenání spornosti učiněn v této lhůtě, působí poznámka spornosti (v případě, že majitel nemovitosti uspěje se svojí žalobou u soudu) vůči tomu, komu svědčí popíraný zápis a dalším osobám, které na jeho základě dosáhly dalšího zápisu (§ 986 nového občanského zákoníku). Teoreticky tedy hrozí zpochybnění zápisů v katastru nemovitostí 3 roky zpětně, a to i tehdy když existence sporného stavu není ze stavu zápisů v katastru nemovitostí zjevná.

Zákon č. 89/20 Sb., nový občanský zákoník § 986 (1) Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu. (2) Požádal-li žadatel o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž byl v dobré víře. (3) Nebyl-li žadatel o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, prodlužuje se lhůta podle odstavce 2 na tři roky; lhůta počne běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden.

Cenové údaje jako součást katastru

• Nově se budou do katastru nemovitostí zapisovat takécenydosažené při prodeji jednotlivých nemovitostí nebo jejich funkčních celků, které budou vedeny separátně od sbírky listin, ze které je možné, za splnění stanovených podmínek, uvedené údaje v současné době taktéž získat. Nový zákon o katastru nemovitostí výslovně stanoví, že se nebudou zpětně doplňovat údajeo cenáchnemovitostí z listin doručených katastrálnímu úřadu před nabytím účinnosti zákona o katastru nemovitostí. Údaje o dosažených cenách nemovitostí budou poskytovány pouze osobám, které prokáží svoji totožnost. Katastrální úřad je povinen vést evidenci osob, kterým tyto údaje poskytl.

Nový zákon o katastru bude přínosem

• Je nepochybné, že skutečnost, že právní úprava katastru nemovitostí bude nadále řešena prakticky v jednom zákoně, povede ke snazší orientaci a její větší přehlednosti. Jednoznačně pozitivně hodnotíme snahu zákonodárců o důslednější uplatňování zásady materiální publicity, neboť stávající právní úprava neposkytuje prakticky žádnoujistotuosobě jednající v důvěře v pravdivost údajů zapsaných v katastru nemovitostí. Na druhou stranu striktní uplatnění zásady materiální publicity bude klást vysoké nároky na účastníky právního jednání, neboť rozhodujícím bude stav zápisu v katastru nemovitostí, nikoliv skutečný stav. Bude tedy v zájmu účastníků právního jednání, aby ověřovali aktuální stav zápisů v katastru nemovitostí (optimálně v den podpisu smluv, či při tzv. closingu) a aby zajistili provedení vkladu práva vždy co nejdříve po realizaci právního jednání

• Zdroj:http://finance.idnes.cz/katastr-nemovitosti-od-1-1-2014-rekodifikace-vklady-do-katastru-plt-/pravo.aspx?c=A130328_214926_pravo_vr

Katastr nemovitostí je soubor údajů o nemovitostech v celé republice obsahující jejich soupis, geometrické zobrazení, vyznačení jejich poloh v katastrálním území a důležité právní informace (vlastnická práva, věcná břemena,..). Navazuje na pozemkové knihy(1871).

od 1.1.1951 – začal platit Střední občan. zákoník (do 1964)

od 1.1.1964 – Střediska Geodézie – evidovala vlastnické vztahy

od 1.1.1993 – Katastr nemovitostí – je veden komorou, je veřejně přístupný, evidují se pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem, dále pak byty a nebytové prostory (pokud jsou předmětem samostatného vlastnictví).

- pozemky jsou identifikovány parcelovým číslem a název katastrálního území. Stavby - evidovány ty, které mají charakter nemovitostí a kterým bylo přiděleno popisné či evidenční číslo (zpravidla pro kolaudaci stavby). Samostatná evidence staveb a pozemků je nutná z důvodu neplatné zásady „stavba je součástí pozemku“. Zápisy do KN:

• Vklad – provádí se tehdy, jestliže vlastnické právo k nemovitosti je převáděno smlouvou na jiného nebo se zřizuje zástavní, předkupní právo a nebo věcné břemeno. Eviduje se datum a čas podání návrhu na vklad – zásada priority (zamezí se dvojímu prodání).

• Záznam – vyznačují se změny v právních vztazích k nemovitostem, ke kterým došlo jinak než smlouvou ( postavení, dědění vydržení, rozhodnutí soudu). Katastrální úřad jej provede jakkoliv je mu doručena příslušná listina (kolaudační rozhodnutí, rozsudek soudu,…)

• Poznámka (plomba) - zachycuje se přechodný stav, který by mohl vyústit v podstatnou změnu v právních vztazích k nemovitosti (předběžné rozhodnutí soudu o zákazu převodu nemovitosti).

Soustava orgánů působících na úseku KN tvoří: Český úřad zeměměřický a katastrální (ústřední orgán), Zeměměřický úřad, Zeměměřické a katastrální inspektoráty, katastrální úřady

Katastr nemovitostí - zásady

_ zásada formální publicity

○ každý může nahlížet, pořizovat opisy a výpisy

_ zásada priority

○ pořadí zápisů se řídí dobou (zaznamenávají se minuty)

○ plomba

_ zásada intabulační

○ nabytí vlastnického práva vkladem do katastru ke dni podání

návrhu na vklad

_ zásada dispoziční

○ zahájení řízení na návrh

_ zásada legality

○ KÚ hlídá soulad s právem

_ materiální publicity

○ jednání s důvěrou v zápis v katastru nemovitostí

Obchodní rejstřík je veřejný seznam, do kterého se zapisují zákonem stanovené údaje týkajících se podnikatelů a osob, o nich to říká zákon.

Vede jej Rejstříkový soud (Městský soud v Praze). Je přístupný pro veřejnost. Každý má do něj právo nahlížet a to včetně listin podle kterých jsou prováděny zápisy. Každý má právo z toho poskytovat výpisy (část složky) nebo opisy (kompletní údaje složky).

Zapisují se: obchodní jména, sídlo, u FO místo podnikání a bydliště a identifikační číslo, předmět podnikání, právní forma PO, jména a bydliště osob, které jsou statutárním orgánem, jméno prokuristy, jméno označení sídlo a program výrobního podniku a další údaje podle zákona.

Součástí obchodního rejstříku je sbírka listin, které obsahují především zakladatelské dokumenty, rozhodnutí o jmenování nebo odvolání statutárních orgánů, usnesení ustavující valné hromady, výroční zprávy, zprávy auditora.

Dojde-li k likvidaci, zahájí řízení o vyrovnání a právní důvod k výmazu. Návrh na zápis podává oprávněná osoba, jíž se zápis týká. Na základě podaného návrhu se vede před rejstříkovým soudem řízení o provedení zápisu. Soud může nařídit zápis i bez návrhu s úřední moci, má-li být dosaženo souladu mezi skutečným právem a stavem zápisů v obchodním rejstříku. Po zápisu přidělí soud podnikateli IČO.