5.1 Основные понятия и определения

Жилищные услуги - это комплекс услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквар-

тирном доме в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме. (Поста-

новление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491), а также Правилами и нормами

технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. №170).

Жилой дом многоквартирный - жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные поме-

щения и инженерные системы.

Жилая квартира - жилые комнаты, коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние

тамбуры, передние.

Элементы здания - конструкции и технические устройства, составляющие здание, предназначенные

для выполнения заданных функций.

Несущие конструкции здания - строительные конструкции, образующие заданную проектом схему

здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.

Инженерное оборудование жилых зданий (квартир) - комплекс технических устройств, обеспечи-

вающих благоприятные (комфортные) условия быта проживающих, включающий системы холодного и горя-

чего водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, газоснабжения и электроснабжения, а также сред-

ства мусороудаления и пожаротушения, лифты, телефонизацию, радиофикацию и другие виды внутреннего

благоустройства. (ВСН 61-89(р))

Инженерное оборудование здания - система приборов, аппаратов, машин и коммуникаций, обеспечи-

вающая подачу и отвод жидкостей, газов, электроэнергии (водопроводное, газопроводное, отопительное,

электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование). (СНиП 31-03-01)

Общее имущество жилого дома - подъезд, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки,

крыши, технические этажи, подвалы; несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сани-

тарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной

квартиры; территория (прилегающие к жилым зданиям участки в пределах границ, зафиксированных в техни-

ческом паспорте домовладения) с элементами озеленения и благоустройства.

Граница эксплуатационной ответственности - линия раздела элементов инженерных систем (тепло-

снабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения) по признаку обязанностей (ответственно-

сти) по эксплуатации тех или иных элементов, устанавливаемая соглашением сторон. (МДС 41-3.2000)

- линия раздела элементов систем теплоснабжения по признаку обязанностей (ответственности) по

эксплуатации тех или иных элементов систем теплоснабжения, устанавливаемая соглашением сторон. (МДС

41-3.2000);

- линия раздела элементов систем водоснабжения и (или) канализации (водопроводных и канализаци-

онных сетей и сооружений на них) по признаку обязанностей (ответственности) за эксплуатацию элементов

систем водоснабжения и (или) канализации, устанавливаемая соглашением сторон.

При отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности устанавливается по

границе балансовой принадлежности. (143 Постановление правительства РФ №167 от 12 февраля 1999 года

«Об утверждении Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Россий-

ской Федерации» (с изменениями на 8 августа 2003 года))

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

68

Моральный износ здания - величина, характеризующая степень несоответствия основных парамет-

ров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требовани-

ям. (ВСН 58-88 (Р))

Физический износ здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-

коммунального назначения) - показатель, характеризующий изменение технического состояния здания (со-

оружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) по сравнению с

первоначальным состоянием. (ГОСТ Р 51929-02); - величина характеризующая степень ухудшения техниче-

ских и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент

времени. (ВСН 58-88(р))

Нормальная эксплуатация - эксплуатация, осуществляемая (без ограничений) в соответствии с пре-

дусмотренными в нормах или заданиях на проектирование технологическими или бытовыми условиями.

(ГОСТ 27751-88)

Техническое состояние - совокупность подверженных изменению в эксплуатации свойств здания, ха-

рактеризуемых в определенный момент времени признаками и параметрами состояния, установленными тех-

нической документацией.

Надежность - свойство здания выполнять заданные функции, сохраняя эксплуатационные показатели в

заданных пределах в течение требуемого промежутка времени. Это свойство комплексное, включающее в

себя безотказность, долговечность и ремонтопригодность здания в целом и его конструкций.

Долговечность - то же, но с возможным перерывом для ремонта.

Нормальная эксплуатация - эксплуатация, осуществляемая (без ограничений) в соответствии с пре-

дусмотренными в нормах или заданиях на проектирование технологическими или бытовыми условиями.

(ГОСТ 27751-88)

Эксплуатация - стадия жизненного цикла объекта, на которой реализуется, поддерживается и восста-

навливается его качество (работоспособное состояние). (ГОСТ Р 51617-2000)

Эксплуатация здания или сооружения - использование здания или сооружения по функциональному

назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций, при котором

они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической до-

кументации. (ГОСТ 27751-88)

Сезонная эксплуатация здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-

коммунального назначения) - содержание и ремонт здания [сооружения, оборудования, коммуникаций, объ-

ектов жилищно-коммунального назначения], отражающие особенности оказания жилищно-коммунальных

услуг в различные периоды года. Примечание - Различают зимний (осенне-зимний) и летний (весенне-летний)

периоды сезонной эксплуатации. (ГОСТ Р 51929-02)

Эксплуатирующая организация - государственное или муниципальное унитарное предприятие либо

организация любой другой организационно-правовой формы, на балансе которой находится гидротехниче-

ское сооружение. (СНиП 33-01-2003)

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества

помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и каче-

ства инженерно-технического обеспечения. (Федеральный закон № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года «Градо-

строительный кодекс Российской Федерации» (с изменениями на 31 декабря 2005 года))

Реконструкция жилого дома - комплекс операций по переустройству действующего здания (соору-

жения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) в целях повышения

технического уровня, улучшения технико-экономических показателей, условий эксплуатации и охраны окру-

жающей среды и строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением

основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного

объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий прожива-

ния и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. (ГОСТ Р

51929-02), (ВСН 58-88(р))

Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение над-

строек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания; повышение уровня ин-

женерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замену изношенных и морально

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

69

устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные,

улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности зда-

ния, а также благоустройство прилегающей территории. (ВСН 61-89(р))

Ремонтопригодность - свойство объекта, заключающееся в приспособлении к предупреждению и об-

наружению причин возникновения его отказов, повреждений и устранению их последствий путем проведения

технического обслуживания и ремонта. (МДС 41-6.2000)

Комплексный капитальный ремонт (ККР) - ремонт, охватывающий все здание в целом или отдель-

ные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ.

Выборочный капитальный ремонт (ВКР) ремонт, охватывающий отдельные конструктивные эле-

менты здания или оборудования, при котором устраняется физический износ. Кроме того, в зависимости от

технического состояния зданий и сооружении, их планировки и степени благоустройства могут проводиться

следующие ремонтные работы:

Выборочный капитальный ремонт, при котором производятся необходимые срочные работы, кото-

рые не могут быть приурочены к очередному плановому ремонту, в том числе ремонт кровли, фасада, инже-

нерного оборудования;

Аварийный ремонт - выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений кон-

струкций, вызванных стихийными бедствиями;

Охранно - поддерживающий ремонт - производится в ветхих домах, которые в ближайшее время не

могут быть снесены.

Ремонт - комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности объекта и вос-

становлению ресурса изделия или его составных частей. (ГОСТ Р 51617-2000)

Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устра-

нению физического и морального износа, восстановлению исправности и работоспособности, ресурса его со-

ставных частей, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (ГОСТ Р

51929-2002), (ВСН 58-88(р)).

Ремонт здания капитальный - ремонт здания в целях восстановления его ресурса с заменой конст-

руктивных элементов, включая базовые, систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатаци-

онных показателей. Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей или це-

лых конструкций и инженерно - технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и раз-

рушением. В состав капитального ремонта включаются также работы, по характеру относящиеся к текущему

ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта. Капитальный ремонт, предусмат-

ривает в основном замену систем инженерного оборудования. (ВСН 61-89(р))

Техническое обслуживание здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-

коммунального назначения) - комплекс работ (операций) по поддержанию работоспособности (исправности),

а также режимов работы его технических устройств. (ГОСТ Р 51929-2002), (ВСН 58-88(р)).

Текущий ремонт здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-

коммунального назначения)

- ремонт, выполняемый для восстановления исправности и работоспособности здания (сооружения,

оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения),

- частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением составных частей ограничен-

ной номенклатуры в объеме, установленном нормативной и технической документацией. (ГОСТ Р 51929-02);

- ремонт здания в целях восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем

инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. (ВСН 58-88(р)); (ВСН 61-

89(р))

- систематически и своевременно проводимые работы по предупреждению преждевременного износа

конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работы по устранению мелких повреждений и не-

исправностей. (МДС 13-1.99)

Периодичность планового текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом

группы капитальности зданий, физического износа и местных климатических условий.

Содержание здания - комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, по тех-

ническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

70

дома, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям здания и техническому надзору за его состоянием,

санитарной очистке придомовой территории. (ГОСТ Р 51929-02)

Диспетчерское обслуживание здания (сооружения, оборудования, коммуникаций и объектов жилищ-

но-коммунального назначения) - комплекс операций по приему, регистрации, учету заявок потребителей на

оказание жилищно-коммунальных услуг и контролю за их исполнением.

Аварийное обслуживание здания (сооружения, оборудования, коммуникаций и объектов жилищно-

коммунального назначения) - комплекс первоочередных операций и мероприятий по незамедлительному уст-

ранению аварий и неисправностей, сохранению и восстановлению условий, необходимых для жизнеобеспе-

чения и безопасности потребителей.

Стандарт - документ, в котором в целях добровольного многократного использования уста-

навливаются характеристики продукции, правила осуществления и характеристики процессов произ-

водства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказа-

ния услуг, стандарт также может содержать требования к терминологии, символике, упаковке, мар-

кировке или этикеткам и правилам их нанесения.

Стандарты и нормативы предоставления жилищных и коммунальных услуг - обязатель-

ные для соблюдения исполнителем услуг требования поддержания, сохранения потребительских ха-

рактеристик (свойств, параметров), включая требования надежности и устойчивости функционирова-

ния инженерной инфраструктуры, безопасности условий проживания и окружающей среды, выра-

женные в количественных измерителях, установленные (или согласованные) федеральными органами

исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и орга-

нами местного самоуправления в пределах их компетенции.

"Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" Закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ

Статья 8. Требования пожарной безопасности

8.1) инженерная безопасность - состояние систем инженерно-технического обеспечения, сети инженер-

но-технического обеспечения, инженерного оборудования и коммуникаций, при котором отсутствует недо-

пустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или

юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью

животных и растений вследствие разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части;"

8.2) техническое обслуживание - осмотр и обследование здания и сооружения, включая основание зда-

ния и сооружения, фундамента, строительных конструкций, систем инженерно-технического беспечения, ак-

тирование и учет результатов осмотра и обследования, проведение регламентных работ, в том числе прове-

дение текущего ремонта;

8.3) эксплуатация - часть жизненного цикла здания или сооружения, включающая в себя проведение

технического обслуживания, капитального ремонта, а также реконструкции, как влияющих, так и не влияю-

щих на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания или сооружения".

5.2 Перечень нормативных документов, определяющих правила и нормы

технической эксплуатации жилищного фонда

1. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда Постановление Госстроя России от

27.09.2003 г. №170.

2. Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех

форм собственности от 30.12.1999 г. № 170.

3. Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех

форм собственности МДС 13-3.2000 Москва 2000

4. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 Москва 2004

5. Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и

технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Нормы

проектирования ВСН 58-88 (р). Государственный комитет по архитектуре и градостроительству при

ГОССТРОЕ СССР МОСКВА 1990.

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

71

6. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (в ред. постановления Прави-

тельства РФ от 06.05.2011 N 354). Постановление Правительства РФ от 13.08. 2006 г. №491.

7. Перечень мероприятий для многоквартирного дома (группы многоквартирных домов) как в отношении

общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в мно-

гоквартирном доме, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению

эффективности использования энергетических ресурсов. Приказ Министерства регионального развития

Российской Федерации от 2 сентября 2010 г. N 394 Зарегистрирован в Минюсте РФ 14 октября 2010 г.

Регистрационный N 18717

8. "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" Федеральный закон Россий-

ской Федерации от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ