5.8 Как оплачивать капитальный ремонт многоквартирных домов муниципального

фонда и внутриквартирные жилищные услуги

Капитальный ремонт - это комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов

здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные,

улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной

и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой автоматизированной сис-

темы приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребле-

ния.

Общеизвестно, что стоимость жилищных и коммунальных услуг снижается значительно после ре-

конструкции дома или капитального ремонта. Также известно, что значительная часть населения городов

Российской Федерации проживает в многоквартирных жилых домах муниципального фонда, десятилетия-

ми не видевшими капитального ремонта. В таких старых домах проживает, в основном, малообеспеченное

население, потому что люди с достатком либо уже переселились в новые дома, не требующие капитального

ремонта, либо имеют возможность сделать это в недалёком будущем.

П. 2.3.ст. 65 ГК РФ: «наймодатель (муниципалитет) жилого помещения обязан осуществлять капи-

тальный ремонт жилого помещения».

П.1ст.66 ГК РФ: «наймодатель жилого помещения, не исполняющий обязанностей, предусмотрен-

ных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответствен-

ность, предусмотренную законодательством».

П.2 ст.66 ГК РФ: «при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помеще-

ния обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта общего имущества в многоквар-

тирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления

коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование

занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих

расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном до-

ме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных

обязанностей наймодателя». Субъектом ответственности за указанное нарушение выступает управляющая

организация, с которой заключается договор управления данным домом.

Статья 314 ГК РФ п.2:

«Когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих

определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого опреде-

лен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления креди-

тором требования о его исполнении».

Следовательно, населения вправе требовать проведения в их домах и квартирах капитального ре-

монта именно за счёт государства, а не из своего тощего кошелька. Средства для этого всегда най-

дутся, стоит только обратить внимание на неразумные траты бюджетных средств чиновниками из

областной и городской администрации.

Статья 393 ГК РФ п.1:

«Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим

исполнением обязательства».

В качестве основания взыскания убытков выступает неисполнение или ненадлежащее исполнение

обязательства. Непроведение капитального ремонта инженерных систем подачи электричества, воды, тепла

и отвода стоков, как общего имущества дома, так и внутриквартирных сетей является именно таким осно-

ванием.

Статья 401 ГК РФ:

- п.1: «Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет от-

ветственность.

- п.2: Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Этим положением закреп-

ляется презумпция виновности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Нарушение договорного обязательства обычно происходит в течение определенного, нередко длительного

периода времени.

- п.4: Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умыш-

ленное нарушение обязательства ничтожно.

Статья 405 ГК РФ:

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

86

- п.1 «Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные про-

срочкой, и за последствия, наступившие во время просрочки невозможности исполнения.». Просрочкой

должника считается неисполнение обязательства в установленный законом (иным правовым актом), догово-

ром или требованием кредитора срок (ст. 314 ГК РФ). При просрочке должника применяется презумпция, в

соответствии с которой обязательство продолжает действовать. При этом должник обязан возместить кре-

дитору убытки, причиненные просрочкой - (ст. 416 ГК РФ).

- п.2. «Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может от-

казаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков». Тем самым предусматривается возмож-

ность прекращения обязательства, связанного с просрочкой должника. Такая возможность наступает при от-

казе кредитора от принятия исполнения просроченного обязательства тогда, когда исполнение вообще утра-

тило интерес для кредитора. В этом случае кредитор также вправе требовать возмещения причиненных ему

убытков за неисполнение обязательства. Если собственник квартиры своими силами, за счёт своих личных

средств произвёл капитальный ремонт жилого помещения, он вправе потребовать возмещения понесённых

расходов в полном объёме. Правда, перед проведением такого ремонта предварительно следует написать за-

явление в муниципалитет (как бывшего наймодателя и собственника бывшей муниципальной квартиры) и в

управляющую организацию с просьбой о проведении капитального ремонта своего жилого помещения и по-

лучить от них письменный отказ.

Статья 408 ГК РФ:

- п. 1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Статья 414 ГК РФ:

- п.1 «Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства,

существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной

предмет или способ исполнения (новация)».

Условия новации - это наличие соглашения сторон о прекращении обязательства путем замены его

новым обязательством. Новация не может быть произведена в одностороннем порядке или на основа-

нии решения суда. Однако условие о новации может содержаться в утверждаемом определением суда ми-

ровом соглашении. Новация предполагает обязательное изменение предмета или способа исполнения обя-

зательства. Под предметом исполнения понимается материальное или иное благо, на которое направлены

действия сторон. Изменением предмета исполнения считается его замена предметом другого рода, а также

изменение его количественных характеристик, ассортимента и т.п. Способ исполнения определяет, каким

образом должно исполняться обязательство. Новация не может предусматривать замену участника обяза-

тельства третьим лицом. Изменение обязательства заключается в установлении одного или нескольких но-

вых условий взамен первоначальных. Отдельные условия первоначального обязательства могут сохранить

силу, если это будет предусмотрено новым соглашением сторон. Исчисление сроков исковой давности

производится исходя из нового обязательства.

Статья 416 ГК РФ:

п.1 «Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за

которое ни одна из сторон не отвечает».

Статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации о приватизация государственного и му-

ниципального имущества отмечает: "Имущество, находящееся в государственной или муниципальной соб-

ственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в

порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В статье 16 закона РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Россий-

ской Федерации» N 1541-1 от 4 июля 1991 года (в ред. Закона РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ, с изм., внесенны-

ми Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П, Определением Конституционного

Суда РФ от 10.12.2002 N 316-О) указано, что "приватизация занимаемых гражданами жилых помеще-

ний в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Зако-

ном. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт

дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда". При этом

закон не содержит оговорки относительно принятия коллективного решения о выборе способа управления

домом или софинансирования капитального ремонта.

Тем не менее региональные и муниципальные чиновники, грубо нарушая федеральное законо-

дательство, возлагают бремя затрат на капитальный ремонт жилых домов муниципального фонда на

самих жителей этих домов. В Тюмени, к примеру, Распоряжением главы города от 19.11.2005 №

1330-рк в п. 1.1 предусмотрено предоставление бюджетных средств на капитальный ремонт много-

квартирных домов города Тюмени, ранее входивших в реестр муниципальной собственности, только

в том случае, если собственники помещений выбрали способ управления многоквартирными домами.

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

87

Приложением к распоряжению главы города Тюмени от 27.01.2006 №60-рк предусмотрено субсиди-

рование в расходах на проведение капитального ремонта объектов субсидирования в размере 90%,

имея в виду, что недостающие 10% должны внести жители. Этими актами нарушены жилищные

права жителей г. Тюмени. Причём чем старше дом, тем больше в нём разрушений, тем выше цена

капитального ремонта, тем выше цена этих 10%. Если следовать строго правилам и нормам проведе-

ния капитального ремонта таких домов, цена этих 10% по г. Тюмени может составить 1 миллион

рублей и более. Вряд ли малообеспеченные люди могут заплатить такие деньги. К тому же, населе-

ние, проживающее в старых домах, несёт дополнительное бремя расходов на текущий ремонт и со-

держание, чего не требуется в зданиях новой постройки.

Это нелепое распоряжение главы города Тюмени исполняется неукоснительно при заключение дого-

воров с управляющими организациями. В предлагаемых договорах определено, что население должно в

полной мере оплачивать капитальный ремонт внутриквартирного оборудования и в размере 10%

ремонт общего имущества дома. Подчёркиваю, не капитальный ремонт, а именно простой текущий

ремонт общего имущества дома, ибо то, что чиновники называют капитальным ремонтом, на самом

деле таковым не является. Это видно даже по сумме тех денег, что выделяются не проведение таких

работ. Кроме того, предполагается дополнительно оплачивать все внутриквартирные жилищные услуги

помимо основной платы.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 5 ноября 1998 г. N 147-О ука-

зал на то, что субъекты РФ не вправе осуществлять собственное правовое регулирование по предме-

там, отнесенным ст.71 Конституции РФ к ведению Российской Федерации. Никаких полномочий ре-

гулировать гражданские отношения в жилищной сфере у субъекта Российской Федерации, тем более

органа власти местного самоуправления, каковым является администрация г. Тюмени, изначально

нет. Тем не менее, субъекты Российской Федерации и органы власти местного самоуправления ак-

тивно вторгались и вторгаются в компетенцию Российской Федерации, осуществляя собственное ре-

гулирование гражданско-правовой части жилищных и коммунальных отношений. Компетенция

субъектов РФ в этой части может быть сведена к изменению объема наличествующих прав и свобод,

но лишь к такому изменению, которое не может снижать установленный федеральный уровень.

Иными словами, субъекты РФ вправе устанавливать собственный, но более высокий уровень

защиты тех или иных прав и свобод по сравнению с федеральным.

В соответствии со ст.12, 13 и 14 Жилищного кодекса РФ, где определена и разграничена компе-

тенция различных органов власти Российской Федерации в области жилищных отношений ни власти

субъектов РФ (региональные), ни местные (муниципальные) власти не могут издавать постановле-

ния или распоряжения, ухудшающие положение потребителей жилищно-коммунальных услуг по

сравнению с федеральным законодательством – ст.5 ЖК РФ.

Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что "гражданские права и

обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами

государственных органов и органов местного самоуправления". Пункт 2 статьи 307 Гражданско-

го кодекса Российской Федерации дополняет, что обязательства возникают из договора.

Статья 309 ГК РФ утверждает, что "обязательства должны исполняться надлежащим образом в соот-

ветствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов".

Статья 310 ГК РФ указывает на "недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательст-

ва".

Пункт 1 статьи 126 ГК РФ утверждает, что "Российская Федерация, субъект Российской Федерации,

муниципальное образование отвечают по своим обязательствам, принадлежащим им на праве собст-

венности имуществом". Законодательное определение договора, на основании которого жители России

проживают в домах муниципального фонда, позволяет использовать любой из двух предложенных законода-

телем терминов - "аренда" или "имущественный наем", исходя из традиционной для российского законода-

тельства их синонимичности. Термин "наем" имеет более узкое значение по сравнению с термином "аренда".

Поэтому положения Гражданского кодекса об аренде вполне применимы к жилищным отношениям.

Пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает арендодателю, (то

есть органу муниципальной власти г. Тюмени) обязанность "Производить за свой счёт капитальный ремонт

переданного в аренду имущества. Нарушение арендодателем (муниципалитетом) обязанности по производст-

ву капитального ремонта дает арендатору (жителю) право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необ-

ходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;-

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков".

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

88

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются сторонами, если они не установлены соот-

ветствующими нормативными актами. Например, сроки и виды капитального ремонта зданий и сооружений

устанавливаются строительными нормами и правилами. Если сроки проведения капитального ремонта не ус-

тановлены договором или нормативными актами, то его следует проводить в разумные сроки – п. 2 статьи

314 ГК РФ.

Согласно Ведомственным строительным нормам (ВСН) 58-88 (р), выпущенным Госстроем, капиталь-

ный ремонт должен делаться в жилых (кирпичных и блочных) домах раз в 10-15 лет.

Пункт 2 статья 616 ГК РФ, говоря об обязанности сторон по содержанию арендованного имущества,

предписывает арендатору, то есть жителю г. Тюмени, проживающему в муниципальном доме, обязанность

"поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы

на содержание имущества". Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведе-

ние работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей. Те-

кущий ремонт, так же как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но

не требует капитальных затрат. Жители города эту обязанность всегда выполняли. Несут такую обязанность и

в настоящее время после приватизации своих квартир.

Поскольку капитальный ремонт служит сохранению целостности и стоимости вещи, что отвечает в

первую очередь интересам собственника (муниципалитета), то обязанность проводить такой ремонт и нести

расходы, связанные с ним, возлагается на арендодателя (муниципалитет). Если в силу иных нормативно-

правовых актов или соглашения сторон обязанность осуществлять капитальный ремонт возлагается на арен-

датора, то в расчет арендной платы не включаются амортизационные отчисления. Однако жители Тюмени

и платежи за капитальный ремонт вносили, и уменьшения арендной платы муниципальные власти им не про-

водили, и в настоящее время дополнительно требуют на проведение капитального ремонта 10% от общей

стоимости такого ремонта.

Статья 681 ГК РФ - ремонт сданного внаем жилого помещения утверждает:

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное

не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя.

К капитальному ремонту относятся: замена вследствие нормального износа основных конст-

рукций дома, дверей, окон, полов; ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ван-

ного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит и электропроводки.

Статья 328 ГК РФ о "встречном исполнении обязательств предусматривает:

1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с дого-

вором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

2. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязатель-

ства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет про-

изведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить

исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возме-

щения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона,

на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отка-

заться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Внесение населением города платежей за жилищные услуги, включающие оплату за текущий ремонт

и содержание общего имущества дома, является встречным исполнением обязательства, вытекающим из

договора найма жилья. Поэтому в силу статьи 328 ГК РФ население вправе требовать от органов муници-

пальной власти г. Тюмени не только незамедлительного проведения капитального ремонта в своих до-

мах, но и возмещения убытков.

Убытки населения вследствие непроведения капитального ремонта инженерных систем подачи элек-

тричества, воды, тепла и отвода стоков, как общего имущества дома, так и внутриквартирных сетей отража-

ется в виде всё более и более возрастающей платы за жилищные и коммунальные услуги. Во вторых, значи-

тельная часть жилищных услуг (а это касается ремонта внутриквартирных инженерных сетей, оконных пе-

реплётов и др.) в предлагаемых населению договорах отнесена к дополнительным услугам, плата за кото-

рые взимается помимо платы за основные (обязательные) жилищные услуги.

В соответствии с ч.1 ст.616 ГК РФ, ч.2 ст.681 ГК РФ и ч.6, 10 Правил изменения размера платы

за содержание и ремонт жилого помещения (Постановление Правительства Российской Федерации от 13

августа 2006 г. N 491) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен уменьшается про-

порционально количеству полных лет непроведения капитального ремонта жилого строения.

Пункты 2 и 3 статьи 623 ГК РФ - улучшение арендованного имущества предусматривают:

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

89

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улуч-

шения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после

прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором

аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без

согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из вышеприведённого следует, что население вправе требовать возмещения своих затрат на

проведённый ремонт в своей квартире.

Под гражданским законодательством понимается лишь сам Гражданский кодекс и принятые в соот-

ветствии с ним федеральные законы. В абз.2 п.2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации

устанавливается верховенство Гражданского кодекса по отношению ко всем другим законам в части вклю-

чаемых в них норм гражданского права. В иерархии законов Российской Федерации Гражданский кодекс

следует после Конституции и в системе гражданского законодательства он занимает положение координи-

рующего центра. Поэтому все нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны ему

соответствовать. Данное положение прямо вытекает из статьи 10 Конституции Российской Федерации.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает оплату капи-

тального ремонта жилых домов за счёт населения, появились многочисленные указы и постановления Пра-

вительства Российской Федерации, предписывающие населению вносить плату за капитальный ремонт жи-

лья, и население оплачивало такой ремонт. Появились даже специальные отдельные книжки капитального

ремонта.

Вот некоторые из них:

1. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации. Указ Прези-

дента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. N 425;

2. Постановление Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы опла-

ты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения";

3. Подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно- коммунального комплекса Россий-

ской Федерации" Федеральной целевой программы "ЖИЛИЩЕ" на 2002 - 2010 годы. Постановление Пра-

вительства Российской Федерации от 17 ноября 2001 г. N 797;

4. Федеральный закон от 06.05.2003 N 52-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Россий-

ской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты в части

совершенствования оплаты жилья и коммунальных услуг".

Вместе с тем Государственный Комитет Российской Федерации по Строительству и Жилищно-

коммунальному комплексу в Письме от 8 апреля 2004 г. N ЛЧ-2218/13 "О порядке возмещения расходов

на капитальный ремонт жилищного фонда" указывает, что в связи с принятием Федерального закона от

06.05.2003 N 52-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах фе-

деральной жилищной политики" и другие законодательные акты в части совершенствования оплаты жилья

и коммунальных услуг" (ст.15 1 – порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья устанавлива-

ется Правительством Российской Федерации в соответствии с федеральным законом) Минфин России со-

вместно с Госстроем России письмом от 30.10.2003 N 10-5-22/1 и N ЛЧ-6992/1 "за граждан - нанимателей

жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фондах расходы по проведению

капитального ремонта жилищного фонда должен нести собственник - орган местного самоуправления,

субъект Российской Федерации и другие собственники государственного жилищного фонда".

Статья 158 ч.3 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что "обязанность по

оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников

помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме".

Однако ст.154 ч.1 п.2 ЖК РФ обязывает проведение "капитального ремонта общего имущества в

многоквартирном доме за счет собственника жилищного фонда". Собственником муниципального жи-

лищного фонда является муниципалитет в лице его органа местного самоуправления – ст.19 ч.2 п.3 ЖК РФ.

Статья 165 ч.1 п.2 ЖК РФ уточняет, что "органы местного самоуправления предоставляют управ-

ляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным

специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт много-

квартирных домов". При этом вовсе не упоминается об обязанности проводить капитальный ремонт за счет

собственника жилого помещения.

Согласно Ведомственным строительным нормам (ВСН) 58-88 (р), выпущенным Госстроем, капиталь-

ный ремонт должен делаться в жилых (кирпичных и блочных) домах раз в 10-15 лет. Если ремонт не делался,

то жители имеют право требовать его проведения, причем вне связи с выбором способа управления много-

квартирным домом и без финансового соучастия в ремонте со стороны жителей.

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

90

В п.4 Постановления Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П По делу о проверке конститу-

ционности пунктов 1,3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 ФЗ от 15 июня 1996 г. "О ТОВАРИЩЕСТВАХ

СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ" отмечено: «Из смысла и содержания части 2 статьи 30 Конституции Россий-

ской Федерации вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребы-

ванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно - правовые формы управления им должны

быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном

членстве в таком объединении», так что недопустимо загонять в «добровольные» объединения обещаниями

каких-либо поблажек, тем более из нашего общего кармана - бюджета.

Согласно ч.3 ст.1 ЖК РФ жилищные права могут быть ограничены только федеральным законом, но

не актами органов местного самоуправления. Между тем упомянутыми нормативными актами органа мест-

ного самоуправления права собственников жилых помещений ущемляются дважды:

- проведение капитального ремонта в многоквартирных домах обусловливается принятием жителями

решения о выборе способа управления;

- сумма средств на проведение капитального ремонта занижается, на жителей накладывается непре-

дусмотренная законом обязанность участвовать в 10%-ной доле в расходах на капитальный ремонт.

Между тем в силу статьи 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина определяют

смысл и содержание деятельности любых органов власти, в том числе и органов местного самоуправления.

В приложении №8 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, утверждённом Поста-

новлением Правительства от 27.09.2003 №170 приведён полный перечень работ, производимых при капи-

тальном ремонте жилищного фонда, в том числе:

- полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабже-

ния (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из

пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб),

- установка автоматизированной системы подачи и приборов учета расхода тепловой энергии на

отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание.

В домах, которые были в государственной или муниципальной собственности на момент начала прива-

тизации не были выполнены обязательства государства по капитальному ремонту. Рекомендуемый срок меж-

капитального ремонта 25 лет. Сейчас его увеличивают до 30 лет. Закон о приватизации содержит ст.16, где

говорится, что бывший наймодатель, то есть государство в лице муниципалитета, обязано производить капи-

тальный ремонт и только после этого дом переходит в управление жильцами.

На основании изложенного, вытекают закономерные требования к органам власти, нарушаю-

щим федеральное законодательство в части капитального ремонта жилых домов муниципального

фонда:

1) признать незаконными Распоряжения глав городов в части частичного субсидирования жителями

многоквартирных домов расходов на проведение капитального ремонта жилых домов;

2) обеспечить подготовку технической документации на капитальный ремонт всех многоквартирных

домов, составляющих жилой фонд;

3) открыть специальный расчётный счёт для каждого отдельного жилого дома в выбранном банке, ку-

да поместить выделенные денежные средства на текущий и капитальный ремонт;

4) принять меры к передаче ТСЖ, управляющим организациям или в непосредственное управление

только капитально отремонтированные дома;

5) возмещения убытков, понесённых населением вследствие непроведения капитального ремонта ин-

женерных систем подачи электричества, воды, тепла и отвода стоков, как общего имущества дома, так и внут-

риквартирных сетей;

6) возмещения затрат жителями многоквартирных домов на проведённый ремонт в своей квартире;

7) отменить введение системы дополнительной оплаты внутриквартирных жилищных услуг до прове-

дения капитального ремонта жилых домов;

8) снижения уровня оплаты за содержание и ремонт жилого помещения на ____% пропорционально

количеству полных лет непроведения капитального ремонта жилого строения впредь до проведения ка-

питального ремонта.

Выводы:

Жилищные услуги - это комплекс услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквар-

тирном доме в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Содержание здания - комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, по

техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жи-

лого дома, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям здания и техническому надзору за его состоя-

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

91

нием, санитарной очистке придомовой территории, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания

постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью.

Техническое обслуживание здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-

коммунального назначения) - комплекс работ (операций) по поддержанию работоспособности (исправности),

а также режимов работы его технических устройств. (ГОСТ Р 51929-2002), (ВСН 58-88(р)).

Текущий ремонт здания – это ремонт, выполняемый с периодичностью трех-пяти лет для восстанов-

ления исправности и работоспособности здания; частичного восстановления его ресурса с заменой или вос-

становлением составных частей; ремонт систем инженерного оборудования, а также работы по устранению

мелких повреждений и неисправностей. Для определения потребности в плановом текущем ремонте жилого

дома проводятся технические осмотры. По результатам планового общего осмотра составляются акты и

описи ремонтных работ на плановый текущий ремонт домов.

Капитальный ремонт - это комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов зда-

ния и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение

эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически

целесообразной модернизации жилых зданий с установкой автоматизированной системы приборов учета теп-

ла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Периодичность капиталь-

ного ремонта зависит от элементов здания и оборудования и составляет 10-20 лет.

Внести поправки в Жилищный Кодекс Российской Федерации, Правила содержания общего имущества

в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) о том, что действие соответ-

ствующих статей, где ущемляются права собственников квартир в домах муниципального фонда, распростра-

няется на них только после проведения капитального ремонта всего жилого дома, а также их квартир.

В законе "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" Федеральный

закон Российской Федерации от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ убрать фразу о «долевом финансировании капи-

тального ремонта многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме

в размере не менее чем пять процентов общего объема средств, предоставляемых на проведение капиталь-

ного ремонта многоквартирного дома.

Обязать управляющие организации внести в договоры управления многоквартирными домами нормы

снижения уровня оплаты за содержание и ремонт жилого помещения на ____% пропорционально количеству

полных лет непроведения капитального ремонта жилого строения впредь до проведения капитального

ремонта.

Thursday, November 01, 2012 Не будите спящую собаку

В. МАРКУЦ Коммунальное право Не буди лихо, пока оно тихо

92

В. Маркуц

канд. техн. наук (Ph.D.)

профессор РАЕ